經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡與住宅價(jià)格關(guān)系研究——基于中國(guó)經(jīng)驗(yàn)的理論假說(shuō)和實(shí)證檢驗(yàn).pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，住宅消費(fèi)是居民一生中最重要的支出之一，住宅價(jià)格的異常波動(dòng)直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定和居民家庭福利的變動(dòng)，因此，對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)及其周期性特征的研究具有重要意義。
　　是什么因素驅(qū)動(dòng)著住宅價(jià)格的周期性波動(dòng)？既有理論和實(shí)證研究較好地揭示了影響住宅價(jià)格波動(dòng)的需求面因素和供給面因素，前者包括人均家庭收入的增長(zhǎng)、城市化所引發(fā)的住房需求上升、人口和家庭結(jié)構(gòu)的變化等等，后者包括土地市場(chǎng)的規(guī)制、住宅開(kāi)發(fā)融資方式的創(chuàng)

2、新和規(guī)制等等。我們認(rèn)為既有研究雖然對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)的可能因素做了深入探討，但對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)的周期性及其原因關(guān)注不夠。本文提出了理解住宅價(jià)格周期性波動(dòng)的一個(gè)新思路，即住宅價(jià)格偏離長(zhǎng)期均衡路徑的周期性波動(dòng)是某一或某些宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡的貨幣面表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從失衡到再平衡，住宅價(jià)格在其中扮演重要的角色。
　　本文在考察世界主要國(guó)家住宅價(jià)格周期以及中國(guó)住房制度變革歷史的基礎(chǔ)上，立足對(duì)中國(guó)住宅市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)觀察，提出了宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性

3、失衡與住宅價(jià)格周期波動(dòng)之間關(guān)系的理論假說(shuō)，并利用中國(guó)全國(guó)以及分地區(qū)的面板數(shù)據(jù)對(duì)這些假說(shuō)做了實(shí)證檢驗(yàn)。我們的主要發(fā)現(xiàn)是:
　　第一，住宅是宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡的臨時(shí)“吸收器”，住宅價(jià)格偏離長(zhǎng)期均衡的異常波動(dòng)反映了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從失衡到再平衡的過(guò)程。當(dāng)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題開(kāi)始累積的時(shí)候，住宅價(jià)格的異動(dòng)吸收了結(jié)構(gòu)性失衡可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為政府或政策當(dāng)局認(rèn)識(shí)、理解并尋找解決結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題的合理對(duì)策爭(zhēng)取了時(shí)間。但是，如果政策當(dāng)局沒(méi)有把握住問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，

4、就房?jī)r(jià)而治理房?jī)r(jià)，延誤了經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)結(jié)構(gòu)性矛盾的治理，作為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)臨時(shí)“吸收器”的住宅反而可能成為經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)的“放大器”。如果政策所指不當(dāng)，住宅價(jià)格很可能就成為宏觀經(jīng)濟(jì)周期大幅調(diào)整的導(dǎo)火索。
　　第二，本文基于中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)觀察，提出了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡與住宅價(jià)格周期性波動(dòng)關(guān)系的理論假說(shuō):貨幣-實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡導(dǎo)致住宅價(jià)格異常波動(dòng);人口年齡和性別結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致住宅價(jià)格異常波動(dòng);收入分配失衡導(dǎo)致住宅價(jià)格異常波動(dòng);對(duì)外經(jīng)濟(jì)失衡，即外部失衡導(dǎo)致住宅

5、價(jià)格異常波動(dòng);縱向財(cái)政失衡導(dǎo)致住宅價(jià)格異常波動(dòng)。
　　第三，實(shí)證結(jié)果與我們的理論預(yù)測(cè)基本一致:從全國(guó)層面看，各結(jié)構(gòu)失衡指標(biāo)具有預(yù)期的符號(hào)和顯著性;由于各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)化程度和城市化進(jìn)程不同，諸因素對(duì)各地區(qū)的住宅價(jià)格影響存在一些差異，其中外部失衡指標(biāo)對(duì)中部和西部地區(qū)住宅價(jià)格影響不明顯，收入分配失衡指標(biāo)對(duì)西部地區(qū)房?jī)r(jià)影響不顯著;總體上看，無(wú)論全國(guó)層面，還是東、中、西部地區(qū)，貨幣供給失衡和人口結(jié)構(gòu)失衡都是推升

6、房?jī)r(jià)的顯著因素，并且地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴也在很大程度上助推了房?jī)r(jià)的上漲。
　　第四，本文的理論邏輯和實(shí)證檢驗(yàn)具有明確的政策含義。面對(duì)當(dāng)前中國(guó)的高房?jī)r(jià)，直接針對(duì)住宅價(jià)格的財(cái)政、貨幣政策治標(biāo)不治本，而且很可能延誤經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革的時(shí)機(jī)。房?jī)r(jià)的異常走勢(shì)只不過(guò)是宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡的表現(xiàn)而已，因此政策重心應(yīng)該轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性改革。具體包括:優(yōu)化貨幣政策規(guī)則，改變貨幣供給持續(xù)超經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的局面;改善國(guó)民收入初次分配和再分配，增加居民家庭收入，減小收

7、入和家庭財(cái)富的嚴(yán)重不平等;放松直至放開(kāi)計(jì)劃生育管制政策，使人口年齡和性別結(jié)構(gòu)重歸均衡;增加匯率制度彈性，穩(wěn)妥推進(jìn)人民幣國(guó)際化，擺脫人民幣升值預(yù)期的“魔咒”，擴(kuò)大內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)外均衡;財(cái)政制度上，轉(zhuǎn)變財(cái)政職能的同時(shí)健全省以下分稅制，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，消除縱向財(cái)政失衡，減輕地方政府的“土地財(cái)政”依賴。
　　本文所提出的理論框架和給出的實(shí)證檢驗(yàn)是初步的。沿此思路，有很多意義的議題有待完成。例如，對(duì)住宅價(jià)格周期和經(jīng)濟(jì)周期時(shí)序特征的進(jìn)