北京朝陽國際公寓推廣方案

1、1朝陽國際公寓推廣方案一、項(xiàng)目概況1、規(guī)劃情況?建筑用地面積65396M2?總建筑面積337217M2，其中地上建筑面積270257M2?住宅建筑面積267033M2?容積率4.13?綠化面積27882M2?綠化率42.6%?總居住戶數(shù)1646戶?停車位1841個，小區(qū)基本呈圍合布局，地下車庫集中設(shè)置于中央綠地之下2、建筑分期?地塊分基本三期建設(shè)，南部2、3、4號樓為一期，1、5號樓為為二期，6號公寓樓為三期，會所設(shè)于二期。一期預(yù)計(jì)于2

2、004年5月交用。?一期住宅由三棟高層建筑組成，層數(shù)由26、2732層不等，總建筑面積130215M2，共有大約848個住宅單位（不含復(fù)式），詳細(xì)情況見表1。?開發(fā)一期中2居、3居在套型比例中各占34%，4居比例也相當(dāng)大，占總戶數(shù)的24.1%以上，但4居面積比例則更大。?2居面積范圍97—120M2，總價范圍為60萬—80萬；3居室面積范圍134—141M2，總價范圍82—90萬元；四居室面積范圍182—194M2，總價在120萬元左右

3、。棟號項(xiàng)目一居二居三居四居合計(jì)套數(shù)4201202043482#、4#樓面積范圍78112141182、194套數(shù)642681685003#樓面積范圍447797120132139套數(shù)68288288204848面積范圍447897120132141182、194總計(jì)套數(shù)比例8.0%34.0%34.0%24.1%表11朝陽國際公寓2、3、4號樓戶型分析3二、項(xiàng)目分析1、區(qū)域市場分析（周邊項(xiàng)目分析）?(價格分布)本項(xiàng)目從表21中可以看出，周

4、邊競爭項(xiàng)目基本分為兩類：8000、乃至10000元平方米以上的高檔公寓和55007000元平方米的普通住宅。?（裝修標(biāo)準(zhǔn)）高檔項(xiàng)目全部是精裝修，其中珠江帝景的裝修標(biāo)準(zhǔn)報價高達(dá)2000元平方米，藍(lán)堡在裝修之外還配備白家電。普通公寓項(xiàng)目也有多個項(xiàng)目采用精裝修，比如遠(yuǎn)洋天地一半毛坯、一半精裝；精裝修是珠江地產(chǎn)的一貫作風(fēng)，珠江羅馬延續(xù)了這一作風(fēng)，其全套裝修標(biāo)準(zhǔn)與珠江駿景類似，大約在500元平方米左右；金港國際則提供裝修套餐。?（入住時間）從入住

5、期來看有兩個高峰，一個是2003年中，一個是2003年底到2004年初。?（建筑類型）從建筑類型來看，高檔項(xiàng)目中高層塔樓占了很高比例，新建項(xiàng)目棕櫚泉、珠江帝景、藍(lán)堡全部是有塔有板，老項(xiàng)目都會國際和朝陽園則全部為塔樓；但在中檔項(xiàng)目中，板樓占據(jù)了絕對優(yōu)勢，除了遠(yuǎn)洋天地和珠江羅馬是有塔有板，其它清一色為板樓。?（形象定位）在形象定位上，幾乎所有的項(xiàng)目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、珠江羅馬和遠(yuǎn)洋天地之外，每一個項(xiàng)目都采取突出一個概念的推廣手

6、法。珠江和遠(yuǎn)洋之所以例外在與開發(fā)商本身的品牌效應(yīng)和號召力，這兩個企業(yè)的手法是突出集團(tuán)的規(guī)模優(yōu)勢，強(qiáng)化品牌優(yōu)勢。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱位置項(xiàng)目性質(zhì)項(xiàng)目性質(zhì)規(guī)模規(guī)模萬M2入住時間入住時間均價均價元m2棕櫚泉朝陽公園南側(cè)外銷公寓302003年12月11000（精）珠江帝景大望路現(xiàn)代城南2000米外銷公寓902004年初10000（精）都會國際朝陽路十里鋪外銷公寓4.66共50萬2002年9月8600（精）朝陽園Ⅱ朝陽路青年路外銷公寓28二期2002