中國房地產項目開發(fā)流程及其運作模式

1、房地產開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序,1,第一部分 房地產開發(fā)基本常識,一、房地產投資的概念廣義概念：房地產投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經營、管理、中介服務等活動中，以期在未來獲得收益或避免風險的一種投資活動。狹義概念：僅指房地產開發(fā)投資。即投資者從購買土地使用權開始，經過規(guī)劃設計和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產產品，通過銷售或租賃轉讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實現(xiàn)預

2、期收益目標的活動過程。房地產投資活動的經濟實質——實現(xiàn)資金的增值。,2,二、房地產投資類型,1、按投資方式分類直接投資：投資者將資金直接投入房地產開發(fā)或購買房地產，并直接參與有關的投資經營管理。 間接投資：投資者將資金投入與房地產有關的金融產品，但不直接參與有關的投資經營管理。2、按投資的經濟內容分類土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產經營（包括買賣、租賃）投資物業(yè)管理和服務投資,3,三、房地產開發(fā)投資的特點,由于房地產

3、本身所具有的物理和經濟特征，房地產開發(fā)投資具有區(qū)別于其他投資的固有特點：商品性營利性產品的非流動性投資數(shù)額大投資周期長對專業(yè)知識和管理經驗具有高度依賴性市場的區(qū)域性和區(qū)域的價格差異性與金融及法律密切相關受政策的影響較大影響投資的風險因素多,4,四、決定房地產開發(fā)投資的基本要素,收益成本對未來的預期,5,五、房地產開發(fā)投資應遵循的原則,遵守社會利益原則盈利和增值的原則有效規(guī)避風險的原則投資規(guī)模與投資者可利

4、用資源相匹配的原則時機適宜原則便易操作原則,6,六、影響房地產開發(fā)投資效果的風險因素（共6大類26種）,7,七、房地產的三級市場架構,1、房地產一級市場—土地出讓市場 是指國家將城市土地的使用權，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的市場。是所有者與經營者的縱向流通市場。主要特點：市場建立在城市土地國有制的基礎上，交易過程不變更土地所有權，只是對其使用權進行交易。國家直

5、接調控壟斷經營。明確規(guī)定各類用地的使用性質和年限。土地出讓價格的實質是“租賃價格”，租賃費用一次性收取。出讓交易方式：土地使用權出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等四種。,8,房地產三級市場架構（續(xù)）,2、房地產二級市場—房地產轉讓市場或開發(fā)經營市場 是已經取得土地使用權的開發(fā)經營者與房地產使用者之間進行橫向交易轉讓的市場。主要特點：房地產商品流通由經營向使用消費平行轉移，可以說是由房地產開發(fā)

6、向房地產消費使用的轉移。交易的商品是房地產的統(tǒng)一體，即房屋產權與土地使用權。經營者須經資質審批，商品的銷售實行“預售許可”制度。除政策性用房由政府統(tǒng)一定價定向銷售外，交易完全市場化，不受國家壟斷或政策控制。交易完成的時間比較長，涉及的經濟法律關系多 。,9,房地產三級市場架構（續(xù)）,3、房地產三級市場—房地產再轉讓市場 是房地產消費者之間進行房地產商品再轉讓的市場，屬于調劑余缺、從新配置的市場 。主要特

7、點：土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權或房屋所有權及其房屋所占有和使用的土地使用權一并在市場上轉讓、出租、抵押、買賣、贈與、繼承、交換。土地開發(fā)必須達到一定的條件才可獲準轉讓。,10,八、與房地產開發(fā)相關的技術經濟指標和規(guī)范規(guī)定,一、主要技術經濟指標1、規(guī)劃用地面積：指經過批準的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項目開發(fā)的土地面積和總用地中應提供給城市道路或其他公共設施使用的土地面積。2、建設用地面積：可直接

8、用于項目開發(fā)的土地面積，也稱凈用地面積，但不包括應提供給城市道路或其他公共設施使用的土地面積。 3、建筑占地面積：指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。4、建筑密度：建筑總占地面積與項目總用地面積的比率（％）。5、容積率：項目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。6、綠地率：項目范圍內各類綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（%）。,11,主要技術經濟指標（續(xù)）,7、住宅停車率：汽

9、車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（%）。8、地下室：房間室內地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/2以上者。9、半地下室：房間室內地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/3，且不超過1/2者。10、層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。11、室內凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。12、建筑高度：多層指建筑物室外地坪到其女兒墻頂部或檐口的高度；高層指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面

10、層的高度。,12,主要技術經濟指標（續(xù)）,13、住宅建筑層數(shù)的劃分標準：建筑設計規(guī)范規(guī)定－《住宅設計規(guī)范》規(guī)定： 低層住宅：一層至三層；多層住宅：四層至六層；中高層住宅：七層至九層；高層住宅：十層以上。消防規(guī)范規(guī)定：多層住宅:九層及九層以下的普通住宅（含底層設有商業(yè)服務網點的住宅）；高層住宅:十層及十層以上的普通住宅（含底層設有商業(yè)網點的 住宅）；　 其中：二類高層：十層至十八層的普通住宅；　　

11、　　 一類高層：十九層及十九層以上的普通住宅。民間習慣叫法小高層：十層至十八層的住宅；大高層：十九層及十九層以上的住宅；,,13,主要技術經濟指標（續(xù)）,14、民用建筑主要類別（按功能分類，選摘）（1）住宅樓：供居住使用的建筑。單元式住宅：由多個住宅單元拼接而成，每個單元均設有樓梯或樓梯與電梯的住宅。塔式住宅（也稱獨立單元式住宅或點式住宅）：以公共樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住宅組成一個單元獨立建造，且每套住

12、宅的進戶門至樓梯間門或消防前室門的距離不超過10米的住宅。通廊式住宅：由公共樓梯或樓梯與電梯通過內、外廊進入各套住宅，且至少有一套住房的進戶門至樓梯間門或消防前室門的距離超過10米的住宅。躍層式住宅：設有套內樓梯且每套包含兩層或三層樓面的住宅。躍廊式住宅：通過一層水平共用走道，聯(lián)系兩層或三層樓面各套住房的住宅。（2）商住樓：由底部商業(yè)營業(yè)廳和住宅組成的建筑。（3）綜合樓：具有兩種或兩種以上使用功能的建筑。（4）其他：辦公樓、

13、商業(yè)樓、酒店等等。,14,主要技術經濟指標（續(xù)）,15、面積指標建筑面積:具備上蓋且結構牢固，層高在2.2米以上的永久性建筑的房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等。 使用面積：房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋內墻面水平投影面積計算。不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。居室面積：僅指臥室、起居室（廳）的使用面積。產權面積：系指權屬人（或稱產權人）依法擁有房屋所

14、有權的房屋建筑面積。銷售面積：包括房屋套內建筑面積和應分攤的共有建筑面積組成。套內面積：由房屋外圍墻體中心線的水平投影面積和陽臺應計算的面積組成。共有建筑面積：指各權屬人共同占有或共同使用的建筑面積。,,15,（二）各類住宅主要技術規(guī)范要求,住宅樓是供居住使用的建筑，不同的住宅樓雖然具有同樣的使用功能，但是不同類型的住宅樓由于其在建筑層數(shù)、平面組合方式等方面的不同，在建筑、結構、消防、民防等技術規(guī)范的要求上存在較大的差異，并最終導

15、致建造成本和公共面積比例的差異，在確定項目開發(fā)方案時應慎重。,16,各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表1 公共部位設計,17,各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表2,18,各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表3,19,第二部分 房地產項目開發(fā)全程運作程序,房地產項目開發(fā)的全過程一般要經過以下五個階段：1、項目確立階段2、項目前期階段3、項目實施階段—工程施工和產品銷售。4、項目驗收交付階段5、收尾階段 具體內容詳見《房地

16、產項目開發(fā)全程運作程序圖》,20,房地產項目開發(fā)全程運作程序圖－1,21,房地產項目開發(fā)全程運作程序圖－1,房地產項目開發(fā)全程運作程序圖－2,,22,房地產項目開發(fā)全程運作程序圖－3,,23,第三部分　房地產項目開發(fā)成本及開發(fā)周期,一、項目開發(fā)成本費用構成及其資金投入特點 房地產開發(fā)項目的成本和費用構成復雜、變化因素多、不確定性大，不同類型的開發(fā)項目，由于選擇不同的建筑類型、層數(shù)和結構，建筑裝飾標準、機電設備和配套設施配置

17、標準以及工程地質狀況不同等等，在開發(fā)成本和費用方面都存在一定的差異。在此難以籠統(tǒng)的談論項目具體的成本和費用標準，僅就一般房地產開發(fā)項目通常的成本和費用構成以及相關的資金投入特點作一些簡要的說明。,24,開發(fā)項目主要成本與費用構成一覽表,25,開發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表1,,,26,開

18、發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表2,27,開發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表3,28,房地產開發(fā)項目主要經營稅費表,29,二、項目開發(fā)周期　　 房

19、地產開發(fā)項目開發(fā)運作過程涉及的政府審批部門和審批事項多，各地的地方性法規(guī)、審批環(huán)節(jié)、審批時限不盡相同；不同開發(fā)地點的地質情況變化比較大，不同建筑類別在設計和施工技術規(guī)范方面差異比較大，不同地區(qū)在技術規(guī)范要求和施工限制條件方面也存在一定的差異，加之開發(fā)商實力、管理經驗和項目建造標準的不同，這些因素都直接影響著項目的開發(fā)周期。因此，對項目的開發(fā)周期不能一慨而論，應根據各項目的實際情況進行具體的分析和評判。,30,房地產項目開發(fā)工期分析表,講