寫字樓物業(yè)管理費(fèi)影響因素及定價研究.pdf

1、伴隨中國社會經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展及城市化進(jìn)程的高速進(jìn)步，商業(yè)物業(yè)發(fā)展迅速，成為開發(fā)、投資的新聚焦點(diǎn)。同時有些地方也出現(xiàn)了寫字樓等商業(yè)物業(yè)供過于求，空置嚴(yán)重的情形。商業(yè)物業(yè)尤其是高端寫字樓物業(yè)，由于其管理和操作難度大，再加之物價持續(xù)上漲，成本不斷攀升，由此引起其管理成本的不確定性和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬定困難。目前，物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)模式及定價標(biāo)準(zhǔn)的研究與制定已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)最關(guān)注的問題之一。
　　本文追蹤國內(nèi)外最新研究進(jìn)展，結(jié)

2、合國內(nèi)實(shí)際情況，以全國100個寫字樓項(xiàng)目為實(shí)證研究對象，通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，在此基礎(chǔ)上歸納出在物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成中排列前三位的核心構(gòu)成部分及其占比：（1）管理人員工資福利費(fèi)用，占比38％；（2）公共設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用，占比15%；（3）公共設(shè)施水電能耗費(fèi)用，占比35%，以上三項(xiàng)核心費(fèi)用合計(jì)在物業(yè)管理費(fèi)占比達(dá)80%左右。
　　為了識別出引起這三項(xiàng)核心費(fèi)用差異的諸多影響因素，以及對它們有影響的但仍未被識別出的因素，本文在以往研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，

3、搜集特征數(shù)據(jù)，通過特征價格模型構(gòu)建，將寫字樓等級、復(fù)合程度、建筑面積、空調(diào)類型、電梯數(shù)量、智能化標(biāo)準(zhǔn)、建筑建成年限、樓層總數(shù)、空置情況、所在地理位置、城市區(qū)域這11項(xiàng)定為影響寫字樓物業(yè)管理費(fèi)定價的關(guān)鍵因素。
　　通過 Spass軟件對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入細(xì)致計(jì)算，并運(yùn)用相關(guān)分析、回歸分析等統(tǒng)計(jì)分析方法，確定各個關(guān)鍵因素的對三項(xiàng)核心費(fèi)用影響的權(quán)重，進(jìn)而來確定各項(xiàng)核心費(fèi)用及整體管理費(fèi)的關(guān)鍵因素。
　　在識別出管理費(fèi)定價關(guān)鍵因素的基礎(chǔ)

4、上，建立起寫字樓物業(yè)管理費(fèi)定價的特征價格模型，將搜集整理的2013年期間不同區(qū)域100個樣本，進(jìn)行時間序列及橫斷面數(shù)據(jù)資料的分析，并運(yùn)用最小二乘回歸估計(jì)技術(shù)，按不同的權(quán)重估算出寫字樓物業(yè)管理費(fèi)定價的調(diào)整系數(shù)，最終定出管理費(fèi)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。并通過實(shí)際案例研究，得出特征價格法在定價準(zhǔn)確性、時效性及科學(xué)性等方面比傳統(tǒng)的成本定價法有明顯的優(yōu)勢。本文的研究方法及研究結(jié)論，可以為企業(yè)制定高端寫字樓物業(yè)管理費(fèi)提供理論支撐，為高端寫字樓的物業(yè)運(yùn)營提供科學(xué)依