網(wǎng)簽備案預(yù)告登記、預(yù)查封相關(guān)問(wèn)題探討

1、房屋買賣合同網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記、預(yù)查封相關(guān)問(wèn)題探討山東泰中律師事務(wù)所陳萬(wàn)金房屋買賣合同網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記、預(yù)查封是針對(duì)房屋交易、抵押、查封等處置過(guò)程而產(chǎn)生的，有的屬于行政管理行為，如網(wǎng)簽備案，有的屬于房屋權(quán)利人自愿實(shí)施的行為，如預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記，而預(yù)查封則屬于司法行為。這些概念與行為之間具有一定的聯(lián)系，厘清各概念的含義、區(qū)別及聯(lián)系，以求在實(shí)踐中靈活有效運(yùn)用，達(dá)成自己的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。一、房屋買賣合同網(wǎng)簽備案房屋買賣合同根據(jù)

2、其房屋狀態(tài)類型，可以分為存量房買賣合同和增量房買賣合同，存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋（其性質(zhì)為二手房），而增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建的商品房，對(duì)二手房與新建商品房其買賣合同網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記、抵押預(yù)告登記、預(yù)查封等是有所不同的。（一）房屋買賣合同網(wǎng)簽備案1、二手房買賣合同網(wǎng)簽備案從各地實(shí)施的存量房買賣合同網(wǎng)上簽約相關(guān)規(guī)定及實(shí)施流程看，二手房買賣合同網(wǎng)簽是指買賣合同雙方將自愿達(dá)成的房屋交易結(jié)果的主要內(nèi)容如房屋狀況、成

3、交價(jià)格及成交方式等基本信息，通過(guò)房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門的網(wǎng)上簽約系統(tǒng)錄入備案，而對(duì)于買賣雙方通過(guò)協(xié)商達(dá)成交易的其它內(nèi)容，如違約責(zé)任、房屋的交付、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等條款，交易監(jiān)管部門并未錄入，而且對(duì)于買賣合同的內(nèi)容房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門不不予干涉。2、增量房合同網(wǎng)簽備案在增量房買賣合同（通常稱為商品房買賣合同）中，合同一方當(dāng)事人是出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照

4、約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”建設(shè)部第168號(hào)令頒布《房屋登記辦法》第六十七條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：（一）預(yù)購(gòu)商品房；（二）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。因此，預(yù)告登記是買賣合同當(dāng)事人的協(xié)商約定的結(jié)

5、果，既可以預(yù)告登記，也可以不預(yù)告登記，行政管理部門不予干涉，而網(wǎng)簽具有一定的行政管理功能，具有一定的強(qiáng)制性。實(shí)踐中，對(duì)于預(yù)告登記因?yàn)槭菫榱吮Ｗo(hù)購(gòu)房人的權(quán)利，對(duì)賣房人并無(wú)益處，而且預(yù)告登記還要費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢，因此除非購(gòu)房人堅(jiān)持要求預(yù)告登記，否則賣房人是不會(huì)主動(dòng)要求辦理預(yù)告登記的。理論上，預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)既可對(duì)尚未建成的房屋（在建工程）進(jìn)行預(yù)告登記，亦可對(duì)已經(jīng)建成竣工但尚未辦理房屋權(quán)屬證的房屋進(jìn)行預(yù)告登房屋權(quán)屬證記，還可對(duì)已經(jīng)辦理房屋權(quán)屬證的二手