房地產(chǎn)項(xiàng)目定位規(guī)劃中的發(fā)言權(quán)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位規(guī)劃中的發(fā)言權(quán)三橋項(xiàng)目部陳永清1930年，毛澤東在《反對本本主義》一文中精辟的指出：“中國革命的勝利需要靠中國同志了解中國情況，沒有調(diào)查，就沒有發(fā)言權(quán)…必須努力做實(shí)際調(diào)查，才能洗涮唯心精神”。在二十一世紀(jì)的今天的市場營銷領(lǐng)域，偉人的這段精辟論點(diǎn)，成為我們從事市場營銷專業(yè)職業(yè)經(jīng)理人工作的基本點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)。市場調(diào)查作為市場營銷的一個(gè)重要組成部分，在市場情況反饋，探索新的市場機(jī)會(huì)等工作中起到了很大的作用。市場調(diào)查在國外已有上百年的

2、歷史了，而在上世紀(jì)70年代末才被引入中國，并主要運(yùn)用于日化用品消費(fèi)的調(diào)查，隨著各行業(yè)的不斷發(fā)展，對市場調(diào)查的需求也有明顯的增長，于是市場調(diào)查被運(yùn)用到了各個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。市場調(diào)查作為一種了解市場基本情況的手段，體現(xiàn)出了三大功能：描述功能，即收集并陳述事實(shí)；診斷功能，即解釋信息或活動(dòng)；預(yù)測功能，即通過對市場基本現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的分析來判斷預(yù)期市場未來的發(fā)展。這些功能在不同行業(yè)中都能得到很好的運(yùn)用，而市場調(diào)查運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目中，除了

3、這些功能外，還需要能夠表現(xiàn)出與房地產(chǎn)項(xiàng)目自身?xiàng)l件的最佳結(jié)合，體現(xiàn)出不同項(xiàng)目的個(gè)性和不可復(fù)制性。從目前的狀況來看，多數(shù)的市場調(diào)查工作僅限于單純的進(jìn)行市調(diào)執(zhí)行工作，對于市調(diào)的后期數(shù)據(jù)分析不夠力度，不夠深入，從某種程度上來看，市調(diào)工作僅僅作為一種按照開發(fā)商意愿來收集數(shù)據(jù)的工具，還遠(yuǎn)未發(fā)揮其真正的意義和作用，直接影響項(xiàng)目的定位決策。以往的房產(chǎn)項(xiàng)目前期定位方向，一般都是開發(fā)商憑感覺來判斷和確定，而現(xiàn)階段隨著市場格局的變化，各大實(shí)力開發(fā)商紛紛涌入市

4、場，土地市場的獲取方式也越來越規(guī)范，本地的開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目定位策劃時(shí)也越來越謹(jǐn)慎，憑感覺做項(xiàng)目的時(shí)代已經(jīng)宣告結(jié)束。市場調(diào)查工作作為定位策劃的一項(xiàng)重要組成部分也得到了充分需做一次更為深入、更為廣泛的市場調(diào)查研究，了解市場需求的普遍性和差異性，在戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)上遵循科學(xué)的目標(biāo)市場定位，使項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作取得最終的成功。針對不同的物業(yè)類型采用不同的調(diào)查方法進(jìn)行調(diào)查，通過競爭市場與消費(fèi)市場的情況對比，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際地緣條件確定定位方向。在競爭

5、市場的調(diào)查中，我們通常會(huì)選擇與項(xiàng)目所在地塊，周邊環(huán)境，物業(yè)類型，規(guī)模等有一定可比性的樓盤進(jìn)行調(diào)查，了解同類產(chǎn)品可能的目標(biāo)客房群及產(chǎn)品特征，其次是對項(xiàng)目周邊潛在的競爭對手的研究分析，掌握在可控期內(nèi)競爭的大環(huán)境，制定適當(dāng)?shù)臓I銷推廣策略。在對蒲城東街村宗地項(xiàng)目的前期區(qū)域市場調(diào)查中，我們對蒲城縣城的十幾個(gè)樓盤逐一細(xì)致調(diào)查，得出了以下幾點(diǎn)結(jié)論：1、蒲城目前房地產(chǎn)開發(fā)總用地約430畝，總開發(fā)面積55萬㎡，2007年度市場投放量約36萬㎡，供求形勢樂

6、觀。2、目前蒲城住宅均價(jià)處于較低水平，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房價(jià)上漲潛力巨大。3、從銷售狀態(tài)來看，普遍看房人多，說明蒲城房地產(chǎn)市場較熱，市場關(guān)注度及購買力較強(qiáng)。4、目前蒲城房地產(chǎn)市場普遍存在不注重銷售和樓盤形象的情況，這為我們的強(qiáng)勢進(jìn)入的創(chuàng)造良好契機(jī)。5、從戶型面積上看，兩室及120㎡左右的三室銷售看好，點(diǎn)式樓抗性不大。6、從消費(fèi)習(xí)慣上看，消費(fèi)者對國家土地及開發(fā)政策了解不夠，居住消費(fèi)理念較為落后。綜合以上的調(diào)查結(jié)論，不但增加了我們對項(xiàng)目的信心，