美國衡平法上的地役權(quán)研究

1、美國衡平法上的地役權(quán)研究作者：馬新彥中圖分類號：df5211文獻標識碼：a文章編號：0257—2837—（2000）—0043—06地役權(quán)被分為普通法上的地役權(quán)（commonlaweasements）和衡平法上的地役權(quán)（equitableservitudes），這大概是英美財產(chǎn)法的一大特色。筆者在對普通法上的地役權(quán)及其相鄰權(quán)作一探討之后[1]，擬于本文對衡平法上的地役權(quán)再作進一步研究，以期對我國的物權(quán)法立法添一臂之力。一、衡平法上的地役

2、權(quán)概論衡平法上地役權(quán)是利用衡平法上的強制力對土地的使用予以限制的權(quán)利，指地役權(quán)人限制義務(wù)人及土地的承繼人于其自己的土地上為一定目的使用，義務(wù)人違背此義務(wù)，以超目的范圍外的方法使用其土地，權(quán)利人可請求衡平法院予以衡平法上的救濟，責(zé)令義務(wù)人停止其對土地的不符合目的使用的權(quán)利。例如，a將其大片土地分成50分，先后將50份土地分別賣給他人。在買賣契約中，a向買受人表明：他們所購買的土地只能予以居住目的使用，不得另作他用。一段時間之后，當(dāng)眾買受人

3、均在其購得的土地上建好住房時，第46塊土地的買受人——石油公司在其購得的土地上開設(shè)了加油站，眾土地的購買人均請求衡平法院責(zé)令石油公司停止開設(shè)加油站。該眾多土地所有人限制石油公司對其土地予以居住目的以外的使用權(quán)利即是衡平法上的地役權(quán)。衡平法上的地役權(quán)嚴格地說是當(dāng)事人基于土地之契約成立的契約權(quán)利，之所以稱之為衡平法上的地役權(quán)，一方面是因為這種權(quán)利屬衡平法的規(guī)矩范圍，受衡平法的保護，當(dāng)它遭到不合理的侵犯時，衡平法院采衡平法上的方法予以救濟；另

4、一方面是因為這種權(quán)利雖為契約權(quán)利，但具有地役權(quán)的一般屬性。第一，它是土地上存在的一種利益，依附于土地永久存在，不為契約當(dāng)事人所專有或其終身享有。第二，它雖依契約而產(chǎn)生但不具有契約的相對性，是一種具有排他性的絕對權(quán)利。供役地被轉(zhuǎn)移，無論在普通法上是否承認這種契約權(quán)利可隨土地而轉(zhuǎn)移，只要承繼人知道該土地上存在地役權(quán)，地役權(quán)人均可排他地享有地役權(quán)，借助衡平法上的強制力對抗該承繼人。衡平法上的地役權(quán)有肯定地役權(quán)和否定地役權(quán)之分?？隙ǖ匾蹤?quán)是要求

5、義務(wù)人在其土地上須以一定方法或一定目的使用土地的權(quán)利；否定地役權(quán)是要求義務(wù)人不得以一定方法或一定目的使用土地的權(quán)利。一些法院對肯定地役權(quán)持反對的態(tài)度，認為以衡平法上的手段強制負擔(dān)地所有人為受益人的利益為一定積極行為，對負擔(dān)地所有人而言似乎有失公平。因此，在司法實務(wù)中他們通常以縮小解釋肯定地役權(quán)的適用范圍，甚至拒絕以衡平法上的方法執(zhí)行地役權(quán)表明他們對肯定地役權(quán)的態(tài)度。但仍有較多的判例主張具備了與否定地役權(quán)相同的條件或者其它必要條件的，肯定

6、地役權(quán)有效[1]。衡平法上的地役權(quán)又有單獨地役權(quán)與相互地役權(quán)之分。為一方當(dāng)事人所專有的權(quán)利是單獨地役權(quán)，亦可叫做單方地役權(quán)；為雙方當(dāng)事人相互享有的權(quán)利是相互地役權(quán)，亦可稱之為雙方地役權(quán)。在單獨地役權(quán)中，對方當(dāng)事人只負有義務(wù)，而不享有任何權(quán)利。義務(wù)人不履行相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利人可尋求衡平法上的救濟。而在相互地役權(quán)中，雙方當(dāng)事人享有平等的地役權(quán)，亦都負有平等的保障對方地役權(quán)實現(xiàn)的義務(wù)，而且權(quán)利義務(wù)是相互的，一方當(dāng)事人的權(quán)利就是對方當(dāng)事人的義務(wù)，一

7、方當(dāng)事人的義務(wù)又是對方當(dāng)事人的權(quán)利，任何一方當(dāng)事人未遵守自己的義務(wù)，他方均可訴諸衡平法院。例如，a將土地分成100份出賣，在其土地的統(tǒng)一規(guī)劃中約定：1.各購買者只能將土地用于居?。?.第25號地的購買者只能將土地用于開藥店，而不得另有他用。依該對土地限制使用條款的第一項，當(dāng)事人所得的是相互地役權(quán)。除25號地購買者外，所有土地買受人均互相享有地役權(quán)。任何一買受人都有權(quán)限制他人居住目的外的使用，同時，任何一買受人又被他人限制中，盡管無明示的

8、表明當(dāng)事人主觀目的的語言，客觀環(huán)境表明當(dāng)事人有此主觀目的的，仍發(fā)生衡平法上地役權(quán)的法律效力。例如，a將土地分成50份，在其開發(fā)不動產(chǎn)的統(tǒng)一規(guī)劃中a聲明所有土地只能用于居住，在將其第46號土地出賣給石油公司時，盡管在契約中未有明確的語言表明此塊土地不得用于開加油站，只能用于居住，亦未有明確的語言表明無論何人購買僅以居住目的為限使用土地，但客觀環(huán)境表明了當(dāng)事人具有地役權(quán)效力及于土地，無論何人承繼該土地均受此限制的主觀目的，地役權(quán)成立。石油公

9、司如于此塊土地興建加油站，衡平法院即可接受當(dāng)事人的申請予以衡平法上的救濟。（三）須當(dāng)事人知道地役權(quán)的存在。衡平法上的地役權(quán)之負擔(dān)對供役地的拘束力，于供役地被無償轉(zhuǎn)讓場合（贈與或繼承），無條件地隨土地而轉(zhuǎn)移給土地的承繼人；但于供役地有償轉(zhuǎn)移場合，欲發(fā)生隨土地而轉(zhuǎn)移，并拘束供役地任何承繼人的效力，承繼人知道地役權(quán)的存在便成為重要的前提條件。所謂知道，是指土地承繼人于取得土地所有權(quán)時確實知道或應(yīng)當(dāng)知道于其取得的土地上存在他人對土地的限制權(quán)利。

10、確實知道，是指當(dāng)事人主觀上的實際知道（actualnotice），獲知的途徑通常有兩種：第一，土地的承繼人于取得土地時從原地役權(quán)產(chǎn)生的土地轉(zhuǎn)讓契約中直接看到地役權(quán)存在的語言表述；第二，土地承繼人雖未從原契約中得知，但通過對土地周圍環(huán)境的觀察能夠得知無論是誰取得土地的所有權(quán)都會受到同樣的限制。應(yīng)當(dāng)知道，是指原地役權(quán)產(chǎn)生的土地轉(zhuǎn)讓契約的當(dāng)事人將所有權(quán)的轉(zhuǎn)移乃至地役權(quán)的產(chǎn)生予以登記——該權(quán)利的公示給一切欲購買土地的人或可以取得土地所有權(quán)的人提

11、供了可知的條件，無論承繼人于取得土地時是否確實可知，推定其知道。所以應(yīng)當(dāng)知道是假定知道，或稱推定知道（constructivenotice）。具備此條件，地役權(quán)對供役地具有拘束力，而無論其買受人為何人。但如果土地的承繼人有償取得土地所有權(quán)，且為善意，他不知道，也不應(yīng)當(dāng)知道其欲購買的土地上存在地役權(quán)，則不受地役權(quán)的負擔(dān)與限制。衡平法上地役權(quán)之利益隨需役地而轉(zhuǎn)移給承繼人，不以承繼人知道地役權(quán)存在為前提條件，亦不論承繼人是有償取得還是無償取得

12、，只要是原訂約當(dāng)事人具有地役權(quán)的效力及于需役地非訂約當(dāng)事人本人的目的，地役權(quán)之利益即可隨供役地轉(zhuǎn)移給任何承繼人。原訂約當(dāng)事人此訂約目的可以在契約中以語言明示（諸如，受益地的所有人、繼承人及受讓人均得限制對方使用其土地），如果當(dāng)事人于契約中未有語言明示，但客觀環(huán)境足以表明當(dāng)事人設(shè)定地役權(quán)絕非專為自己本人謀求利益，而是賦益予土地（供役地因地役權(quán)的存在而增值）及所有需役地所有人，則地役權(quán)之利益隨需役地轉(zhuǎn)移給承繼人。典型的衡平法上的地役權(quán)是在城

13、市土地分割開發(fā)規(guī)劃（schemesfsubdivisiondevelopment）中產(chǎn)生的。作為地役權(quán)產(chǎn)生基礎(chǔ)的城市土地分割開發(fā)規(guī)劃有三種形式：第一，一個土地所有人將其大片土地擬定分割規(guī)劃，將分割的土地賣給他人開發(fā)利用，在分割規(guī)劃中聲明了對土地開發(fā)利用的限制，諸如，土地只用于建住房，不得建商店等，然后將載明對土地限制聲明的規(guī)劃予以登記。該土地所有人在將分割后的土地以契約轉(zhuǎn)讓他人時，土地的受讓人須受該登記了的聲明的拘束，在限制的范圍內(nèi)使用

14、土地。如此產(chǎn)生的地役權(quán)隨土地而發(fā)生轉(zhuǎn)移，對原契約的土地受讓人，乃至原土地受讓人的將來更遙遠的土地受讓人均具有強制執(zhí)行的效力。第二，若干個大土地所有人（如，a、b、c分別擁有200公頃土地，在規(guī)劃中各被分割為45塊）在一起擬定了一個正式的書面協(xié)議，在協(xié)議中確定了他們分割土地的規(guī)劃及對分割后的土地予以居住目的使用的限制。該協(xié)議一經(jīng)登記即具有法律的強制力，所有土地的賣受人均受地役權(quán)的拘束。第三，某大土地所有人將自己的土地分割，但未作統(tǒng)一的限制