[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃14步驟,,前言,何為房地產(chǎn)全程策劃？ 房地產(chǎn)全程策劃是指為達(dá)到投資目標(biāo)，在調(diào)查、分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)施，事先進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的構(gòu)思、謀劃，并制定和選擇合理可行的執(zhí)行方案，以及根據(jù)目標(biāo)要求和現(xiàn)實(shí)環(huán)境變化，對(duì)方案進(jìn)行修改、調(diào)整、實(shí)施的一系列活動(dòng)。,總目錄,項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與投資分析 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目入市準(zhǔn)備及階段策略,分目錄,第一部分

2、：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與投資分析步驟1：項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況初步調(diào)查步驟2：對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況再調(diào)查步驟3：制訂項(xiàng)目投資分析報(bào)告,分目錄,第二部分：項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位步驟4：可類(lèi)比項(xiàng)目（即重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）營(yíng)銷(xiāo)策略分析步驟5：項(xiàng)目SWOT分析及總體思路擬定 步驟6：項(xiàng)目潛在價(jià)值的挖掘步驟7：項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定步驟8：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及形象定位步驟9：項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及建議步驟10：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略擬定,分目錄,第三部分：項(xiàng)目

3、的營(yíng)銷(xiāo)策劃步驟11：推廣策略的定位步驟12：制定市場(chǎng)進(jìn)入方案,分目錄,第四部分：項(xiàng)目入市準(zhǔn)備及階段策略步驟13：項(xiàng)目入市準(zhǔn)備步驟14：階段推廣策略,第一部分,項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與投資分析,步驟1：項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況初步調(diào)查,【主要任務(wù)】 宏觀上（整體）把握項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，為項(xiàng)目可行性研究提供依據(jù)。一、宏觀環(huán)境分析 二、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 三、項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 四、項(xiàng)目地塊環(huán)境分析

4、五、項(xiàng)目地塊特性分析,一、宏觀環(huán)境分析,區(qū)域環(huán)境區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信等經(jīng)濟(jì)環(huán)境財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度等政策環(huán)境房改、金融、土地、稅收、價(jià)格行業(yè)環(huán)境城市發(fā)展戰(zhàn)略,二、項(xiàng)目所在地場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析近3-5年的對(duì)比未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)與項(xiàng)目有關(guān)的方面,三、項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析,板塊總體規(guī)劃格

5、局、有什么板塊功能規(guī)劃主要做什么板塊開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)已建、在建、即將開(kāi)發(fā)板塊物業(yè)價(jià)格水平分析準(zhǔn)確、全面，歸類(lèi)制定價(jià)格策略的基礎(chǔ),四、項(xiàng)目地塊環(huán)境分析,通常是對(duì)開(kāi)發(fā)地塊周?chē)?-2公里范圍內(nèi)，以及開(kāi)發(fā)地塊在未來(lái)城市發(fā)展走勢(shì)中的地位的研究分析。生活配套交通環(huán)境周邊景觀社會(huì)治安污染狀況未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r,五、項(xiàng)目地塊特性分析,項(xiàng)目地塊的基本情況地理位置、占地面積（形狀）、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標(biāo)等項(xiàng)目地塊的SWOT分析從區(qū)位

6、、時(shí)機(jī)、政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、內(nèi)外部條件及可利用資源等多角度進(jìn)行優(yōu)劣分析,步驟2：對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況再調(diào)查,【主要任務(wù)】 深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況，確定可類(lèi)比項(xiàng)目，對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查和研究，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境深入調(diào)查分析二、可類(lèi)比項(xiàng)目全面分析,一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境深入調(diào)查分析,市場(chǎng)需求與消費(fèi)行為調(diào)查市場(chǎng)總需求、飽和點(diǎn)、需求發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)對(duì)需求的影響、需求動(dòng)機(jī)與行為等房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況針對(duì)性調(diào)

7、查暢銷(xiāo)、滯銷(xiāo)樓盤(pán)、最受歡迎物業(yè)的類(lèi)型、特征等房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段調(diào)查推盤(pán)手法、媒介、中介公司、績(jī)效效果等,二、可類(lèi)比項(xiàng)目全面分析,對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目自身特色、各類(lèi)軟、硬件指標(biāo)及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)進(jìn)行全面系統(tǒng)地分析。硬件指標(biāo)調(diào)查占地、用地、容積率、綠化率、建筑密度、規(guī)劃戶數(shù)、產(chǎn)品特點(diǎn)等軟件指標(biāo)調(diào)查價(jià)格、戶型、社區(qū)配套、項(xiàng)目定位、主要賣(mài)點(diǎn)等銷(xiāo)售去劃順序分析銷(xiāo)售渠道使用情況的調(diào)查和分析未來(lái)情況的分析與評(píng)估,步驟3：制定項(xiàng)目投資分析報(bào)告

8、,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本情況介紹項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資收益分析,第二部分,項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位,步驟4：可類(lèi)比項(xiàng)目、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略分析,分析重點(diǎn)主要有項(xiàng)目概況、市場(chǎng)定位、價(jià)格、銷(xiāo)售對(duì)策、主要媒體運(yùn)用及投放頻率、公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)、硬（軟）件買(mǎi)點(diǎn)、特殊買(mǎi)點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)手段。,步驟5：項(xiàng)目SWOT分析及總體思路擬定,項(xiàng)目SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略從區(qū)位、時(shí)機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等（如地理環(huán)境、周邊配套、交通、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、品牌實(shí)

9、力、城市規(guī)劃、項(xiàng)目定位、地形地塊、地段檔次、項(xiàng)目規(guī)模、污染問(wèn)題、政策環(huán)境、設(shè)計(jì)風(fēng)格、產(chǎn)品細(xì)節(jié)）對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析；擬定相應(yīng)的發(fā)揮與規(guī)避策略。項(xiàng)目總體思路擬定戰(zhàn)略部署軟件平臺(tái)（營(yíng)銷(xiāo)大環(huán)境）構(gòu)建硬件功能配置,步驟6：項(xiàng)目潛在價(jià)值的挖掘,先天價(jià)值如品牌、文化背景、環(huán)境、交通、規(guī)模等后天可賦予價(jià)值樓盤(pán)硬件、產(chǎn)品概念、功能提升、情感、身份等可感受價(jià)值房地產(chǎn)市場(chǎng)常規(guī)買(mǎi)點(diǎn)18類(lèi)、158個(gè)買(mǎi)點(diǎn),步驟7：項(xiàng)目目

10、標(biāo)客戶群鎖定,目標(biāo)客戶群定位誰(shuí)可能是買(mǎi)家、買(mǎi)家為什么買(mǎi)這的房子、什么人參與購(gòu)買(mǎi)、以什么方式買(mǎi)目標(biāo)客戶群描述對(duì)買(mǎi)家的文化、社會(huì)、個(gè)人和心理等特征進(jìn)行盡可能準(zhǔn)確、全面的描繪。 項(xiàng)目與目標(biāo)客戶群的對(duì)接項(xiàng)目產(chǎn)品的總體特征描述項(xiàng)目產(chǎn)品與目標(biāo)客戶群的對(duì)接目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研析消費(fèi)需求對(duì)項(xiàng)目主題的認(rèn)知,步驟8：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及形象定位,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位為項(xiàng)目建立領(lǐng)先的、策略型的市場(chǎng)主題概念體系：該體系不僅是一個(gè)主題概念的提出

11、；該體系緊扣項(xiàng)目與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)；立足于該項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)與發(fā)展商自身優(yōu)勢(shì)之上；具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值，包括項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)與一系列賣(mài)點(diǎn)；該體系的是深度能夠使項(xiàng)目輸出持續(xù)的價(jià)值，從而保證大型項(xiàng)目的持續(xù)旺銷(xiāo)熱度，并為戰(zhàn)略擴(kuò)張埋下伏筆；該體系能夠與項(xiàng)目的建設(shè)與分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開(kāi)發(fā)與推廣相匹配，實(shí)現(xiàn)不間斷的市場(chǎng)推動(dòng)功能。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形象定位,步驟9：項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)及建議,項(xiàng)目總平規(guī)劃交通

12、道路規(guī)劃社區(qū)配套規(guī)劃戶型設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議園林景觀建議智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議物業(yè)管理建議,步驟10：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略擬定,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體策略分期發(fā)展策略分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃,第三部分,項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃,步驟11：推廣策略的定位,品牌策略案名方案PIS系統(tǒng)的建立價(jià)格策略定價(jià)策略定價(jià)目標(biāo)：加快資金流動(dòng)定價(jià)的衡量因素：建造成本、產(chǎn)品特色、利潤(rùn)、市場(chǎng)價(jià)格導(dǎo)向定價(jià)策略：著重于市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)原則：位置、景觀、房型、樓層、朝向付款方式：

13、按工程進(jìn)度分期廣告策略媒介策略活動(dòng)策略,步驟12：制定市場(chǎng)進(jìn)入方案,營(yíng)銷(xiāo)思路的體現(xiàn)客戶群的再清晰化主要賣(mài)點(diǎn)展示營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)方式建議公關(guān)活動(dòng)策劃,第四部分,項(xiàng)目入市準(zhǔn)備及階段策略,步驟13：項(xiàng)目入市準(zhǔn)備,劃分銷(xiāo)售周期并確定各周期的工作內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境營(yíng)造售樓中心設(shè)計(jì)樣板房設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇銷(xiāo)售模擬公開(kāi)認(rèn)購(gòu),步驟14：階段推廣策略,樓花銷(xiāo)售期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期入市準(zhǔn)備期公開(kāi)發(fā)售期銷(xiāo)售階段期促銷(xiāo)