商鋪的分類及定價原則

1、關(guān)于商鋪的分類關(guān)于商鋪的分類——按照投資價值分類按照投資價值分類關(guān)于商鋪的分類——按照投資價值分類商鋪作為房地產(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區(qū)商業(yè)的定價應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3

2、倍到5倍。（1）、“都市型“商鋪績優(yōu)股“都市型“商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常，“都市型“商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運營收益水平較高。商鋪的商業(yè)運營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：“都市型“商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將“都市型“商鋪稱之為商鋪中的績優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的?！岸际行汀吧啼伒陌咐粍倜杜e，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路

3、，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于“績優(yōu)股“商鋪，應(yīng)該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額？！“都市型“商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。（2）、“社區(qū)型“商鋪潛力股“社區(qū)型“商鋪和我們上一部分談到的“社區(qū)型“商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之

4、為“潛力股“原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì)疑。需要指出的是社區(qū)商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發(fā)商在商

5、鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價最初僅1.5萬平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬平方米，事實上，最高售價相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。（3）、“便利型“商鋪冷門小盤股“便利型“商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社

6、區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為“便利型“商鋪是因為其所經(jīng)營的商品均屬于“便利“類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。區(qū)配套則價格基本控制在二層以上住宅均價的1.52.5倍2.依據(jù)租金制定價格:根據(jù)當(dāng)?shù)赝愋蜕啼伒恼w租金水平按租金回報率在10%20%的情況反算商鋪的均價3.根據(jù)商鋪定位用途:根據(jù)商鋪計劃的用途根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌虡I(yè)類別(餐

7、飲娛樂超市等)在城市中的相對經(jīng)營狀況制定不同的價格.商鋪定價的一些參考原則:1.一層二層的層差范圍在25%40%2.臨街面即展示面的面寬比例越大則價格越高3.商鋪門面處于交通動線中的關(guān)鍵位置隨著距離關(guān)鍵位置的遠近價格逐漸降低4.價格同商鋪面積成反比執(zhí)行建議:1.一拖二式的銷售2.帶租約式的銷售3.返租銷售4.統(tǒng)一售后商業(yè)物業(yè)管理統(tǒng)一招商5.作好銷售控制定價方法參考1、投資回報率法投資回報就是說出賣的門面大約能租多少年，然后按1015年的

8、租金收益來定售價，比如是15年能租到40萬，那就定40萬。2、周邊價格參考法周邊價格參考法就是參考周邊其他項目的售價，進行各項對比參數(shù)的調(diào)整，你的項目有可能高于其他項目，也有可能底于其他項目，就看你這個項目的定價參數(shù)是不是比其他的項目高。3、產(chǎn)品本身價值法產(chǎn)品價格就是覺得項目的各項參數(shù)加起來的價格能夠值多少錢。4、競爭分析法競爭分析法是建立在競爭項目的售價進行定價。5、區(qū)域價格走勢法區(qū)域價格走勢法是判斷區(qū)域的價格走勢來定價。比如有可能高

9、，那就先定高些。以上這些是比較通俗的說法，具體的還有些比較專業(yè)的術(shù)語。其實定價一般不可能是單一使用一種定價法的，一般都是將幾種集合起來。盡量結(jié)合圖表來說明，更加形象，容易打動發(fā)展商。大致價格分析的結(jié)構(gòu)可分為：商鋪投資界的定價原則在商鋪投資界有個基本的定價原則，一般街鋪的合理價格是同地段住宅的23倍。按這樣的定價，南龍山水人家商鋪的均價至少可以定在40005000元。何況對面就是黃山超大型的家具建材市場金太陽和知名中學(xué)田家炳，南龍商鋪獨享