案例2 就一個住宅小區(qū)來說，物業(yè)管理中的物業(yè)究竟指什么

1、1案例案例2就一個住宅小區(qū)來說，物業(yè)管理中的物業(yè)究竟指什么就一個住宅小區(qū)來說，物業(yè)管理中的物業(yè)究竟指什么我是一個學工程的本科生，畢業(yè)后到物業(yè)公司工作。公司領導讓我負責一個小區(qū)的物業(yè)管理工作，可我實在連物業(yè)的概念都不清楚。請問，就一個住宅小區(qū)來說，物業(yè)管理中的物業(yè)究竟指什么簡要說明：很多人認為，物業(yè)就是房子，或者物業(yè)就是建筑物，實際上，這是很不全面，甚至是錯誤的。比較受大家認可的物業(yè)概念是：物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套

2、的設備、設施和場地。就一個住宅小區(qū)來說，物業(yè)管理中的物業(yè)，就是與該小區(qū)密切聯(lián)系的房屋及相關設備、設施和場地。詳細評析：物業(yè)一詞原出于港澳及東南亞一帶的地區(qū)和國家；英語為“Estate”或“Property”，其含義為“財產”、“資產”、“擁有物”、“房地產”等，是一個較為廣義的范疇。而現(xiàn)實中所稱的物業(yè)，應是物業(yè)的一種狹義范疇。物業(yè)一詞自20世紀80年代從香港引入我國大陸，至今已近20年，但目前國內學術界、理論界及房地產業(yè)實際工作部門和人

3、士對物業(yè)(狹義)的定義尚未形成一致的認識。從已出版的國內各類教材、報刊來看，對物業(yè)的理解不下十余種提法。從物業(yè)的概念中可以看出，一個完整的物業(yè)，應至少包括以下幾個部分：(1)建筑物。包括房屋建筑、構筑物(如橋梁、水塔等)、道路、碼頭等。(2)設備。指配套的專用機械、電氣等設備。如電梯、空調、備用電源等。(3)設施。指配套的公用管、線、路。如上下水管、消防、強電(供變電等)、弱電(通訊、信號網絡等)、路燈，以及室外公建設施(如幼兒園、醫(yī)院

4、)等。(4)場地。指開發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場等。物業(yè)可大可小，可以是群體建筑物，如住宅小區(qū)；也可以是單體建筑物，如高層住宅、寫字樓等。物業(yè)還可以分割，如大物業(yè)可以劃分為小物業(yè)，住宅小區(qū)物業(yè)可以劃分為幾個小的單體住宅樓物業(yè)等。國際上，物業(yè)是一個通用的習慣詞匯，與房地產、不動產表達同一種含義。在我國，物業(yè)則有其約定俗成的內涵，即主要指進入消費領域的房地產產品，而不是我們通常所說的生產、流通、消費的整個過程中的房

5、地產。從這個角度上看，物業(yè)與房地產是有區(qū)別的。完整地把握物業(yè)的概念，需要注意以下兩點：第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設備、設施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨的設備、設施或是單獨的場地(如空地)，就不能稱其為物業(yè)，至少不能稱其為物業(yè)管理中2的物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)(適用于住宅小區(qū))主要是物業(yè)的共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑及附屬配套服務設施。其中，建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、

6、內外墻體和基礎等承重結構部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳等。房屋建筑共用設施設備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯等。物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車棚、停車場等。規(guī)劃紅線內的附屬配套服務設施包括網球場、游泳池、商業(yè)網點等。業(yè)主自用物業(yè)建筑物

7、和自用設備通常不是物業(yè)管理的范疇，除非經過單獨的委托，才能進入物業(yè)管理的范圍。所謂自用物業(yè)建筑物部分和自用設備，是指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺等。對于住宅，就是住宅的內部(不含公共部分)；對于寫字間，就是寫字間的內部(不含公共部分)。了解物業(yè)的概念和組成，對于搞好物業(yè)管理，處理物業(yè)管理的相關問題，以及參與物業(yè)管理市場等都具有重要的意義。首先，對物業(yè)公司而言，弄清物業(yè)的概念及組成，就能全面地衡量自己將要或

8、正要管理的物業(yè)的情況，從而作出管理或不管理的決定。另外，物業(yè)公司也能正確地行使自己的管理權利和義務，既不漏掉該管的部分，如停車場、庭院等；又不去管理不屬于自己管理的部分，如業(yè)主自用房屋內部(除非業(yè)主特約)。同時，又可根據(jù)目前我國物業(yè)的管理情況，適時擴大自己的管理業(yè)務范圍，增強自身競爭力，開拓自己的視野。目前，不少物業(yè)公司在沒有弄清自己所管物業(yè)范圍的情況下，盲目地去進行管理。如有些業(yè)主并沒有委托給物業(yè)公司，如房屋裝修，物業(yè)公司卻把它作為一

9、件管理的重點和難點來抓，到頭來不但沒有收到業(yè)主為此支付的管理費用，而且還因管不好、管不了而引起業(yè)主的不滿，惹了很多麻煩，甚至導致物業(yè)公司自身信譽的下降，實在是得不償失的。其次，對業(yè)主或使用人而言，了解物業(yè)的概念和組成，就能正確地看待物業(yè)公司的管理，放棄那種認為自己的物業(yè)只是建筑物本身(實際上，共用部分并非單個人所有)，公共部分管理與己無關的錯誤觀念，積極參與到物業(yè)的民主管理中來。同時，業(yè)主還能根據(jù)物業(yè)的組成情況，嚴格監(jiān)督物業(yè)公司的管理活