淺談房地產(chǎn)項目的規(guī)劃及設(shè)計

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)項目的規(guī)劃及設(shè)計</p><p>　　摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，非常重要和關(guān)鍵的一步就是進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計，從某種程度上來說，前期規(guī)劃設(shè)計的好壞將直接影響到整個房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量與水平。因此，加強對房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計重要性與價值的分析非常有必要。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目； 規(guī)劃設(shè)計；成本 </p><p>　　引言：房地

2、產(chǎn)的設(shè)計依據(jù)往往是根據(jù)建設(shè)單位提供的項目規(guī)劃設(shè)計，為此，項目規(guī)劃設(shè)計的準(zhǔn)確性和精確度便成為前期策劃和規(guī)劃設(shè)計的契合點。該文指出地產(chǎn)項目的規(guī)劃要適應(yīng)市場發(fā)展變化的需求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下設(shè)計建造更多的多姿多彩的建筑。 </p><p>　　一、規(guī)劃設(shè)計的要點 </p><p>　　1.規(guī)劃設(shè)計需以人為本 </p><p>　　以住戶的生活舒適方便

3、為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進(jìn)行規(guī)劃時，要避開規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭議地，從規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，幾年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成

4、為無源之水。為此，一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。規(guī)劃出新的機(jī)制和設(shè)計方式隨著設(shè)計專業(yè)分工和市場的細(xì)化，配合設(shè)計各階段的咨詢顧問公司、方案設(shè)計公司、建筑設(shè)計公司、施工圖設(shè)計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設(shè)計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后

5、，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實現(xiàn)。因</p><p>　　2.房地產(chǎn)項目設(shè)計應(yīng)從以人為本的角度充分考慮消費者的行為心理需求 </p><p>　　房地產(chǎn)市場中的使用主體----消費者的行為與心理是建筑師進(jìn)行房地產(chǎn)項目設(shè)計的關(guān)鍵。如果說前述從房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的價值來分析，只是為了幫助建筑師換個角度去思考評價房地產(chǎn)項目的設(shè)計，那么分

6、析消費者的行為心理需求才是我們真正的設(shè)計出發(fā)點，是決定房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計成敗的關(guān)鍵因素。消費者的心理行為需求，是隨著政治、經(jīng)濟(jì)、文化與環(huán)境等眾多因素的變化而改變的。中國住宅產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場與消費者的日趨成熟，產(chǎn)生了日趨增多的二次、三次置業(yè)的客戶，消費者的理性消費及其購買行為也發(fā)生了前所未有的變化。如果許多房地產(chǎn)項目在一開始的設(shè)計定位就不能符合當(dāng)前市場或者不能預(yù)見到今后多變的消費者需求的要求，加上開發(fā)周期長這一特點，往往產(chǎn)品開發(fā)完

7、成后已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場需求，失去市場吸引力，造成產(chǎn)品在市場中不能滿足消費者的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價值在流通和消費環(huán)節(jié)上無法實現(xiàn)，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識、立場和方法來分析現(xiàn)代消費者的心理行為需求已經(jīng)不行了，我們對房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計的關(guān)鍵是要通過時刻關(guān)注市場、跟蹤市場、深入市場、發(fā)現(xiàn)市場，挖掘出市場中不同層次消費者的潛在需求，通過認(rèn)識需求、研究需求、引導(dǎo)</p><p><b>　

8、　3.選好建筑師 </b></p><p>　　建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟(jì)利益的實現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人（業(yè)績、經(jīng)驗、當(dāng)面交談）。發(fā)展商與建筑師在相互

9、信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達(dá)能力，增強理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點和意圖；開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計師。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)項目成本控制五大原則 </p><p>　　1.全面性原則。在成本控制過程中，要求全體職員參與成本費用的控

10、制，因為對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，不僅僅是項目分析決策者涉及到的相關(guān)費用、管理者的管理運營費用、施工人員的施工費用，每一工作人員都會與管理過程中發(fā)生的特定耗費有關(guān)；此外，成本控制是貫穿于整個項目的全過程與周期，而不能僅是是對部分高額度費用支出的管理與控制。 </p><p>　　2.經(jīng)濟(jì)效益原則。成本控制的出發(fā)點即為通過將項目的成本盡量地控制在最低，并在預(yù)算的成本范圍內(nèi)完成項目的開發(fā)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)上

11、的效益。因此，房地產(chǎn)項目的成本控制應(yīng)當(dāng)以項目的經(jīng)濟(jì)效益為中心，以在最小成本費用下實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。 </p><p>　　3.目標(biāo)成本控制原則。房地產(chǎn)項目必須以目標(biāo)成本為依據(jù)，嚴(yán)格去監(jiān)督在開發(fā)過程中企業(yè)的各項成本費用支出；目標(biāo)成本一般是基于對企業(yè)的人力、物力、財力等進(jìn)行了綜合的分析思考之后，考慮項目的內(nèi)部實際情況及外部市場環(huán)境，采用價值工程等專門方法，做出最佳目標(biāo)成本的決策。 </p>&l

12、t;p>　　4.動態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項目隨著階段的不同，特別是施工階段項目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項目成本控制的重點也需要根據(jù)施工過程的進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。例如：在項目的綜合分析決策階段應(yīng)該結(jié)合項目所處的外部市場情況及所處的地域的獨特特點，重點考察項目的可行性與風(fēng)險性；而在設(shè)計階段則需要充分運用價值工程的方法，重點分析產(chǎn)品在交付使用后，能否達(dá)到其所期望的功能而進(jìn)行限額設(shè)計；在施工階段則需側(cè)重于各項成本的實際支出情

13、況，并結(jié)合變化著的市場行情及時糾正偏差，以實現(xiàn)進(jìn)行成本控制的動態(tài)調(diào)整。 </p><p>　　5.責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，項目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及其他人員都有在規(guī)定范圍內(nèi)決定費用開支與否以及開支多少的權(quán)力；同時，各管理部門、施工單位和相關(guān)人員又負(fù)有各自的成本控制的責(zé)任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對各部門人員在成本控制中的業(yè)績進(jìn)行考評，并將最終的項目經(jīng)濟(jì)效益與成本管理人員的

14、個人收入直接掛鉤，以決定獎懲，由此來提供各方控制主體實施控制的內(nèi)在動力而形成激勵機(jī)制。 </p><p><b>　　結(jié)束語 </b></p><p>　　房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計是一項專業(yè)性很強的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的著重點，按照規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行設(shè)計，還需要與本地方的特色進(jìn)行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理中存在的問題，要及時制定科學(xué)

15、合理的政策方針并切實有效的實行。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]馬紹波.房地產(chǎn)開發(fā)中前期規(guī)劃與規(guī)劃設(shè)計的配合[J].黑龍江科技信息，2011，10（16）：230-231. </p><p>　　[2]廖喜生，吳慶云，陳甲斌.我國房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理體制探析[J].中國國土資源經(jīng)濟(jì)，2010，2