淺談我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運作模式

1、TheIndustrialStudyI產(chǎn)業(yè)研究淺談我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運作模式閆波長春建筑學(xué)院吉林長春130607李曉秋長春第一汽車服務(wù)貿(mào)易有限公司吉林長春130000摘要：我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展一直是國內(nèi)學(xué)者比較關(guān)注的研究，對經(jīng)紀(jì)業(yè)問題的產(chǎn)生、原因、解決方法不僅在理論界一直存在，在實踐中也有所體現(xiàn)，但這些研究還處在比較零散的階段，沒有系統(tǒng)的研究。本文通過對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運作模式的比較研究，從經(jīng)紀(jì)信息共享模式、經(jīng)紀(jì)活動方式、經(jīng)紀(jì)人員管理模式

2、、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營模式四個方面對經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動模式進行了簡要的分析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；運作模式近十年來，我國包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)之內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度非常迅猛，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也與居民的生活關(guān)系緊密起來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)漸漸成為人們生產(chǎn)生活中不可缺少的一個重要部分。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)活動。本文主要從四個方面的內(nèi)容經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的信息共享模式、經(jīng)紀(jì)活動的方式、經(jīng)紀(jì)人員管理模式及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的經(jīng)營模

3、式討論目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運作模式。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的信息共享模式國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享模式不同于美國的MLS系統(tǒng)，雖然也是共享，但是共享的方式、范圍等都有一定的局限性，主要可以區(qū)分為兩個方面。1、內(nèi)部式房源信息共享模式。內(nèi)部式經(jīng)紀(jì)信息共享是指房地產(chǎn)商、業(yè)主等擁有房源的客戶端將其所持有的房地產(chǎn)信息委托于代理商、中介商進行交易。當(dāng)各個代理商、中介公司收到房源信息時，并不會與其他競爭行業(yè)進行分享。最多就是一個公司內(nèi)部或者各個連鎖盟店進行鼠

4、資源的共享。2、網(wǎng)站式房源信息共享模式。網(wǎng)站式信息共享方式不同于上述的信息共享范圍，信息共享范圍是整個地區(qū)或全國。這種房源共享系統(tǒng)實現(xiàn)了依托互聯(lián)網(wǎng)或者相關(guān)網(wǎng)站對房源信息進行的大范圍甚至全國的共享。二房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動方式目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主要方式有代理和居間模式。1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理模式。房地產(chǎn)代理，是指以委托人名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人

5、只能向房地產(chǎn)交易相對兩方中的一方提供代理服務(wù)，并且在執(zhí)行代理業(yè)務(wù)時，在合法誠信的前提下，應(yīng)當(dāng)維護委托人的最大權(quán)益。目前，代理模式在我國的新房銷售市場、二手房銷售市場和商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場都有所運用，而最常見的是新房銷售代理。在新房銷售代理模式下，經(jīng)紀(jì)公司主要面對的客戶是機構(gòu)客戶，如房地產(chǎn)開發(fā)商。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居問模式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居間，是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。在房

6、地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當(dāng)?shù)谌擞喠⒑贤漠?dāng)事人，因此，居間經(jīng)紀(jì)人與交易雙方的法律關(guān)系比較復(fù)雜。但由于法律允許房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供居間服務(wù)，并向交易雙方收取傭金，因此對于交易的任何一方而言，承擔(dān)的居間成本就比委托代理方式低，因此這種經(jīng)紀(jì)模式很受個人客戶的歡迎。5e現(xiàn)代商業(yè)M0DERNBUSINESS三、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理模式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理模式，主要是指經(jīng)紀(jì)機

7、構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人的關(guān)系，是雇傭關(guān)系還是合同關(guān)系，以及傭金比例分成的規(guī)定等。1、雇傭制。不論是房地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，還是居間經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，目前國內(nèi)絕大部分的經(jīng)紀(jì)公司與經(jīng)紀(jì)人之間都是一種雇傭關(guān)系，雙方簽訂了雇傭合同，雇員按照雇主的指示，利用雇主提供的條件提供勞務(wù)，雇主向X4#勞務(wù)的雇員支付勞動報酬。在這種形式下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能以個人名義承接經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，要由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接并承擔(dān)法律責(zé)任，統(tǒng)一向委托人收取傭金，并按約定向承接業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人付報酬。2、獨立經(jīng)

8、紀(jì)。除了傳統(tǒng)的雇傭關(guān)系，目前國內(nèi)也出現(xiàn)了所謂的“獨立經(jīng)紀(jì)人”，即合同制關(guān)系、高傭金、自由的工作狀態(tài)等。獨立經(jīng)紀(jì)人對網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)的運用與美國相似，但并不是真正意義上的獨立合作者，受國內(nèi)市場現(xiàn)狀的影響，正在進行不斷的摸索和改進。3、傭金分配。傭金分配上，房地產(chǎn)代理與居間模式的傭金不大一樣。交給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機構(gòu)代理交易的傭金與業(yè)績有關(guān)，平均傭金大致在2‰左右。一般，根據(jù)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場發(fā)展水平和房屋價格水平不同，各地區(qū)在利用這種方式時都會存在一個

9、行業(yè)普遍接受的百分比，賣方與經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)這個百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方與經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)這個百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方會根據(jù)房屋售價支付給經(jīng)紀(jì)人所定百分比的傭金，這種方式簡單易行。提取的基本規(guī)則是：交易額越小，提取的比例越大；交易額越高，提取的比例越小。四、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營模式在我國，房地產(chǎn)代理業(yè)和居間業(yè)的經(jīng)營模式是不同的，代理業(yè)主要是無店鋪模式，居間業(yè)主要是有店鋪模式。1、無店模式。無店鋪模式不依靠店鋪承接業(yè)

10、務(wù)，主要靠業(yè)務(wù)人員乃至機構(gòu)的高層管理人員直接深入各種場所與潛在客戶接觸來承接業(yè)務(wù)。這類機構(gòu)通常有兩種，一種是以個人獨資形式設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，另一種是面向機構(gòu)客戶和大型房地產(chǎn)業(yè)主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。2、有店模式。有店鋪模式依靠店鋪承接業(yè)務(wù)，通常是面向零散房地產(chǎn)業(yè)主及消費者。其中，又可根據(jù)店鋪數(shù)量的多少分為單店鋪模式、多店鋪模式和連鎖店模式。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中存在單店模式、多店模式和連鎖模式并存的局面。中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展一直是國內(nèi)學(xué)者

11、比較關(guān)注的研究，本文從經(jīng)紀(jì)信息共享模式、經(jīng)紀(jì)活動方式、經(jīng)紀(jì)人員管理模式、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營模式四個方面對我國的經(jīng)紀(jì)活動流程和特點作了詳細(xì)的對比分析，缺乏一定的定量分析等，在以后的研究中需要對以上問題做更加深入的探討。田TheIndustrialStudyI產(chǎn)業(yè)研究淺談我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運作模式閆波長春建筑學(xué)院吉林長春130607李曉秋長春第一汽車服務(wù)貿(mào)易有限公司吉林長春130000摘要：我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展一直是國內(nèi)學(xué)者比較關(guān)注的研究，對經(jīng)紀(jì)業(yè)

12、問題的產(chǎn)生、原因、解決方法不僅在理論界一直存在，在實踐中也有所體現(xiàn)，但這些研究還處在比較零散的階段，沒有系統(tǒng)的研究。本文通過對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運作模式的比較研究，從經(jīng)紀(jì)信息共享模式、經(jīng)紀(jì)活動方式、經(jīng)紀(jì)人員管理模式、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營模式四個方面對經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動模式進行了簡要的分析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；運作模式近十年來，我國包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)之內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度非常迅猛，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也與居民的生活關(guān)系緊密起來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)漸漸成為人們生產(chǎn)生活中

13、不可缺少的一個重要部分。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)活動。本文主要從四個方面的內(nèi)容經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的信息共享模式、經(jīng)紀(jì)活動的方式、經(jīng)紀(jì)人員管理模式及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的經(jīng)營模式討論目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運作模式。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的信息共享模式國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享模式不同于美國的MLS系統(tǒng)，雖然也是共享，但是共享的方式、范圍等都有一定的局限性，主要可以區(qū)分為兩個方面。1、內(nèi)部式房源信息共享模式。內(nèi)部

14、式經(jīng)紀(jì)信息共享是指房地產(chǎn)商、業(yè)主等擁有房源的客戶端將其所持有的房地產(chǎn)信息委托于代理商、中介商進行交易。當(dāng)各個代理商、中介公司收到房源信息時，并不會與其他競爭行業(yè)進行分享。最多就是一個公司內(nèi)部或者各個連鎖盟店進行鼠資源的共享。2、網(wǎng)站式房源信息共享模式。網(wǎng)站式信息共享方式不同于上述的信息共享范圍，信息共享范圍是整個地區(qū)或全國。這種房源共享系統(tǒng)實現(xiàn)了依托互聯(lián)網(wǎng)或者相關(guān)網(wǎng)站對房源信息進行的大范圍甚至全國的共享。二房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動方式目前我國房地

15、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主要方式有代理和居間模式。1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理模式。房地產(chǎn)代理，是指以委托人名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人只能向房地產(chǎn)交易相對兩方中的一方提供代理服務(wù)，并且在執(zhí)行代理業(yè)務(wù)時，在合法誠信的前提下，應(yīng)當(dāng)維護委托人的最大權(quán)益。目前，代理模式在我國的新房銷售市場、二手房銷售市場和商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場都有所運用，而最常見的是新房銷售代理。在新房

16、銷售代理模式下，經(jīng)紀(jì)公司主要面對的客戶是機構(gòu)客戶，如房地產(chǎn)開發(fā)商。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居問模式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居間，是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當(dāng)?shù)谌擞喠⒑贤漠?dāng)事人，因此，居間經(jīng)紀(jì)人與交易雙方的法律關(guān)系比較復(fù)雜。但由于法律允許房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供居間服務(wù)，并向交易雙方收取

17、傭金，因此對于交易的任何一方而言，承擔(dān)的居間成本就比委托代理方式低，因此這種經(jīng)紀(jì)模式很受個人客戶的歡迎。5e現(xiàn)代商業(yè)M0DERNBUSINESS三、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理模式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理模式，主要是指經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人的關(guān)系，是雇傭關(guān)系還是合同關(guān)系，以及傭金比例分成的規(guī)定等。1、雇傭制。不論是房地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，還是居間經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，目前國內(nèi)絕大部分的經(jīng)紀(jì)公司與經(jīng)紀(jì)人之間都是一種雇傭關(guān)系，雙方簽訂了雇傭合同，雇員按照雇主的指示，利用雇主

18、提供的條件提供勞務(wù)，雇主向X4#勞務(wù)的雇員支付勞動報酬。在這種形式下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能以個人名義承接經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，要由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接并承擔(dān)法律責(zé)任，統(tǒng)一向委托人收取傭金，并按約定向承接業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人付報酬。2、獨立經(jīng)紀(jì)。除了傳統(tǒng)的雇傭關(guān)系，目前國內(nèi)也出現(xiàn)了所謂的“獨立經(jīng)紀(jì)人”，即合同制關(guān)系、高傭金、自由的工作狀態(tài)等。獨立經(jīng)紀(jì)人對網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)的運用與美國相似，但并不是真正意義上的獨立合作者，受國內(nèi)市場現(xiàn)狀的影響，正在進行不斷的摸索和改進。3、傭

19、金分配。傭金分配上，房地產(chǎn)代理與居間模式的傭金不大一樣。交給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機構(gòu)代理交易的傭金與業(yè)績有關(guān)，平均傭金大致在2‰左右。一般，根據(jù)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場發(fā)展水平和房屋價格水平不同，各地區(qū)在利用這種方式時都會存在一個行業(yè)普遍接受的百分比，賣方與經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)這個百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方與經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)這個百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣方會根據(jù)房屋售價支付給經(jīng)紀(jì)人所定百分比的傭金，這種方式簡單易行。提取的基本規(guī)則是：交易額越小

20、，提取的比例越大；交易額越高，提取的比例越小。四、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營模式在我國，房地產(chǎn)代理業(yè)和居間業(yè)的經(jīng)營模式是不同的，代理業(yè)主要是無店鋪模式，居間業(yè)主要是有店鋪模式。1、無店模式。無店鋪模式不依靠店鋪承接業(yè)務(wù)，主要靠業(yè)務(wù)人員乃至機構(gòu)的高層管理人員直接深入各種場所與潛在客戶接觸來承接業(yè)務(wù)。這類機構(gòu)通常有兩種，一種是以個人獨資形式設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，另一種是面向機構(gòu)客戶和大型房地產(chǎn)業(yè)主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。2、有店模式。有店鋪模式依靠店