就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的糾紛案例分析

1、就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的關系來講，一個是提供服務收取管理費，一個是享受服務支付管理費，二者應該是一種比較單純的合作關系。然而，隨著中國經濟轉軌和社會轉型進程的逐步加快，許多大中城市的市民的居住條件及物業(yè)管理水準也進入了一個新的歷史階段。在物業(yè)管理快速發(fā)展進步的同時，我們發(fā)現一些城市的物業(yè)管理領域處于一種特殊的緊張關系之中。近幾年，《物業(yè)管理條例》具有突破性地表述了物業(yè)管理所涉及的各方權利義務關系，《物權法》激發(fā)了廣大業(yè)主維權的內在熱情

2、和潛能，二者先后發(fā)揮作用，使得原本較為模糊而平靜的物業(yè)管理領域成為矛盾的激發(fā)地段。一小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的主要類型近年來，涉及小區(qū)物業(yè)管理的糾紛案件頻發(fā)且呈現急劇上升勢頭。這類糾紛主要有以下幾種情形：（一）物業(yè)管理費糾紛1業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)管理費用業(yè)主因種種原因，如未打掃小區(qū)衛(wèi)生、保安未履行崗位職責等，引起業(yè)主不滿，以拒交物業(yè)管理費的方式予以抵制引發(fā)糾紛的居大多數。在此類糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，依照《合同法》規(guī)定，業(yè)主

3、可以行使與對方違約程度相適應的合同履行抗辯權。2因物業(yè)管理收費標準不規(guī)范而引發(fā)訴訟此類案件是因物業(yè)管理公司單方面提高收費標準、隨意增加收費項目、收費標準不規(guī)范或業(yè)主以種種理由單方面要求降低管理費用等導致的糾紛?，F在的小區(qū)在建設、銷售過程中出現不少問題，例如房屋建筑質量差、發(fā)布虛假廣告、配套設施設備不齊全或面積有誤差、房款計算錯誤等等。這些問題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對此不聞不問，很多

4、業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費作為抗議和斗爭的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？案情簡介：某物業(yè)公司，從2009年1月起為小區(qū)業(yè)主提供保安、保潔等物業(yè)管理服務。王先生是該小區(qū)業(yè)主。自2009年1月起，王先生未向物業(yè)公司繳納過物業(yè)費、以及代收費共計18354.77元及滯納金4211.16元。王先生稱，欠費是事實，但數額不清楚，沒交費的原因是因為房屋質量有問題，地面、墻體有裂縫、墻皮有脫落、衛(wèi)生間和廚房的房頂滲水等。另外，某房地產開發(fā)有限公司在

5、售房時承諾要奉獻一個全新的物業(yè)。王先生據此認為物業(yè)服務應當是免費的，他所購買的房產是由某房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設的，該公司與物業(yè)公司法定代表人均為蔡某。據此，王先生認為二者是一體，物業(yè)公司理應對王先生的房屋質量問題加以解決。評析：物業(yè)公司稱，房屋質量問題和物業(yè)管理沒關系，該質量問題均是室內自用設施及王先生自用部位的問題，在質保期內應由房地產公司負責，超過質保期應由業(yè)主自己負責，與物業(yè)無關。另外物業(yè)費及代收費與房屋質量不是同一法律關系，