房地產價格波動與銀行信貸關系研究.pdf

1、隨著世界各國房地產市場的發(fā)展，房地產行業(yè)對經(jīng)濟的發(fā)展起著越來越重要的作用。房地產周期往往和經(jīng)濟周期同步，在經(jīng)濟繁榮時期往往伴隨房地產行業(yè)的高速發(fā)展，房地產價格高漲，房地產開發(fā)量和成交量也大幅增加，房地產抵押貸款也會急速擴張;而在經(jīng)濟蕭條時期房地產市場也會萎靡不振，房地產價格下跌，企業(yè)和個人破產加劇，房地產抵押貸款違約率攀升。房地產行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，房地產的開發(fā)、銷售都離不開銀行信貸資金的支持，所以房地產市場的發(fā)展、房地產價格的

2、波動和國家的宏觀經(jīng)濟政策、銀行信貸情況有著密切聯(lián)系，尤其是房地產和銀行信貸之間有著相互強化的作用Goodhard(2007)。房地產價格和銀行信貸的互相強化作用會擴大宏觀經(jīng)濟的波動，對國民經(jīng)濟造成深遠影響。因此，深入研究房地產價格和銀行信貸的互動影響機制，分析我國房地產價格和銀行信貸關系具有重要的理論價值和實踐意義。本輪文由引言、正文和結論在內七個部分組成。
　　第一章主要論述了本文選題的背景及意義，綜述了房地產價格和銀行信貸關系

3、的理論文獻及實證文獻，并對本文的研究思路、研究方法、研究框架及本文創(chuàng)新點進行了分析和總結。
　　第二章主要研究了金融加速器機制下房地產價格和銀行信貸之間存在的雙向影響關系。二者的順周期行為在金融加速器作用下放大經(jīng)濟的波動。房地產價格和銀行信貸的互動作用體現(xiàn)在以下三個方面。第一，銀行信貸的變化影響房地產價格發(fā)生變動，如果銀行擴張信貸供給，如降低首付款或者降低利率，則借款者獲得融資變得容易，而且如果利率降低則將借款者的融資成本也會降低

4、，從而導致房地產需求增加，推動房地產價格上漲。第二，房地產價格變動影響銀行信貸發(fā)生變化。房地產價格上漲不僅使借款者的資產增加，導致借款者的借貸能力增加，外部融資成本下降，房地產價格上漲也使銀行資產質量得到改善，銀行資產凈值也會增加，導致銀行的放貸意愿增加，因此，房地產價格將對銀行信貸起正向作用。第三，房地產價格和銀行信貸共同受宏觀經(jīng)濟因素影響。如收入增加，利率降低、信貸約束放松都將導致房地產價格上漲和銀行信貸擴張。因此，宏觀經(jīng)濟因素作用

5、于房地產價格和銀行信貸，并通過房地產價格和銀行信貸的互動作用，最終使銀行信貸、房地產價格和宏觀經(jīng)濟緊密聯(lián)系。本文在金融加速器模型基礎上引入首付款約束，指出消費者受到首付款約束條件下，購買房產需求受到其收入、當期非耐用商品消費、預期房地產價格、消費者前期債務、融資成本以及購房首付款要求等因素的影響。房地產價格受到收入、非耐用商品消費、預期房地產價格的影響正方向變化，而受到消費者債務、融資成本以及首付款要求的影響發(fā)生反方向變化。
　　

6、第三章將Flood and Garber(1980)的資產價格泡沫理論引入金融加速器模型，分別研究了在封閉經(jīng)濟條件下和開放經(jīng)濟條件下房地產價格泡沫、銀行信貸膨脹以及金融不穩(wěn)定之間的關系。研究得出受到消費者樂觀預期的影響房地產需求增加，房地產價格上漲，當房地產價格上漲到超過其基礎價格的時候會出現(xiàn)房地產價格泡沫，而房地產價格上漲導致的抵押品價值提升又導致銀行信貸的膨脹，增加金融體系的風險。當泡沫和風險都擴張到一定程度的時候經(jīng)濟體系的某種沖擊

7、有可能沖破房地產價格泡沫，導致資產價格的下降，銀行不良貸款率的上升，甚至造成銀行的倒閉并波及實體經(jīng)濟。在開放經(jīng)濟條件下，二者之間的互相強化作用除了受到本國經(jīng)濟因素的影響之外還要受到匯率波動的影響及國際經(jīng)濟波動的影響，導致金融體系的不穩(wěn)定性進一步增強。
　　第四章在分析歷史上發(fā)生的典型房地產泡沫現(xiàn)象的基礎上，論證了房地產價格和銀行信貸的互相強化作用在過去發(fā)生的房地產價格泡沫及金融危機中所發(fā)揮的重要作用。從國際經(jīng)驗看，房地產價格和銀行

8、信貸具有順周期特點，在經(jīng)濟高漲時期，房地產價格往往也會快速上漲，并伴隨銀行信貸規(guī)模的擴張，同時吸引國際資本流入本國房地產市場。隨著房地產價格的不斷攀升，風險不斷積聚，為了給過熱的經(jīng)濟降溫，政府往往采取緊縮性的金融政策，導致個人、企業(yè)的資金鏈惡化，國外資本也為了規(guī)避風險而紛紛撤出，進一步惡化融資環(huán)境，加劇個人、企業(yè)的資產變賣，引發(fā)房地產價格的急劇下跌。房地產價格下跌期間，銀行不良資產率上升，盈利能力下降，隨著信貸緊縮—房地產價格下跌—不良

9、資產率上升—進—步緊縮—房價進—步下跌的惡性循環(huán)的進一步演化有可能引發(fā)銀行破產倒閉并爆發(fā)金融危機。
　　第五章本章實證檢驗了中國房地產價格和銀行信貸之間的互動關系及中國房地產抵押貸款的潛在風險。通過建立ARDL模型研究了中國的房地產和銀行信貸之間的關系，研究得出房地產價格波動和銀行信貸之間確實存在一種雙向關系。其次，考慮到房地產市場分割性、不可移動性，以及我國區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性和各省份之間經(jīng)濟聯(lián)系的差異性，本文進一步采用35

10、個大中城市面板數(shù)據(jù)建立Panal data模型，并運用廣義矩估計(sys-GMM)法考察二者關系的地區(qū)差別效應和貸款控制或者金融控制效應。進行實證分析得出通貨膨脹率對房地產價格長期存在影響，但是短期沒有影響;GDP、貨幣供應量和利率在長、短期對房地產價格都產生影響;銀行信貸短期對房地產價格產生影響，但是從長期來看其影響關系并不顯著，但是房地產價格在長期和短期對銀行信貸都有顯著影響。最后本文實證研究房地產價格波動與信貸關系所引起的風險過程

11、中，將家庭動態(tài)資產結構、房地產價格及其預期變化、收入及其預期作用等幾個變量考慮進來分析了家庭借款人風險和抵押風險。并得出家庭負債、房地產預期價格、預期收入和銀行不良貸款之間是正向關系，而房地產價格、收入與銀行不良貸款之間是反向關系。
　　第六章主要分析了世界各國針對房地產市場的宏觀調控政策，并提出我國房地產市場的宏觀調控政策建議:考慮到我國城鎮(zhèn)居民家庭按揭參與程度還比較低、家庭負債/資產占比不高的情況，本文認為，中長期按揭貸款保持

12、較快程度增長是比較合理的預期，并且從保障房政策、金融信貸政策、稅收政策等方面給出了政策建議。另外本文還研究了美國金融監(jiān)管政策對我國的啟示，提出房地產價格及銀行信貸的調控離不開一個科學、合理、有效的監(jiān)管環(huán)境。
　　第七章是結論。
　　本文的主要創(chuàng)新:
　　1.本文在理論方面的創(chuàng)新主要有兩點:第一，通過引入首付款約束條件擴展了Aoki(2004)的房地產市場的金融加速器模型，更加深入地分析了房地產價格和銀行信貸的互動機制，

13、剖析了房地產價格、借款者凈資產、首付款約束之間的互動機制。第二，引入資產價格泡沫理論，分析了房地產價格泡沫，首付款約束、銀行資產質量和金融不穩(wěn)定之間的聯(lián)系，并進一步構建了小型開放經(jīng)濟國家的兩期模型研究了在開放經(jīng)濟條件下資本流動、匯率的沖擊及國際經(jīng)濟波動對房地產價格泡沫的催生、破滅以及金融不穩(wěn)定的影響作用。
　　2、在實證研究方面，首先，通過建立ARDL模型研究了中國的房地產和銀行信貸之間的關系，研究得出房地產價格和銀行信貸之間確實

14、存在一種雙向關系。其次，考慮到房地產市場分割性、不可移動性，以及我國區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性和各省份之間經(jīng)濟聯(lián)系的差異性，本文進一步采用35個大中城市面板數(shù)據(jù)建立Panel data模型，并運用廣義矩估計(sys-GMM)法考察二者關系的地區(qū)差別效應和貸款控制或者金融控制效應。進行實證分析得出通貨膨脹率對房地產價格長期存在影響，但是短期沒有影響;GDP、貨幣供應量和利率在長、短期對房地產價格都產生影響;銀行信貸短期對房地產價格產生影響，

15、但是從長期來看其影響關系并不顯著，但是房地產價格在長期和短期對銀行信貸都有顯著影響。最后本文實證研究房地產價格波動與信貸關系所引起的風險過程中，將家庭動態(tài)資產結構、房地產價格及其預期變化、收入及其預期作用等幾個變量考慮進來分析得出家庭負債、房地產預期價格、預期收入和銀行不良貸款之間是正向關系，而房地產價格、收入與銀行不良貸款之間是反向關系。
　　3、在政策研究方面，通過對美國、日本等國的房地產價格波動、銀行信貸擴張、金融危機及采取