土地估價(jià)假設(shè)開發(fā)法答案全

1、1假設(shè)開發(fā)法作業(yè)1、某開發(fā)商擬購(gòu)入200畝土地，規(guī)劃允許建筑面積40萬(wàn)m2，單位建筑面積的建造成本為1050元m2，專業(yè)費(fèi)用為建造成本的6%，區(qū)內(nèi)設(shè)施配套費(fèi)預(yù)計(jì)為建造成本的15%，稅收為銷售收入的5%，年利息率為12%，開發(fā)商的直接成本利潤(rùn)率為30%，預(yù)計(jì)單位建筑面積樓價(jià)為3000元m2。試用傳統(tǒng)方法求開發(fā)商能承受的地價(jià)。（總開發(fā)時(shí)間4年，開發(fā)成本均勻投入，單利計(jì)息）解：根據(jù)題意應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法之傳統(tǒng)方法計(jì)算。（1）設(shè)開發(fā)商能承受的地價(jià)

2、為V（2）開發(fā)完成后的總價(jià)值300040=120000（元）（3）建造成本、專業(yè)費(fèi)用及配套費(fèi)用105040（16%15%）=50820（萬(wàn)元）（4）投資利息V12%45082012%2=0.48V12196.80（5）稅收1200005%=6000（萬(wàn)元）（6）開發(fā)商利潤(rùn)（V50820）30%=0.3V15246（7）V=（2）（3）（4）（5）（6）=120000508200.48V12196.8060000.3V15246=3573

3、7.20.78V則V=20077.08（萬(wàn)元）注：本題中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)之費(fèi)用應(yīng)計(jì)利息；②建造成本等是在開發(fā)期間均勻投入的，故視之為在開發(fā)期中間一次性投入；③成本利潤(rùn)率是以土地取得成本與開發(fā)成本、銷售費(fèi)用之和為基礎(chǔ)的，本題中沒有銷售費(fèi)用項(xiàng)，故只取前兩項(xiàng)之和。2、某房地產(chǎn)為一塊七通一平的待建筑空地，土地總面積為1000m2，該地塊的最佳開發(fā)利用方式為寫字樓，容積率為4.0，覆蓋率為50%，土地使用權(quán)年限為50年，從200

4、3年8月起計(jì)。該寫字樓建成后擬出租，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查初步確定出租寫字樓的每月凈收益為100元m2，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為70%。預(yù)計(jì)取得土地后建造該寫字樓的建設(shè)期為兩年半，第一年均勻投入50%的建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)，第二年均勻投入35%的建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)，其余的建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)在第三年的前半年均勻投入。根據(jù)建筑市場(chǎng)行情估計(jì)建筑費(fèi)2000元m2，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6%；銷售費(fèi)用和稅費(fèi)分別按樓價(jià)的3%、6%計(jì)；購(gòu)買土地相關(guān)稅費(fèi)為地價(jià)的3%

5、，年折現(xiàn)率為14%，利潤(rùn)率為25%，年綜合報(bào)酬率為9%。預(yù)計(jì)該寫字樓竣工后半年后可租出。根據(jù)上述資料試用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評(píng)估該待建筑土地2003年8月出售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。解：根據(jù)題意，應(yīng)采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法3⑤求銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)C3C3=5000100008%=400（萬(wàn)元）⑥求開發(fā)利潤(rùn)C(jī)4??32.3111545.0%15]45.2075%31[C4???????VV⑦求購(gòu)買該在建工程應(yīng)支付的稅費(fèi)C5C5=0.03V⑧求在建工程于2003

6、年5月1日的價(jià)格VV=V1（C1C2C3C4C5）=5914.02（2075.450.134V130.954000.1545V311.320.03V）=2996.300.3185V則V=2272.51（萬(wàn)元）（2）用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法求算①設(shè)該在建工程正常價(jià)格為V②求開發(fā)完成后的價(jià)值V1????????萬(wàn)元52.4795%1511%12111%121%251%75%85128024001000050005.1481?????????????

7、???????????????????V③求續(xù)建成本C1????)(48.1814%151135%1112400250025.11萬(wàn)元??????C④求管理費(fèi)用C2C2=C13%=1814.483%=54.43（萬(wàn)元）⑤求銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)C3????萬(wàn)元35.324%1511%85000100005.13??????C⑥求開發(fā)利潤(rùn)C(jī)4??%15]91.1868%31[C4?????V⑦求購(gòu)買稅費(fèi)C4C5=V3%=0.03V⑧V=V1（