經(jīng)營性物業(yè)(酬金制)的物業(yè)管理費(fèi)使用管理辦法

1、經(jīng)營性物業(yè)（酬金制）的物業(yè)管理費(fèi)使用管理（暫行）辦經(jīng)營性物業(yè)（酬金制）的物業(yè)管理費(fèi)使用管理（暫行）辦法公司經(jīng)營性物業(yè)現(xiàn)已具有一定規(guī)模，其中相當(dāng)一部分物業(yè)實(shí)行的是酬金管理制模式，為保證經(jīng)營性物業(yè)項(xiàng)目有效運(yùn)作，合理控制運(yùn)行成本及加強(qiáng)核算，使在營物業(yè)持續(xù)保持較高的物業(yè)管理水平，本辦法明確了酬金制管理模式下的物業(yè)管理費(fèi)使用和管理的規(guī)范和要求。本辦法適用于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司以及所屬投資企業(yè)（項(xiàng)目公司）的經(jīng)營性物業(yè)（酬金制）委托管

2、理項(xiàng)目。一、一、物業(yè)管理費(fèi)收入管理物業(yè)管理費(fèi)收入管理1.物業(yè)管理收入包括：物業(yè)管理費(fèi)收入、車位物業(yè)管理費(fèi)收入、裝修管理費(fèi)收入、延伸特約服務(wù)費(fèi)收入、水、電、燃?xì)赓M(fèi)收入、其他收入。2.所有收入按照公司核定的金額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月向租戶收取。3.物業(yè)管理費(fèi)收繳率指標(biāo)為100%（應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)為已租賃面積平方米單價(jià)，不包括空房部分）。4.管理費(fèi)收繳率實(shí)行考核并與管理酬金掛鉤：1）當(dāng)月收繳率達(dá)到100%時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按合同約定的數(shù)額足額提取當(dāng)

3、月酬金。2）當(dāng)月收繳率未達(dá)到100%時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按相應(yīng)的收繳率值提取當(dāng)月酬金。若管理費(fèi)收繳率≤80%，不得提取當(dāng)月酬金。3）為鼓勵(lì)欠費(fèi)收繳，每年12月10日對(duì)自上年度12月1日至當(dāng)年11月30日期間補(bǔ)收的管理費(fèi)欠費(fèi)進(jìn)行結(jié)算，根據(jù)補(bǔ)收欠費(fèi)比例，補(bǔ)充提取相應(yīng)的酬金。4）每年12月10日清算欠費(fèi)超過1年的物業(yè)管理費(fèi)，凡超過1年的物業(yè)管理費(fèi)將繼續(xù)按照比例再扣除管理酬金，扣除的管理酬金不再補(bǔ)充提取。5）對(duì)收繳物業(yè)管理費(fèi)不力的項(xiàng)目，即連續(xù)二年收

4、繳率≤80%的，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目經(jīng)理，或終止物業(yè)管理委托合同。5.收取的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)及時(shí)解繳指定銀行，不得留成在物業(yè)管理處。物業(yè)管理處保險(xiǎn)箱應(yīng)有專人管理，保險(xiǎn)箱存放的現(xiàn)金不得超過5000元／日。6.物業(yè)管理收入的使用原則是：全面預(yù)算、獨(dú)立核算、?？顚Ｓ?、收支分列。1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目前期介入時(shí)期應(yīng)編制物業(yè)管理費(fèi)收入與支出的年度預(yù)算（包括開辦費(fèi)用）或在常規(guī)管理期間的每年10月15日之前編制下一年度物業(yè)管理費(fèi)收入與支出的年度預(yù)算，

5、經(jīng)由經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)和公司辦公產(chǎn)品營銷中心、居住產(chǎn)品發(fā)展中心、商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展中心的物業(yè)管理部（以下簡稱物管部）會(huì)簽并報(bào)公司審核同意后實(shí)施。2.物業(yè)管理費(fèi)及其他收入每年進(jìn)行一次決算，應(yīng)于次年1月15日之前提交上年度物業(yè)管理費(fèi)決算報(bào)告。物業(yè)管理費(fèi)及其他收入若有結(jié)余的可視資金規(guī)模和在營物業(yè)需要作為項(xiàng)目的次年度的調(diào)節(jié)基金或上繳公司。對(duì)于公司新近投入市場的經(jīng)營性物業(yè)項(xiàng)目，在未達(dá)到管理方案確定的出租率均衡點(diǎn)且物業(yè)管理費(fèi)及其他收入不足以承擔(dān)成本支出的，經(jīng)公

6、司審核后予以補(bǔ)貼并納入預(yù)算。對(duì)于進(jìn)入成熟期（出租率達(dá)到物業(yè)管理方案確認(rèn)的均衡點(diǎn)）的經(jīng)營性物業(yè)項(xiàng)目原則上不再給予物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月25日之前編制、填報(bào)下一月度物業(yè)管理費(fèi)收入與支出的預(yù)算，由物管部會(huì)審?fù)夂螅山?jīng)營管理團(tuán)隊(duì)簽報(bào)公司審核批準(zhǔn)后實(shí)施。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月5日之前編制、填報(bào)上一月度物業(yè)管理費(fèi)收入與支出決算，由物管部會(huì)審?fù)夂?，由?jīng)營管理團(tuán)隊(duì)簽報(bào)公司審核批準(zhǔn)后作為結(jié)算依據(jù)執(zhí)行。5.年度預(yù)算是編制和審核月度預(yù)算的依據(jù)

7、，但月度預(yù)算應(yīng)當(dāng)按次月的計(jì)劃安排情況進(jìn)行分解和編制，不得按照年度預(yù)算平均分?jǐn)偂?.月度預(yù)算與決算應(yīng)做到合理、準(zhǔn)確，真實(shí)反映物業(yè)項(xiàng)目管理費(fèi)實(shí)際收支狀況，并附財(cái)務(wù)分析報(bào)告，從而不斷優(yōu)化物業(yè)運(yùn)營方案，提高在營物業(yè)的運(yùn)營效益。7.月度預(yù)算收入和支出合計(jì)與月度決算收入和支出合計(jì)差異數(shù)應(yīng)≤10%，預(yù)、決算各單項(xiàng)科目差異數(shù)應(yīng)≤20%。如發(fā)生數(shù)據(jù)嚴(yán)重不準(zhǔn)確情況且無正當(dāng)理由的，將追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。8.預(yù)決算申報(bào)填寫公司統(tǒng)一制作的格式文本（見附件3）