物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成成本分析

1、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成成本分析物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成成本分析如何測算出合理的物業(yè)管理費(fèi)水平，一直是物業(yè)管理行業(yè)比較關(guān)注的話題。筆者現(xiàn)根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部的有關(guān)政策法規(guī)并結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際情況，對物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成成本進(jìn)行剖析，以供同行在測算物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。一、物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用等。一、物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用等。1.管理服務(wù)人員工資管理服務(wù)人員工資物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)人員工資，沒有一個(gè)統(tǒng)

2、一的標(biāo)準(zhǔn)，一般是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，所管物業(yè)的規(guī)模和類別而定。現(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的工資都實(shí)行保密制度，不對外公開。因此在確定工資標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，只能根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況。工資標(biāo)準(zhǔn)定高了，加大成本。工資定低了，又很難招聘到合適的人才。經(jīng)不同側(cè)面、不同物業(yè)、不同類別的物業(yè)管理公司調(diào)查了解，沈陽市物業(yè)管理企業(yè)決策層人員工資標(biāo)準(zhǔn)約在3000元以上，管理層人員工資標(biāo)準(zhǔn)約在1000～2000元之間，操作層人員工資約在400～800元之間。2.

3、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)社會(huì)保險(xiǎn)即國家以法規(guī)形式，強(qiáng)制國家、單位、個(gè)人按工資總額的一定比例繳納的保險(xiǎn)基金。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把“個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)”列入管理成本。3.福利費(fèi)福利費(fèi)福利費(fèi)主要包括交通費(fèi)、副食補(bǔ)貼等。4.加班費(fèi)加班費(fèi)加班費(fèi)是指法定假日需加班的費(fèi)用。一般指五一、十一、元旦、春節(jié)加班的費(fèi)用按工資標(biāo)準(zhǔn)的300%測算。管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)=（管理人員工資（

4、管理人員工資社會(huì)保險(xiǎn)社會(huì)保險(xiǎn)福利費(fèi)利費(fèi)加班費(fèi)）加班費(fèi)）總建筑面積?？偨ㄖ娣e。二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。（一）物業(yè)共用部位維護(hù)費(fèi)用（一）物業(yè)共用部位維護(hù)費(fèi)用根據(jù)財(cái)基字[1998]7號《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，房屋共用部位是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。對房屋共用部位的維護(hù)，應(yīng)比照城鎮(zhèn)公有房屋養(yǎng)

5、護(hù)范圍標(biāo)準(zhǔn)即1985年以后建成的房屋，每年每平方米養(yǎng)護(hù)費(fèi)用為1.10元。物業(yè)共用部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用物業(yè)共用部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用=總建筑面積總建筑面積1.10元損壞率元損壞率12個(gè)月個(gè)月（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用根據(jù)財(cái)基文（1998）7號《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，“共用設(shè)施設(shè)備包括共用上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室

6、外停車場、各類球場?！睂灿迷O(shè)施設(shè)備的維護(hù)，應(yīng)根據(jù)其現(xiàn)狀和每年的損壞率進(jìn)行測算。列舉其中的幾項(xiàng)：1.窨井（含井蓋）維護(hù)費(fèi)用=窨井總數(shù)單價(jià)損壞率總建筑面積12個(gè)月2.庭院照明系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用=庭院照明系統(tǒng)總數(shù)單價(jià)損壞率總建筑面積12個(gè)月3.園區(qū)硬覆蓋維護(hù)費(fèi)用=園區(qū)硬覆蓋維護(hù)總面積單價(jià)損壞率總建筑面積12個(gè)月4.園區(qū)道路維護(hù)費(fèi)用=園區(qū)道路總面積單價(jià)損壞率總建筑面積12個(gè)月5.電梯維護(hù)費(fèi)用=電梯數(shù)量單價(jià)損壞率總建筑面積12個(gè)月6.電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用

7、=維護(hù)保養(yǎng)總額總建筑面積12個(gè)月7.消防設(shè)備維護(hù)費(fèi)用=消防設(shè)備總數(shù)損壞率總建筑面積12個(gè)月8.監(jiān)控設(shè)備維護(hù)費(fèi)用=監(jiān)控設(shè)備總數(shù)損壞率總建筑面積12個(gè)月理。其費(fèi)用大致有以下幾個(gè)方面：1.樹木補(bǔ)栽費(fèi)用樹木補(bǔ)栽費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)單位一次性種植后，對枯死樹木進(jìn)行補(bǔ)栽所發(fā)生的費(fèi)用。2.草坪補(bǔ)栽費(fèi)用草坪補(bǔ)栽費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)單位一次性種植后，對枯死草坪進(jìn)行補(bǔ)栽所發(fā)生的費(fèi)用。3.水費(fèi)每年用于灌溉花草樹木所發(fā)生的用水費(fèi)用。4.農(nóng)藥、化肥費(fèi)用每年用于防治病蟲害

8、和施肥所發(fā)生的費(fèi)用。5.工具費(fèi)用因綠化需要所購置的綠化工具所發(fā)生的費(fèi)用。綠化費(fèi)用綠化費(fèi)用=（樹木補(bǔ)栽費(fèi)用（樹木補(bǔ)栽費(fèi)用草坪補(bǔ)栽費(fèi)用草坪補(bǔ)栽費(fèi)用水費(fèi)水費(fèi)農(nóng)藥、化肥費(fèi)用農(nóng)藥、化肥費(fèi)用工具費(fèi)用）工具費(fèi)用）總建筑面總建筑面積。積。六、辦公費(fèi)六、辦公費(fèi)辦公費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)為了維護(hù)正常的辦公秩序所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括以下幾個(gè)方面：1.員工午餐補(bǔ)助費(fèi)員工午餐補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)列入物業(yè)管理成本。一般情況下管理人員、保潔人員、維修人員每天按一餐測算，庭院秩序管

9、理人員每人每天按三餐測算。2.物業(yè)辦公用房取暖費(fèi)按物業(yè)用房的總面積（辦公用房、維修用房、保潔用房、庭院管理人員宿舍等）供暖標(biāo)準(zhǔn)。3.交通費(fèi)用4.通訊費(fèi)5.報(bào)刊雜志費(fèi)6.財(cái)務(wù)費(fèi)用7.文墨紙張費(fèi)用8.企事業(yè)年檢費(fèi)用9.服裝費(fèi)用服裝費(fèi)用主要包括：管理人員、維修人員、保潔人員服裝。按每人每年二套，使用時(shí)間二年測算。七、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用七、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用企業(yè)固定資產(chǎn)是指金額在2000元以上，使用時(shí)間在一年以上的設(shè)備，如車輛、電腦、復(fù)印機(jī)

10、、疏通機(jī)、剪草機(jī)等。其折舊年限按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，按固定資產(chǎn)總額分?jǐn)偟礁髟?，按月提取。折舊費(fèi)用折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)總額固定資產(chǎn)總額總建筑面積總建筑面積12個(gè)月折舊年限。個(gè)月折舊年限。八、不可預(yù)見費(fèi)用八、不可預(yù)見費(fèi)用物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中經(jīng)常遇到一些不可預(yù)見的費(fèi)用支出，如物價(jià)上漲、意外事件、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、聯(lián)誼活動(dòng)等。因此在進(jìn)行物業(yè)成本測算時(shí)應(yīng)考慮到不可預(yù)見因素。一般情況下，按前七項(xiàng)之總和的5%測算。九、企業(yè)利潤九、企業(yè)利潤物業(yè)管