造價(jià)控制理念貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目全程

1、<p>　　造價(jià)控制理念貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目全程</p><p>　　【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下生存或謀求發(fā)展，除了擁有先進(jìn)的技術(shù)水平、雄厚的資本之外，還要高度重視對(duì)工程項(xiàng)目成本的控制，將建筑工程造價(jià)控制在合理的范圍和核定的限額以內(nèi)，達(dá)到有效地控制成本、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。造價(jià)控制理念應(yīng)貫穿于建設(shè)工程的決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段全程。科學(xué)合理地控制工程造價(jià)是取

2、得良好投資效益的前提，本文就工程各階段實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)控制的必要性及有效措施展開論述。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】建設(shè)工程；全程；造價(jià)控制 </p><p>　　工程造價(jià)控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的重要組成部分，技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的造價(jià)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目提高效益、節(jié)省投資、縮短工期的重要保證。我們既要保證建設(shè)工程項(xiàng)目的技術(shù)功能要求，又要保證工程項(xiàng)目的資金要求。只有對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行全過程

3、監(jiān)控，采取嚴(yán)密有效的措施合理控制工程造價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)才能最大程度地實(shí)現(xiàn)投資效益和社會(huì)效益。 </p><p>　　一、投資決策是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的源頭 </p><p>　　投資決策對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響，投資決策正確與否，直接關(guān)系到投資效益的好壞和工程造價(jià)的高低，決策的正確性是工程造價(jià)合理性的前提，決策的內(nèi)容是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)。充分做好建設(shè)項(xiàng)目的可行性

4、研究，減少?zèng)Q策的盲目性，對(duì)建設(shè)工程造價(jià)的合理控制十分重要。 </p><p>　　要根據(jù)總體建設(shè)目標(biāo)，考慮各種建設(shè)條件和費(fèi)用，先制定多種方案、編制計(jì)劃，再根據(jù)方案和計(jì)劃對(duì)可能發(fā)生的工程建設(shè)項(xiàng)目全過程費(fèi)用，包括土地成本、前期費(fèi)用、工程造價(jià)、材料價(jià)格及管理費(fèi)用等進(jìn)行投資估算，編制可行性研究報(bào)告。正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者問的辯證統(tǒng)一關(guān)系，通過多方案比選，對(duì)擬建項(xiàng)目的選址、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、施工流程、進(jìn)度安排和資

5、金落實(shí)情況進(jìn)行可行性分析，確定實(shí)施上可行的優(yōu)選建設(shè)方案。 </p><p>　　二、設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的靈魂 </p><p>　　設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響程度較高，約占60-75%，設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)工程的建設(shè)質(zhì)量、使用功能、投資回報(bào)和工程的效益至關(guān)重要，但工程設(shè)計(jì)人員往往側(cè)重于設(shè)計(jì)質(zhì)量與功能，不注重設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響，有些設(shè)計(jì)過于保守，設(shè)計(jì)的安全系數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)要求，由此而造成投資

6、的浪費(fèi)；設(shè)計(jì)圖有缺陷，導(dǎo)致后期施工受阻造成損失；過度追求功能與標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致造價(jià)大幅增加。因此，應(yīng)將設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管理作為全過程造價(jià)管理中的重點(diǎn)來抓。 </p><p>　　在設(shè)計(jì)實(shí)施階段實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，通過對(duì)多種設(shè)計(jì)方案進(jìn)行詳盡論證優(yōu)選，運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法優(yōu)選方案。積極推行限額設(shè)計(jì)，將額定的資金作為設(shè)計(jì)依據(jù)，設(shè)計(jì)過程充分堅(jiān)持限額設(shè)計(jì)原則，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量、概預(yù)算指標(biāo)等嚴(yán)格控制。造價(jià)管理人員在設(shè)計(jì)過

7、程中應(yīng)及時(shí)對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行分析對(duì)比，能動(dòng)地影響設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員和造價(jià)管理人員必須密切配合，將安全、適用、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)原則貫穿設(shè)計(jì)過程，作好方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較。力求在滿足結(jié)構(gòu)要求和功能的前提下，選用技術(shù)選進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，把造價(jià)控制在設(shè)定的合理范圍之內(nèi)。 </p><p>　　三、工程招投標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的前提。 </p><p>　　建設(shè)工程招投標(biāo)制度是建設(shè)單位控

8、制工程造價(jià)的有效手段，通過招投標(biāo)可以提高建設(shè)工程的經(jīng)濟(jì)效益，保證建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短建設(shè)投資回報(bào)周期。實(shí)行工程招投標(biāo)制，對(duì)降低工程造價(jià)，使工程造價(jià)得到合理的控制具有非常重要的意義。 </p><p>　　招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，在招標(biāo)工作工程招投標(biāo)階段，認(rèn)真編制工程量清單、招標(biāo)文件和控制價(jià)。標(biāo)底是確定工程施工承包合同價(jià)的基礎(chǔ)，科學(xué)的標(biāo)底，才能正確地判斷投標(biāo)企業(yè)所報(bào)

9、價(jià)格的合理性和可靠性，才能在評(píng)標(biāo)、定標(biāo)時(shí)做出正確的選擇。工程量清單要項(xiàng)目齊全，數(shù)量準(zhǔn)確，避免造成漏項(xiàng)，準(zhǔn)確合理地編制標(biāo)底，將其控制在合理造價(jià)的下限。在合同條款中應(yīng)明確工期、質(zhì)量、造價(jià)、材料設(shè)備供應(yīng)、工程款支付、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保證期、違約責(zé)任等內(nèi)容。招標(biāo)中存在單方拿著許多施工單位的資質(zhì)來投一個(gè)標(biāo)，或者參加投標(biāo)的施工單位相互串通，抬高中標(biāo)價(jià)的情況，要采取有力措施防止施工單位串標(biāo)、圍標(biāo)，利用市場(chǎng)機(jī)制，確定適合的發(fā)包方式 ，嚴(yán)格報(bào)價(jià)評(píng)審，保證合

10、理低價(jià)的優(yōu)質(zhì)施工單位中標(biāo)。 </p><p>　　四、施工管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的保障 </p><p>　　施工階段是實(shí)行建設(shè)工程價(jià)值的主要階段，也是資金投入最大的階段。要控制工程造價(jià)，就要在施工過程中建立完善的制度與流程，合理配置資源，加強(qiáng)監(jiān)督和管理，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行全面控制，進(jìn)而對(duì)造價(jià)進(jìn)行全面控制。 </p><p>　　首先，要嚴(yán)格控制進(jìn)度計(jì)劃變更

11、、施工條件變更、設(shè)計(jì)變更和工程項(xiàng)目變更。圖紙本身不完善或使設(shè)計(jì)深度不夠，將導(dǎo)致在施工階段的設(shè)計(jì)變更增加，從而導(dǎo)致投資的增加。建設(shè)單位與施工單位會(huì)同設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙會(huì)審，提出修改建議，減少不必要的工序及施工內(nèi)容，把可能在施工中出現(xiàn)的問題，在圖紙會(huì)審時(shí)解決，避免因設(shè)計(jì)變更在施工過程中影響工程進(jìn)度，發(fā)生返工現(xiàn)象。防止通過變更設(shè)計(jì)擴(kuò)大投資規(guī)模、提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、增加建設(shè)內(nèi)容，使工程結(jié)算造價(jià)大幅提高。其次，要嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證制度，建立完備的工程現(xiàn)場(chǎng)簽

12、證手續(xù)，重視隱蔽工程簽證。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證，要明確簽字責(zé)任人和簽證權(quán)限，做到客觀性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性，杜絕事后簽證和竣工驗(yàn)收時(shí)集中辦理簽證手續(xù)的現(xiàn)象。再次，要與監(jiān)理配合，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。最后，造價(jià)人員要經(jīng)常深入施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)照?qǐng)D紙查看施工情況，及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)施工動(dòng)態(tài)，為日后工程結(jié)算做好鋪墊，變事后被動(dòng)為事中主動(dòng)控制。 </p><p>　　五、竣工結(jié)算是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的關(guān)鍵 </p><p>

13、;　　工程竣工結(jié)算是工程造價(jià)合理確定的重要依據(jù)，它反映工程造價(jià)的實(shí)際結(jié)果。一般情況下，經(jīng)審查的工程結(jié)算比編制的工程結(jié)算價(jià)款相差10%～20%左右，在這個(gè)階段強(qiáng)化管理，對(duì)控制投入和節(jié)約資金起到關(guān)鍵性的作用。 </p><p>　　在決算時(shí)不能只對(duì)圖紙和工程變更的進(jìn)行審核，還要深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致認(rèn)真的核對(duì)，了解工程變更內(nèi)容的具體做法，熟悉工程變更、增減工程量情況，防止施工單位高估冒算。審查人員必須秉公辦事，堅(jiān)持原則，從

14、嚴(yán)把關(guān)，對(duì)簽證的真實(shí)、合理性嚴(yán)格審查，對(duì)簽證單的內(nèi)容與設(shè)計(jì)圖紙、定額中所包含的內(nèi)容重復(fù)的項(xiàng)目，以及不合理技術(shù)措施增加的費(fèi)用予以剔除，嚴(yán)格執(zhí)行合同，嚴(yán)格按計(jì)算規(guī)則審查工程量，正確套用定額，按規(guī)定取費(fèi)。 </p><p>　　工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)從投資決策到竣工決算的全過程管理，需要造價(jià)管理人員與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等有關(guān)各方密切配合，共同把關(guān)。通過分析建設(shè)管理中各個(gè)環(huán)節(jié)和建設(shè)投資中各種影響因素，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)

15、的跟蹤，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資的主動(dòng)控制，最終實(shí)現(xiàn)造價(jià)管理工作對(duì)建筑投資的合理配置，取得最佳投資效益，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康有利發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]郭靖娟.工程造價(jià)管理 2005 北方交通大學(xué)出版社 </p><p>　　[2]劉伊生.建設(shè)工程