集體建設(shè)用地使用權(quán)入市法律規(guī)制研究.pdf

1、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我國可支配的國有建設(shè)用地總量已顯得捉襟見肘，農(nóng)村集體建設(shè)用地有進(jìn)入建設(shè)用地市場的客觀需求。但在目前法律制度下，要使用集體建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)，必須先征為國有(鄉(xiāng)村企業(yè)用地、宅基地、鄉(xiāng)村公益性建設(shè)用地除外)，這種征地配置土地的供給模式存在諸多弊端，引起了大量規(guī)避法律甚至公然違背法律流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地的行為。國家曾對農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)行為予以大力清理，但效果并不理想。清理過后，這種現(xiàn)象又會重新出現(xiàn)，甚至有愈

2、演愈烈之勢?？梢哉f，我國的集體建設(shè)用地使用權(quán)制度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于實(shí)踐的需求?？上驳氖?008年，黨的十七屆三中全會通過的《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指出：“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益?！薄稕Q定》為集體建設(shè)用地使用權(quán)制度的改革創(chuàng)新指明了方向，為集體建設(shè)用地使用權(quán)入市提供了政策支持，下一步要做的則是如何通過法律的規(guī)制來落實(shí)

3、這一政策精神。然而，從藍(lán)圖性的政策到具體的法律條文，再到制度在實(shí)踐中的有效運(yùn)行尚有較長的路要走?！敖?jīng)批準(zhǔn)”三個字意味深長，恰恰表明了決策者對此問題的謹(jǐn)慎態(tài)度。為了保證集體建設(shè)用地使用權(quán)入市的穩(wěn)步進(jìn)行，避免這一市場放開后可能出現(xiàn)的種種問題，制定切合實(shí)際、易于操作的集體建設(shè)用地使用權(quán)入市方案無疑是當(dāng)前的首要工作。
　　 對于集體建設(shè)用地使用權(quán)入市問題，法律應(yīng)對從哪幾方面作出規(guī)制?具體應(yīng)作何制度安排?正是基于這些問題的解決，本文一方面

4、對現(xiàn)行法律不允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市的立法根源作出分析，并指出現(xiàn)行法律限制集體建設(shè)用地入市所引發(fā)的問題，明確集體建設(shè)用地使用權(quán)入市的必要性；另一方面在通過分析比較各地方的立法文本的基礎(chǔ)上，對集體建設(shè)用地使用權(quán)入市的條件、方式、增值收益分配等提出建議。具體來講，除了導(dǎo)論外，本文主要包括五個部分：第一部分主要針對我國集體建設(shè)用地使用權(quán)的入市現(xiàn)狀作出分析。本章首先對法律嚴(yán)格限制集體建設(shè)用地使用權(quán)入市流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定進(jìn)行梳理、分析立法原因、指出

5、限制入市導(dǎo)致的后果、肯定了入市的積極意義；第二部分主要討論集體建設(shè)用地使用權(quán)入市的條件。集體建設(shè)用地使用權(quán)入市須符合法定的條件，這是入市的前提，只有在法律限定的條件下入市才能保證入市的有序進(jìn)行；第三部分主要闡述集體建設(shè)用地入市后應(yīng)具體采用方式。具體應(yīng)包括出讓、出租、抵押、入股、聯(lián)營、撥用等。第四部分則是討論入市的土地增值收益分配問題。土地的增值收益問題是入市的關(guān)鍵問題，關(guān)系到各主體的切身利益，本部分主要從土地增值收益的內(nèi)部分配和外部分配