房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究-以重慶市為例.pdf

1、　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近幾年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，一度出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過度繁榮的現(xiàn)象。出于對(duì)我國房地產(chǎn)市場泡沫的憂慮，政府多次頒布相關(guān)政策，其中包括財(cái)政政策和貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)稅收政策作為重要的財(cái)政政策，它在干預(yù)房價(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展、引導(dǎo)房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置方面起著重要作用。所以房地產(chǎn)稅收政策在政府宏觀調(diào)控政策中有著不可替代的作用。隨著政

2、府關(guān)于各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收政策的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)稅收政策與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究逐漸成為學(xué)界研究的熱點(diǎn)。那么房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制究竟是怎么樣的？房地產(chǎn)稅收如何在房地產(chǎn)市場運(yùn)行的各階段對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響？已實(shí)施的房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響效果如何？本文將分別從定性和定量的視角分析上述問題，并從政府和企業(yè)的視角為我國房地產(chǎn)稅收制度的改革方向提出自已的政策建議及房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控政策下的應(yīng)對(duì)策略。
　　本文首先對(duì)房地產(chǎn)價(jià)

3、格、房地產(chǎn)稅等相關(guān)研究概念進(jìn)行界定，并充分闡述房地產(chǎn)運(yùn)行各階段所需繳納的稅種。其次根據(jù)稅收轉(zhuǎn)嫁與歸宿理論和資產(chǎn)定價(jià)理論模型研究房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制。在稅收轉(zhuǎn)嫁與歸宿理論模型的分析中，文章把房地產(chǎn)運(yùn)行分成開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有三個(gè)階段，根據(jù)房地產(chǎn)稅收在房地產(chǎn)運(yùn)行的不同階段對(duì)房價(jià)的影響進(jìn)行局部均衡經(jīng)濟(jì)分析。在資產(chǎn)定價(jià)理論模型的分析中，分別探討了離散時(shí)間序列下和連續(xù)時(shí)間序列下房地產(chǎn)交易稅和房地產(chǎn)保有稅對(duì)房價(jià)的影響。然后基于上述兩理論模型，

4、結(jié)合重慶市房地產(chǎn)稅收實(shí)踐和房地產(chǎn)市場狀況，采用時(shí)間序列數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房價(jià)的影響。在實(shí)證分析中，首先建立1996-2011年的時(shí)間序列模型對(duì)重慶市商品房的供需彈性進(jìn)行研究。在模型得出商品房供需彈性的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)運(yùn)行的各階段房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房價(jià)的影響。由于近幾年的房地產(chǎn)稅收政策主要集中在流轉(zhuǎn)階段，所以本文也是主要對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)階段的稅收政策進(jìn)行分析，運(yùn)用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整分析、誤差修正模型、格蘭杰(Granger)因果關(guān)系檢驗(yàn)

5、對(duì)1996-2011年重慶市流轉(zhuǎn)階段房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房價(jià)的影響進(jìn)行實(shí)證分析，然后再采用比較分析法就重慶市二手房稅收政策對(duì)二手房價(jià)格的影響進(jìn)行具體分析。由于重慶市是我國房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市之一，在保有階段的分析中應(yīng)用虛擬變量計(jì)量模型探討房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響。通過以上的分析，得出以下主要研究結(jié)論：近年來的房地產(chǎn)稅收政策沒有達(dá)到預(yù)期的政策效果。
　　(1)根據(jù)本文的分析，發(fā)現(xiàn)重慶市商品房的供給富有彈性但需求缺乏彈性，表明重慶市對(duì)商品房的剛性

6、需求較大。政府加大房地產(chǎn)稅的稅收力度，名義上增加房地產(chǎn)供給者的納稅負(fù)擔(dān)，實(shí)際上增加的稅負(fù)的真正承擔(dān)者還是購房居民。由此推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲。
　　(2)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)階段稅收政策對(duì)房價(jià)影響的分析結(jié)果表明，不管是短期還是長期房地產(chǎn)稅收的變化都不是房價(jià)變化的格蘭杰原因。通過分析二手房市場典型房地產(chǎn)稅收政策對(duì)二手房房價(jià)的影響，可以看出房地產(chǎn)稅收政策短期內(nèi)能通過增加交易成本來抑制投資投機(jī)性購房需求，但從長期來看稅收會(huì)較容易向后轉(zhuǎn)嫁給購房者，難