美國反向才抵押貸款制度及對中國的借鑒

1、1論美國反向抵押貸款制度及中國的借鑒論美國反向抵押貸款制度及中國的借鑒摘要：摘要：反向抵押貸款是在不影響老年人對房屋居住的前提下，以房屋作擔(dān)保，將住房資產(chǎn)提前變現(xiàn)，以改善老年人晚年生活的一種“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品。本文以美國反向抵押貸款為例，從法律的角度探索了如何構(gòu)建我國反向抵押貸款制度。文章介紹了反向抵押貸款的特點(diǎn)，分析了反向抵押貸款在美國的發(fā)展模式，研究了反向抵押貸款在美國的發(fā)展制約因素，最后對比美國的相關(guān)制度，從反向抵押貸款的基本模

2、式、制度設(shè)計等方面提出了構(gòu)建我國反向抵押貸款的立法建議。關(guān)鍵詞：反向抵押貸款；金融產(chǎn)品；發(fā)展模式；關(guān)鍵詞：反向抵押貸款；金融產(chǎn)品；發(fā)展模式；反向抵押貸款（reversemtgage），是專為老年人設(shè)計的一種金融理財方式，指符合一定年齡要求（一般為退休年齡）的老年人以其擁有房屋所有權(quán)的房產(chǎn)作擔(dān)保，向貸款機(jī)構(gòu)申請反向抵押貸款，貸款機(jī)構(gòu)預(yù)估房屋未來的變現(xiàn)價值，扣除相關(guān)費(fèi)用后將剩余變現(xiàn)價值以約定的方式支付給老年借款人的一種特殊抵押貸款方式。該制

3、度允許借款人繼續(xù)在房子里居住，直到永久搬離房屋或者去世時為止。與傳統(tǒng)抵押貸款相比，反向抵押貸款的“反向”性體現(xiàn)在三個方面：第一，傳統(tǒng)的房屋抵押貸款，貸款機(jī)構(gòu)在貸款開始時一次性支付全部貸款；而反向抵押貸款中，貸款機(jī)構(gòu)在約定的合同履行期滿時支付完申請的貸款總額。第二，傳統(tǒng)抵押貸款合同簽訂后，借款人需要定期還貸，資金由借款人向貸款機(jī)構(gòu)回流；而反向抵押貸款中，借款人在合同履行期間不需要還貸，資金一直由貸款機(jī)構(gòu)流向借款人，直到合同履行結(jié)束時，借款

4、人通過約定方式一次性還貸。第三，傳統(tǒng)抵押貸款中，貸款余額因借款人的定期歸還隨著時間的推移逐漸減少；而反向抵押貸款中，借款人需歸還的貸款隨著時間的增加穩(wěn)定增長。由此，這種專為老年人設(shè)計的貸款方式被形象地稱為“反向抵押貸款”。1反向抵押貸款能有效解決退休老人房產(chǎn)富有，現(xiàn)金拮據(jù)的窘困局面（houserichcashpo），提高老年人生活質(zhì)量，減小家庭、國家的財政壓力。目前我國大陸地區(qū)、香港地區(qū)及臺灣地區(qū)均在探索相關(guān)制度。論文選擇發(fā)展最為成熟的

5、美國相關(guān)制度為研究對象，希望對我國研究相關(guān)制度有所裨益。一、美國現(xiàn)行反向抵押貸款制度概述一、美國現(xiàn)行反向抵押貸款制度概述反向抵押貸款制度本身內(nèi)容繁多、程序復(fù)雜、且在不同發(fā)展時期均有不同改變，筆者在此僅簡介、分析美國相關(guān)制度的主要特點(diǎn)、基本類型。（一）（一）主要特點(diǎn)主要特點(diǎn)1貸款成本多樣化。貸款成本多樣化。貸款成本指為取得反向抵押貸款需支付的各種費(fèi)用。貸款人支付的費(fèi)用主要是房屋維修費(fèi)。借款人需支付四項(xiàng)基本費(fèi)用：申請費(fèi)、保險費(fèi)、貸款完成費(fèi)和

6、預(yù)留服務(wù)費(fèi)。2申請費(fèi)是用來支付房產(chǎn)價值評估和借款人信用調(diào)查的費(fèi)用。法律沒有規(guī)定借款人應(yīng)當(dāng)支付的具體數(shù)目，但限制最高額為2000美元或所選產(chǎn)品類型限定的房產(chǎn)價值的2%。保險費(fèi)是借款人繳納保險公司的費(fèi)用，由兩部分組成：一部分是在貸款生效時一次性繳納的首付，可以從貸款額中直接扣除，數(shù)額相當(dāng)于房產(chǎn)價值或所選產(chǎn)品房產(chǎn)限定值的2%(二者以額度小的為計算標(biāo)準(zhǔn))；另一部分是年保險費(fèi)，為貸款余額的0.5%以月支付的方式支付。貸款完成費(fèi)指籌備簽署借款合同所

7、需要的費(fèi)用，主要包括：房產(chǎn)鑒定費(fèi)、貸款文件制作費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保障費(fèi)用、報告費(fèi)用等。3貸款人可以在貸款成立前要求借款人先支付一部分費(fèi)用。預(yù)留服務(wù)費(fèi)指借款合同生效后，貸款人從借款人貸款額中預(yù)扣的一部分用于管理借款人賬戶的服務(wù)費(fèi)。它是對將來服務(wù)費(fèi)用的初步估算，數(shù)額多少主要取決于借款人的年齡及預(yù)期壽命。2貸款額影響因素的不穩(wěn)定性。貸款額影響因素的不穩(wěn)定性。反向抵押貸款借款人可獲得的貸款額取決于以下因素：借款人預(yù)期壽命年數(shù)、貸款支付方式、以及當(dāng)前的利率

8、。4通常來講，借款人年齡越大，可獲得的貸款額越高；房產(chǎn)價值越高，可獲得貸款額越高；利率越高，可獲得的貸款額越低。而這幾項(xiàng)因素都具有不穩(wěn)定性，所1參考：顧曉娟《我國推行反向抵押貸款制度之研究》暨南大學(xué)2009年碩士學(xué)位論文。2Seewww.reversemtgage.g，aboutloanfee。3See24C.F.R.206.105(1996).206.31(a)(2)(i)(vi)(1996)。4SeeCarolynH.Sawyer，

9、ReverseMtgages：AnInnovativeToolFElderLawAttneys，StetsonLawReview，Winter1996，第26卷第67頁。3其負(fù)責(zé)投資、收取相關(guān)利息、承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險，由直接經(jīng)營反向抵押貸款類型的貸款機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)經(jīng)營，收取各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)等。HomeKeeper類型最大的優(yōu)點(diǎn)是投資與經(jīng)營分立，兩個貸款機(jī)構(gòu)可達(dá)到共贏目的；借款人在直接經(jīng)營反向抵押貸款類型的貸款機(jī)構(gòu)存在欺詐的情況下，依舊能從聯(lián)邦全國抵押貸款

10、聯(lián)合會得到預(yù)期貸款額。FinancialFreedom是1999年FinancialFreedom公司將之前倒閉的兩家私營公司經(jīng)營的反向抵押貸款合約購買回來，成功證券化進(jìn)行營業(yè)。其申請年齡限制較高，申請費(fèi)最高，設(shè)置上有利于貸款機(jī)構(gòu)早日實(shí)現(xiàn)利益，但它需要借款人支付的貸款費(fèi)用低、與其他私營類型相比利率浮動相對較小、房產(chǎn)價值的限定值最高、且允許借款人保留一部分權(quán)益給繼承人，故可以實(shí)現(xiàn)擁有高價值房產(chǎn)借款人對房產(chǎn)利益多方面分配的需求。二、美國反向

11、抵押貸款在發(fā)展中存在的障礙二、美國反向抵押貸款在發(fā)展中存在的障礙反向抵押貸款制度在美國發(fā)展30年來，雖已逐步走向完善，但其發(fā)展過程困難重重，美國正是在這種困難中探索建立成熟的制度。下文從借貸雙方分析反向抵押貸款制度在發(fā)展中存在的障礙。（一）市場需求不足（一）市場需求不足——源于借款人的猶豫源于借款人的猶豫反向抵押貸款是專為老年人設(shè)立的金融理財產(chǎn)品，但是面對選擇老人們?nèi)员憩F(xiàn)得猶豫不決。影響因素主要有：第一，反向抵押貸款制度固有復(fù)雜性、高技

12、術(shù)性、不穩(wěn)定性，處于弱勢地位的老年人，很難清楚了解相關(guān)制度，所以擔(dān)心利益受到侵害。第二，觀念障礙。通常老人步入老年都是由國家、子女保障晚年生活，老人的不動產(chǎn)死后由子女繼承。所以對于這種賣掉房產(chǎn)還貸款，以房養(yǎng)老的制度老人及其親屬從觀念上不能很好接受。另外，許多老年人認(rèn)為他們辛苦半生才還清所有房屋貸款，晚年時不愿再舉新債。第三，交易費(fèi)用高。一方面體現(xiàn)在借款人需支付的貸款成本項(xiàng)目多、數(shù)額大，另一方面利率高，使得借款人所得到的貸款額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其房

13、產(chǎn)價值。借款人認(rèn)為高額的交易費(fèi)用是對其房屋財產(chǎn)的掠奪，應(yīng)當(dāng)降低費(fèi)用。而貸款人認(rèn)為反向抵押貸款本身服務(wù)復(fù)雜，貸款成本費(fèi)用是必要的，而且其投資承擔(dān)很大風(fēng)險性，不穩(wěn)定的利息收入顯然不能完全預(yù)防其風(fēng)險性，所以交易費(fèi)用應(yīng)當(dāng)確保降低其風(fēng)險性。第四，擔(dān)心社會福利受到影響。如一些醫(yī)療保險、社會福利的享受都限定了最低收入標(biāo)準(zhǔn)，反向抵押貸款使得她們的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了限制。因?yàn)檫@些顧慮，有些老年人寧可過拮據(jù)的生活也不愿意申請反向抵押貸款。（二）市場發(fā)展規(guī)模?。?/p>

14、二）市場發(fā)展規(guī)模小——源于貸款人的猶豫源于貸款人的猶豫反向抵押貸款能增加貸款人的貸款業(yè)務(wù)、保證其長期的利息收入，但是貸款人對這項(xiàng)業(yè)務(wù)仍表現(xiàn)出擔(dān)憂的投資態(tài)度，擔(dān)憂來自多方面。第一，利益風(fēng)險。貸款額預(yù)估中存在諸多不穩(wěn)定因素，如利率變化可能超過限定的浮動范圍、借款人的實(shí)際壽命高于預(yù)期壽命、房屋貶值等種種情況，貸款人實(shí)際收入可能低于預(yù)估收入，甚至其發(fā)放的貸款額高于預(yù)估額，此時貸款人又不具有追索償還差額的權(quán)利，所以其利益收入具有很大風(fēng)險性。為了最

15、大限度降低這種風(fēng)險，貸款人可能通過不平等條款，多收取借款人費(fèi)用、壓低房產(chǎn)價值等方式降低借款人的貸款額，甚至欺詐、掠奪處于弱勢地位借款人的財產(chǎn)。第二，信譽(yù)敗壞。貸款人擔(dān)心在某些提前清償貸款的情形下，如老年人因身體原因不能很好修繕房屋，面對年邁的借款人，貸款人采取的清償行為會使他們的聲譽(yù)受到影響。10這種情況下采取怎樣的行為才能不影響貸款人的聲譽(yù)？又如借款人存在欺詐的情況下，貸款人怎樣面對那些“貸款人將老年人押運(yùn)出自己房屋”的新聞？這些情況

16、必然會從另一方面影響到貸款人的經(jīng)營收益。第三，侵權(quán)風(fēng)險。老年人的房產(chǎn)不僅是金融財富的化身，同時貯藏著老人曾經(jīng)努力工作的希望和美好回憶。所以貸款人可能面對這樣的風(fēng)險，反向抵押貸款生效后，借款人仍然可能因?yàn)楹蠡诘盅海崞鹪V訟。這種行為，對貸款人來說顯然是不公平的。首先法律已經(jīng)規(guī)定借款人在訂立合同后經(jīng)過三個工作日的期限才生效，為其提供了充足的考慮時間。另外，貸款人為有效成立反向抵押貸款已經(jīng)投入大量的人力、財力資源，借款人基于這種原因違約必然影