法律知識(shí)問(wèn)題談?wù)勏M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在商品房買賣中的適用

1、1省人民政府水行政主管部門建立水土保持監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)全省水土流失動(dòng)態(tài)進(jìn)行監(jiān)測(cè)、預(yù)報(bào)，省人民政府定期將監(jiān)測(cè)、預(yù)報(bào)情況予以公告。縣級(jí)以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法談?wù)勏M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在商品房買賣中的適用問(wèn)題談?wù)勏M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在商品房買賣中的適用問(wèn)題作者劉京柱談?wù)勏M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在商品房買賣中的適用問(wèn)題一、問(wèn)題概說(shuō)隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)這種特殊的商品在公民生活消費(fèi)中的地

2、位日漸重要。鑒于我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)依然是以最大限度地滿足廣大人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要為目標(biāo)，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益又直接關(guān)系到人民群眾基本的生存權(quán)利，故應(yīng)當(dāng)受到法律的優(yōu)先保護(hù)。但不無(wú)遺憾的是現(xiàn)行消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中缺少對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)規(guī)范，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對(duì)房屋是不是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)定的商品及商品房買賣合同能否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的懲罰性賠償也眾說(shuō)紛紜，應(yīng)當(dāng)說(shuō)這并非該法的本來(lái)面目，事實(shí)上，大陸法國(guó)家消費(fèi)者權(quán)益保

3、護(hù)法的最初領(lǐng)域恰恰是房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益?，F(xiàn)代民法理論將傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)利益分解為不動(dòng)產(chǎn)生存利益和財(cái)產(chǎn)利益，在房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利益屬于不動(dòng)產(chǎn)利益中的資本利益（如經(jīng)營(yíng)者的投資利益）或所有利益（如經(jīng)營(yíng)者出租房屋的收益）。房地產(chǎn)消費(fèi)者利益則主要屬于不動(dòng)產(chǎn)生存利益，即房地產(chǎn)滿足廣大人民群眾住房基本需要的利益。現(xiàn)代民法理論認(rèn)為，當(dāng)上述兩種利益發(fā)生沖突時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)生存利益。消費(fèi)者權(quán)利，是消費(fèi)者利益在法律上的表現(xiàn)。法律上賦予消費(fèi)者多

4、少權(quán)利，意味著消費(fèi)者在多大程度上得到國(guó)家的保護(hù)?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中房地產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)利被房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者侵害的程度十分嚴(yán)重。我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題是房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重，造成房地產(chǎn)價(jià)格不合理，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益；此外，房屋質(zhì)量低劣、售后維修得不到保證、不對(duì)消費(fèi)者公開房屋價(jià)格構(gòu)成或以虛假?gòu)V告的房屋價(jià)格蒙騙消費(fèi)者、強(qiáng)迫消費(fèi)者交付各種不合理的費(fèi)用、惡意違約、“一3該案是見諸報(bào)端的山東省首例購(gòu)房者獲雙倍賠償案。一審法院于2001年9月18日

5、判決稱：被告在售房過(guò)程中主觀上存有欺詐故意，對(duì)原告隱瞞了其不具備房地產(chǎn)開發(fā)和中介服務(wù)資質(zhì)證書、未取得土地使用權(quán)證書、未持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及商品房預(yù)售許可證的真實(shí)情況，誘使原告做出錯(cuò)誤意思表示與其訂立買房合同。而原告作為消費(fèi)個(gè)體，不可能也沒(méi)有義務(wù)去審查被告應(yīng)具備的上述手續(xù)，故被告的行為已構(gòu)成故意欺詐。遂判決由原告退房給被告，被告退還原告購(gòu)房款146192元并賠償原告損失146192元。該案進(jìn)入二審程序后最終以調(diào)解方式結(jié)案，

6、未實(shí)行加倍賠償，而是由被告給予原告4萬(wàn)余元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。[法律評(píng)析]上引案例一涉及到原告是否有權(quán)查看所購(gòu)房屋的設(shè)計(jì)文件和施工驗(yàn)收記錄的問(wèn)題。訟爭(zhēng)的焦點(diǎn)是原告所稱的消費(fèi)者知情權(quán)應(yīng)否予以保護(hù)，換言之，該知情權(quán)是否系商品房購(gòu)買者所享有的權(quán)利。上引案例二中二審法院未以生效判決的形式正面回答作為消費(fèi)者的購(gòu)房者在受到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者欺詐時(shí)能否獲得雙倍賠償?shù)膯?wèn)題，不能說(shuō)不是一個(gè)遺憾，其中涉及到的主要法律爭(zhēng)議問(wèn)題是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中的懲罰性賠償能否適用于商品

7、房交易之中。針對(duì)上述問(wèn)題，筆者略作評(píng)述如下：(一)知情權(quán)及其行使知情權(quán)有廣義與狹義之分。廣義的知情權(quán)，是指公民、法人或其他組織依法享有的、要求義務(wù)人公開一定的信息的權(quán)利和在法律允許的范圍內(nèi)獲取各類信息的自由，它既屬于公法意義上的權(quán)利，又屬于私法意義上的權(quán)利；既包括抽象的權(quán)利又包括具體的權(quán)利；既包括民主權(quán)利、政治權(quán)利也包括人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。狹義的知情權(quán)，就是公民針對(duì)政府工作、針對(duì)政府的政務(wù)公開的一項(xiàng)權(quán)利。司法作為最后一道屏障，必須使知

8、情權(quán)成為司法上可訴的權(quán)利。本文所探討的知情權(quán)主要是從私法意義上進(jìn)行使用的。1993年頒布的《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱《消法》)首次出現(xiàn)知情權(quán)概念，該法第8條規(guī)定：“消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買、使用的商品或者接受服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利?！薄断ā飞系南M(fèi)者是指為滿足生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或接受服務(wù)的、由國(guó)家專門法律確認(rèn)其主體地位和保護(hù)其消費(fèi)權(quán)益的個(gè)人。只有自然人才能成為最終消費(fèi)的主體?！断ā芬?guī)定的消費(fèi)者7項(xiàng)權(quán)利應(yīng)當(dāng)完全適用