信托融資專題

1、信托融資專題,天津財(cái)經(jīng)大學(xué)金融系馬亞明,一、什么是信托？,,信托是一種特殊的財(cái)產(chǎn)管理制度，也是一種特殊的法律行為。 信托，顧名思義是信任和委托之意。指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行管理和處分的行為。可以看出，信托是一種以信任為基礎(chǔ)，以財(cái)產(chǎn)為中心，以委托為方式的財(cái)產(chǎn)管理制度。 用16字概括信托：得人之信，受人之托，代人理財(cái)，

2、履人之囑。,一、什么是信托？,,信托關(guān)系示意圖,二、信托的起源,最早的信托行為：古埃及遺囑托孤。早在4000多年前，古代埃及就有人設(shè)立遺囑，這份遺囑由一名叫烏阿哈的人所立，遺囑寫在一張草紙上，清晰明示：自愿將其兄給他的一切財(cái)產(chǎn)全部歸其妻繼承，并授權(quán)其妻可以將該財(cái)產(chǎn)任意分授給子女。遺囑上還指定一名軍官作為其子女的監(jiān)護(hù)人。《三國(guó)演義》中劉備“白帝城托孤”，實(shí)際上也是一種基于信任而產(chǎn)生的信托行為。信托概念則源于古羅馬法典中的“信托遺贈(zèng)”：

3、《羅馬法》規(guī)定，在按遺囑劃分財(cái)產(chǎn)時(shí)，可以把遺囑直接授予繼承人，若繼承人無力或無權(quán)承受時(shí)，可按信托遺贈(zèng)制度，把財(cái)產(chǎn)委托和轉(zhuǎn)移給第三者處理，使繼承人受益。,二、信托的起源,一般認(rèn)為，現(xiàn)代信托是以英國(guó)的“尤斯制度”為原型逐步發(fā)展起來的。尤斯（use）：代之或?yàn)橹囊馑?，即“?duì)委托他人管理的不動(dòng)產(chǎn)的收益權(quán)”。英國(guó)尤斯制的產(chǎn)生：11世紀(jì)許多土地被捐贈(zèng)給教會(huì)，為限制捐贈(zèng)，亨利三世在12世紀(jì)后半葉制定了《沒收法》，為躲避此法的限制，人們創(chuàng)造了“US

4、E“方法：即先把土地轉(zhuǎn)讓他人，接受轉(zhuǎn)讓的人為教會(huì)管理這塊土地，收益歸教會(huì)，其實(shí)質(zhì)和直接捐贈(zèng)利益相同。尤斯制觸犯了封建君主的利益，因此遭到極力反對(duì)。后來，由于英國(guó)封建制度衰落及資產(chǎn)階級(jí)革命的成功，到17世紀(jì)，終于得到衡平法院所承認(rèn)，從而發(fā)展為信托,三、中國(guó)信托業(yè)發(fā)展的坎坷之路,（一）中國(guó)信托業(yè)恢復(fù)初期的迅速發(fā)展與第一次清理整頓1979年，中國(guó)國(guó)際信托投資公司成立。1980，人行下達(dá)《關(guān)于積極開辦信托業(yè)務(wù)的通知》，信托業(yè)出現(xiàn)恢復(fù)發(fā)展的高

5、潮。至1982年底，全國(guó)信托機(jī)構(gòu)發(fā)展到620家。問題：這些機(jī)構(gòu)與銀行搶資金、搶業(yè)務(wù)、爭(zhēng)地盤，發(fā)展變相的銀行業(yè)務(wù)，通過吸收存款、同業(yè)拆借資金用以發(fā)放貸款或直接投資實(shí)業(yè)。嚴(yán)重沖擊了國(guó)家對(duì)金融業(yè)務(wù)的計(jì)劃管理和調(diào)控，直接助長(zhǎng)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的膨脹和物價(jià)水平的上漲。第一次整頓：1982年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)文決定對(duì)信托業(yè)進(jìn)行整頓,三、中國(guó)信托業(yè)發(fā)展的坎坷之路,（二)第二輪擴(kuò)張與清理整頓1983年人行專門行使央行職能，隨之，信托業(yè)又被提上議事日程。

6、人行提出“凡是有利于引進(jìn)外資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，有利于發(fā)展生產(chǎn)、搞活經(jīng)濟(jì)的各種信托業(yè)務(wù)都可以辦理”，信托業(yè)出現(xiàn)了又一次高潮，但基本上是銀行信貸業(yè)務(wù)的重復(fù)，1984年底，經(jīng)濟(jì)過熱造成貨幣投放和信貸規(guī)模雙失控。問題：信托公司發(fā)放一些收效甚微的信托貸款和信托投資，擴(kuò)大基建規(guī)模，在經(jīng)濟(jì)過熱和投資失控中起到推波助瀾的作用。第二次整頓：1985年初，對(duì)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行整頓，嚴(yán)格控制信托貸款,三、中國(guó)信托業(yè)發(fā)展的坎坷之路,(三)中國(guó)信托業(yè)的第三次清理整頓

7、1988年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象空前嚴(yán)重，乃至達(dá)到嚴(yán)重惡化的地步。與此相對(duì)應(yīng)，信托公司數(shù)量飛速膨脹，到1988年底，全國(guó)信托投資機(jī)構(gòu)數(shù)量達(dá)到上千家。問題：為回避人民銀行對(duì)信貸規(guī)模的控制，各專業(yè)銀行紛紛通過各種形式和渠道向信托公司轉(zhuǎn)移資金，信托公司再次成為固定資產(chǎn)投資失控的推波助瀾者第三次整頓：1988年8月，依循撤并信托機(jī)構(gòu)、壓縮信托公司政策生存空間的模式，如取消利率上浮的規(guī)定，使信托機(jī)構(gòu)在與銀行競(jìng)爭(zhēng)中失去利

8、率優(yōu)勢(shì)。,三、中國(guó)信托業(yè)發(fā)展的坎坷之路,（四）中國(guó)信托業(yè)的第四次清理整頓1992年，鄧小平南巡，迎來中國(guó)新一輪改革開放熱潮，經(jīng)濟(jì)迅速回升并呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中各類問題也再次固態(tài)復(fù)萌。問題：信托公司與銀行聯(lián)手，違規(guī)攬存，違規(guī)放貸，并直接大規(guī)模參與沿海熱點(diǎn)地區(qū)的圈地運(yùn)動(dòng)和房地產(chǎn)炒作活動(dòng)，再次充當(dāng)加劇經(jīng)濟(jì)形勢(shì)過熱、擾亂金融秩序的角色。1993年6月，中央決定進(jìn)行宏觀調(diào)控，整頓金融秩序。與此同時(shí)，對(duì)信托業(yè)的第四輪清理整頓正式開始。

9、切斷銀行與信托公司之間資金的聯(lián)系，要求銀行不再經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不再投資非銀行金融機(jī)構(gòu)，銀行與信托分業(yè)經(jīng)營(yíng)，分業(yè)管理。,三、中國(guó)信托業(yè)發(fā)展的坎坷之路,（五）中國(guó)信托業(yè)的第五次清理整頓（1999－2002）第四次清理整頓之后，出于維系生存的本能，為獲取資金以新還舊維系金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)，信托機(jī)構(gòu)采取了一些消極的對(duì)策，如高息攬存、超額發(fā)行特種金融債券等。爆發(fā)支付危機(jī)。問題：中銀國(guó)信、中創(chuàng)廣東國(guó)投等信托巨艦紛紛沉沒。1999年3月，開始最嚴(yán)厲的

10、第五次整頓。國(guó)務(wù)院決定此次清理整頓使信托業(yè)回歸本業(yè)。業(yè)內(nèi)人士將此次整頓形象地稱為“推倒重來”,三、中國(guó)信托業(yè)發(fā)展的坎坷之路,問題：信托公司歷經(jīng)多次整頓，是否有存在的必要？,信托業(yè)歷經(jīng)五次整頓的原因：1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約2、信托公司治理結(jié)構(gòu)方面存在缺陷（嚴(yán)重依附于政府）3、信托業(yè)的市場(chǎng)定位不清4、信托監(jiān)管框架及法律、法規(guī)的缺陷,四、信托業(yè)的新時(shí)期：回歸主業(yè),1、2001年10月1日，《中華人民共和國(guó)信托法》正式實(shí)施。

11、2、2002年5月9日，《信托投資公司管理辦法》實(shí)施3、2002年7月18日，《信托投資公司資金信托管理暫行辦法實(shí)施》，當(dāng)天，愛建信托推出我國(guó)第一個(gè)規(guī)范的信托產(chǎn)品——外環(huán)隧道項(xiàng)目資金信托。4、5年我國(guó)信托業(yè)管理資產(chǎn)規(guī)模年均增加70%左右，到2009年已達(dá)到20557億元。2009年銀行、保險(xiǎn)、公募基金、信托所管理資產(chǎn)規(guī)模占比依次為89.95%、4.64%、3.06%和2.35%。估計(jì)到2020年中國(guó)信托業(yè)管理的資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到20萬億

12、元到30萬億元人民幣。,五、回歸主業(yè)后信托公司的經(jīng)營(yíng)范圍,《信托投資公司管理辦法》第三章16條規(guī)定： （一）資金信托；    （二）動(dòng)產(chǎn)信托；    （三）不動(dòng)產(chǎn)信托；    （四）有價(jià)證券信托；    （五）其他財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)信托；    （六）作為投資基金或者基金管理公司的發(fā)

13、起人從事投資基金業(yè)務(wù)；    （七）經(jīng)營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)的重組、購(gòu)并及項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、財(cái)務(wù)顧問等業(yè)務(wù)；（八）受托經(jīng)營(yíng)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的證券承銷業(yè)務(wù)；,五、回歸主業(yè)后信托公司的經(jīng)營(yíng)范圍,（九）辦理居間、咨詢、資信調(diào)查等業(yè)務(wù)；    （十）代保管及保管箱業(yè)務(wù)；    （十一）法律法規(guī)規(guī)定或中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。 第十七條

14、 信托公司可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)信托法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定開展公益信托活動(dòng)。 第二十條 信托公司固有業(yè)務(wù)項(xiàng)下可以開展存放同業(yè)、拆放同業(yè)、貸款、租賃、投資等業(yè)務(wù)。投資業(yè)務(wù)限定為金融類公司股權(quán)投資、金融產(chǎn)品投資和自用固定資產(chǎn)投資。業(yè)務(wù)分類： 一、信托主營(yíng)業(yè)務(wù)，包括上述業(yè)務(wù)范圍的第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）項(xiàng)、第十七條；二、兼營(yíng)業(yè)務(wù)，除上述信托業(yè)務(wù)之外的業(yè)務(wù)，均為兼營(yíng)業(yè)務(wù)，又可分為三類：①投行

15、業(yè)務(wù)，包括企業(yè)資產(chǎn)重組、購(gòu)并、項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、財(cái)務(wù)顧問等中介業(yè)務(wù)，國(guó)債、企業(yè)債券的承銷業(yè)務(wù)；②中間業(yè)務(wù)，包括代保管業(yè)務(wù)、信用見證、資信調(diào)查及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)；③自有資金的投資、貸款及擔(dān)保業(yè)務(wù)。,五、回歸主業(yè)后信托公司的經(jīng)營(yíng)范圍,（1）信托投資公司不得以任何形式吸收或變相吸收存款；（2）信托投資公司不得發(fā)行債券，不得以發(fā)行委托投資憑證、代理投資憑證、受益憑證、有價(jià)證券代保管單和其他方式籌集資金，辦理負(fù)債業(yè)務(wù)；（3）信托投資公司不得

16、舉借外債，也就是說不得辦理境外負(fù)債業(yè)務(wù)。分析：①傳統(tǒng)信托投資公司在歷史上曾廣泛開展的所謂信托存款、委托存款等各類存款業(yè)務(wù)被人民銀行徹底否定，不再被允許經(jīng)營(yíng)；②從上述第2條可以看出，信托公司歷史上為籌集資金發(fā)明的各類負(fù)債業(yè)務(wù)工具幾乎全部被一一列舉，充分表明歷史上信托投資公司創(chuàng)造的各類變相吸收存款或籌集資金的負(fù)債業(yè)務(wù)全部被人民銀行徹底否定，不再被允許經(jīng)營(yíng)；③信托公司被禁止舉借外債 ；,六、重新登記的信托公司,北京：中誠(chéng)信托 、北京國(guó)

17、投、中信信托、外經(jīng)貿(mào)信托、國(guó)民信托、國(guó)投信托（弘泰信托）、中糧信托（伊斯蘭信托）上海：上海國(guó)投、愛建信托（*）、中海信托、中泰信托、安信信托(*)、華寶信托、華澳信托（國(guó)家開發(fā)投資公司與麥格理集團(tuán)）天津：北方信托、天津信托重慶：新華信托、重慶國(guó)投廣東：（華潤(rùn)信托）深國(guó)投、平安信托、東莞信托、 廣東粵財(cái)信托 浙江：中投信托（浙江國(guó)投）、金信信托、昆侖信托（金港信托）、杭州工商信托江蘇：江蘇國(guó)投、蘇州信托、國(guó)聯(lián)信托福建：廈門國(guó)

18、投、聯(lián)華信托山東：山東國(guó)投、英大信托、海協(xié)信托東北：華信信托、吉林信托、中融國(guó)際、泛亞信托陜西：陜西國(guó)投(*)、西部信托、西安國(guó)際河南：中原信托、百瑞信托新疆：金新信托、華融國(guó)際（新疆國(guó)投）安徽：建信信托（興泰信托）、國(guó)元信托內(nèi)蒙：華宸信托（內(nèi)蒙古信托）、新時(shí)代信托江西：江南信托、江西國(guó)投其他：山西國(guó)投、中鐵信托（衡平信托）、交銀國(guó)際（湖北國(guó)投）、湖南信托、慶泰信托、甘肅信托、西藏信托、云南國(guó)投、華能貴誠(chéng)（黔隆國(guó)際）、

19、渤海信托（河北省國(guó)投）,中國(guó)信托市場(chǎng),信托業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：投資方式的多元化，信托投資公司既可以用自有資金對(duì)外投資，又可以用信托資金投資，經(jīng)營(yíng)方式上既有股權(quán)投資，又有貸款、擔(dān)保、同業(yè)拆放、融資租賃等。,中國(guó)信托市場(chǎng),信托業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：投資范圍廣闊，目前信托公司是惟一能夠綜合利用金融市場(chǎng)、連通產(chǎn)業(yè)與金融市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)，信托資產(chǎn)既可以投資貨幣市場(chǎng)，也可以投資證券市場(chǎng)，還可以投資實(shí)業(yè)市場(chǎng),中國(guó)信托市場(chǎng),信托業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì)。信托

20、作為一種財(cái)產(chǎn)管理制度，不僅具備一般意義上的資金融通功能，其特殊的交易結(jié)構(gòu)賦予信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性形成的破產(chǎn)隔離功能，信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、處置權(quán)、受益權(quán)的分離特性，以及由此造就信托在滿足社會(huì)需求方面的廣泛適應(yīng)性與靈活性，這是信托業(yè)最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即信托公司具有其他任何金融機(jī)構(gòu)和實(shí)業(yè)都不具備的制度優(yōu)勢(shì)。信托公司是進(jìn)行資產(chǎn)證券化的天然的SPV，而資產(chǎn)證券化的市場(chǎng)空間巨大2005年，中誠(chéng)信托和中信信托 就率先分別與國(guó)家開發(fā)行和建行開展了ABS、MBS業(yè)務(wù)

21、，成為了資產(chǎn)證券化的先行者。,一些典型的信托產(chǎn)品,管理層收購(gòu)信托(MBO信托)： 是指信托公司為擬實(shí)施管理層收購(gòu)的企業(yè)提供的集融資安排、股權(quán)持有及企業(yè)整合于一身的信托計(jì)劃。與傳統(tǒng)的管理層收購(gòu)方式相比較，管理層收購(gòu)信托滿足了收購(gòu)主體合法性和隱蔽性的要求，實(shí)現(xiàn)收購(gòu)資金合法性的目的，同時(shí)信托公司作為第三方專業(yè)中介結(jié)構(gòu)有利于維護(hù)參與各方的合法利益。,管理層收購(gòu)信托的主要模式,單純提供收購(gòu)主體模式 操作的要點(diǎn)：參與MBO的

22、管理層與信托投資公司簽訂資金信托合同，將收購(gòu)資金委托給投資公司，用于目標(biāo)公司的收購(gòu)。然后信托投資公司出面收購(gòu)目標(biāo)公司，成為目標(biāo)公司股東。 單純提供融資模式 操作的要點(diǎn)：信托投資公司通過向投資者（也包括管理層）發(fā)行資金信托計(jì)劃募集資金，然后將所募集資金通過貸款的方式給管理層，用于收購(gòu)目標(biāo)公司的股份。由此，管理層直接持有目標(biāo)公司股份，成為目標(biāo)公司的股東。,管理層收購(gòu)信托的主要模式,股份收購(gòu)模式操作的要點(diǎn)：信托公司通過向投資者（也包

23、括管理層）發(fā)行資金信托計(jì)劃募集資金，然后信托公司出面收購(gòu)目標(biāo)公司，成為目標(biāo)公司股東。但此前，信托公司與管理層簽訂協(xié)議，約定在將來的某一時(shí)間，管理層或者管理層提議的第三方以溢價(jià)（溢價(jià)部分為投資者和信托公司的報(bào)酬）受讓信托公司持有的目標(biāo)公司的股份。,管理層收購(gòu)信托案例：伊利MBO,1.2003年7月，金信信托以10元/股、總價(jià)2.8億元從呼和浩特市財(cái)政局手中受讓的伊利股份14.33%國(guó)有股過戶完成，金信信托正式成為伊利第一大股東。2. 2

24、003年10月，伊利董事長(zhǎng)鄭俊懷在董事會(huì)上提出購(gòu)買國(guó)債的想法，11月開始，伊利分五次打入子公司牧泉元興公司資金，用于在金通證券進(jìn)行國(guó)債投資，共為2.8億元，與金信信托付給呼市財(cái)政局的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款相同。3. 2004年4月，伊利股份獨(dú)立董事俞伯偉提出質(zhì)疑：“伊利股份好像是寧可虧損也要買國(guó)債，是不是和MBO所需要的資金有關(guān)系，我懷疑國(guó)債投資是股份公司資金體外循環(huán)的通道。4. 2004年6月16日，伊利股份臨時(shí)董事會(huì)通過了罷免俞伯偉獨(dú)立董事

25、資格的議案。5. 2004年12月30日，因涉嫌挪用公款罪，內(nèi)蒙古自治區(qū)公安廳對(duì)伊利股份公司董事長(zhǎng)鄭俊懷、副董事長(zhǎng)楊桂琴等五人執(zhí)行逮捕。至此，伊利事件全面爆發(fā).,管理層收購(gòu)信托案例：伊利MBO,借道信托MBO1．伊利股份將資金打入子公司牧泉元興公司，用于在金通證券進(jìn)行國(guó)債投資，資金額為2.8億元；2．伊利股份管理層鄭俊懷等通過國(guó)債回購(gòu)將2.8億元資金套現(xiàn)；3．鄭俊懷等將套現(xiàn)的資金委托給金信信托，收購(gòu)呼和浩特市財(cái)政局持有伊利的14

26、.33%的股權(quán)，合計(jì)5600多萬股。4．金信信托成為伊利股份名義上的第一大股東，但實(shí)際控制人為鄭俊懷等，即鄭俊懷等借道信托完成MBO。,不良資產(chǎn)處置信托,項(xiàng)目情況2003年6月,華融資產(chǎn)管理公司將涉及全國(guó)22個(gè)省市256戶企業(yè)的132.5億元人民幣債權(quán)資產(chǎn)組成一個(gè)資產(chǎn)包，委托給中信信托設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，期限為3年，優(yōu)先級(jí)受益權(quán)的預(yù)計(jì)收益率為4.17%。信托設(shè)立后，華融將全部信托受益權(quán)分為優(yōu)先級(jí)受益權(quán)和次級(jí)受益權(quán)，其中10億元優(yōu)先受益權(quán)

27、主要轉(zhuǎn)讓給機(jī)構(gòu)投資者。華融擁有全部次級(jí)受益權(quán)，收益超過4.17%的部分全部歸華融所有。中誠(chéng)信國(guó)際評(píng)級(jí)公司預(yù)測(cè)，華融公司132.5億元資產(chǎn)包未來處置產(chǎn)生的AAA級(jí)現(xiàn)金流可達(dá)12.07億元。,不良資產(chǎn)處置信托,華融資產(chǎn)管理公司(委托人),中信信托（受托人）,機(jī)構(gòu)投資者,,132.5億元債權(quán)委托,,,華融資產(chǎn)管理公司（受益人）,,,委托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓,,委托處置非貨幣性信貸資產(chǎn),,,10億元優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓,享有劣后受益權(quán),中誠(chéng)信

28、評(píng)級(jí)AAA級(jí)，產(chǎn)生12.07億元現(xiàn)金流,,優(yōu)先受益權(quán)預(yù)期收益率為4.17%,不良資產(chǎn)處置信托,簡(jiǎn)要分析 該項(xiàng)目利用資產(chǎn)證券化和信托的基本原理，借鑒了基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制、現(xiàn)金流包裝技術(shù)、以特定資產(chǎn)為支撐的投資合同、表外處理、優(yōu)先級(jí)/次級(jí)交易信用增級(jí)模式等資產(chǎn)證券化思路，通過華融公司向投資者轉(zhuǎn)讓信托項(xiàng)下的優(yōu)先級(jí)受益權(quán)方式，創(chuàng)造性地吸引社會(huì)資金參與不良資產(chǎn)處置，獲得了加快資產(chǎn)變現(xiàn)進(jìn)度，提前收回不良資產(chǎn)處置收入良好效果。,房地產(chǎn)信

29、托投資基金,房地產(chǎn)投資基金（Real Estate Investment Trusts,REITs）， 是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的收入以及房地產(chǎn)增殖所產(chǎn)生的收益以派息的方式分配給投資者，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益, REITs持有地產(chǎn)資產(chǎn)的種類很多，包括商業(yè)物業(yè)

30、、寫字樓、工業(yè)物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、住宅等。 。,房地產(chǎn)信托投資基金,在運(yùn)作模式上，房地產(chǎn)信托投資基金和證券投資基金本質(zhì)上完全一致。由于房地產(chǎn)投資管理中需要對(duì)房地產(chǎn)裝修、招租、物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且房地產(chǎn)不是在交易所集中掛牌交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，REITs的結(jié)構(gòu)中還安排了物業(yè)管理人（負(fù)責(zé)所投資房產(chǎn)的物業(yè)管理）和獨(dú)立估值師（負(fù)責(zé)所投房產(chǎn)的價(jià)值估值，以公允的反映基金的凈值）等服務(wù)機(jī)構(gòu)。 由于投資標(biāo)的（房地產(chǎn)項(xiàng)目）不易變現(xiàn)，難以應(yīng)付贖回，因此，RE

31、ITs多采用封閉式基金的形式，并將份額在交易所集中交易。,房地產(chǎn)信托投資基金,房地產(chǎn)信托投資基金的特色通過信托投資公司自身或聯(lián)合其他專業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理，可以使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)績(jī)效大幅提升，使投資者分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。房地產(chǎn)信托投資基金集合了多個(gè)投資者的資金，進(jìn)行多項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，從而分散了風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托投資基金緩解了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金短缺問題，促進(jìn)了土地的有效利用。,房地產(chǎn)信托投資基金,社會(huì)閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)

32、行業(yè)，既積聚社會(huì)閑散資金促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有減少了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大了投資者的投資渠道，這是房地產(chǎn)融資的發(fā)展趨勢(shì)之一。,房地產(chǎn)信托投資基金,房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作流程,信托公司選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,擬訂資金信托文件,委任管理公司,獨(dú)立估值師估值,,,,,公開發(fā)行REITs,私募發(fā)行REITs,,,,,簽定資金信托合同,交付信托資金,信托公司投資地產(chǎn)項(xiàng)目,經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獲得收益,信托收益分配,,,,,

33、,,,,,,房地產(chǎn)信托投資基金,我國(guó)REITs的運(yùn)作方式我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)商可以通過與海外房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)聯(lián)手形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系進(jìn)行房地產(chǎn)的投資。我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)商可以考慮通過以房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的方式在香港交易所或者新加坡交易所上市，以贏得境外投資者尤其是中小投資者的投資。,房地產(chǎn)信托投資基金,發(fā)展本土REITs的三大制約因素稅收優(yōu)惠政策的缺失監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)還未完善 專業(yè)人才的缺乏,房地產(chǎn)信托投

34、資基金：REITS,房地產(chǎn)投資信托（real estate investment trusts,REITS） REITs是通過將個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者的資金匯集起來，投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的地產(chǎn)資產(chǎn)或相關(guān)有價(jià)證券的金融產(chǎn)品。 REITs資產(chǎn)管理公司通過多元化投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以分紅的方式分配給投資者

35、，從而使其獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。REITs持有地產(chǎn)資產(chǎn)的種類很多，包括商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、住宅等。,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品與美國(guó)REITs的比較,REITS,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品與美國(guó)REITs的比較,六、特色信托產(chǎn)品,,國(guó)家開發(fā)銀行2005年第一期信貸資產(chǎn)證券化信托 該信托是國(guó)內(nèi)首支ABS(Asset-backed Securities,資產(chǎn)擔(dān)保證券 )項(xiàng)目，由中誠(chéng)信托投資公司作為發(fā)行人和受托人，

36、于2005年12月推出，發(fā)行總額為41.7727億元，分三檔。其中優(yōu)先A檔為29.2409億元，加權(quán)平均期限為0.67年，固定利率，招標(biāo)確定的票面利率為2.29%；優(yōu)先B檔為10.0254億元，加權(quán)平均期限為1.15年，浮動(dòng)利率，招標(biāo)確定的利差為45BP（以一年期定期存款利率為基準(zhǔn)，票面利率為2.7%）；次級(jí)檔為2.5064億元，加權(quán)平均期限為1.53年，折算的預(yù)期收益率為12%。,創(chuàng)新特點(diǎn)：　　1、本次ABS項(xiàng)目按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，開行

37、不以自己的信用為該證券擔(dān)保，還款保證是資產(chǎn)池貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流等。證券實(shí)現(xiàn)了科學(xué)分層，滿足了不同投資者的需求。　　2、實(shí)現(xiàn)了信托產(chǎn)品的公募和公開交易?！　?、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理。引入了服務(wù)商，資金保管人，有效地控制交易結(jié)構(gòu)中的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)引入跟蹤審計(jì)和評(píng)級(jí)制度，使交易各方和投資者能及時(shí)了解信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況。,六、特色信托產(chǎn)品,,建行“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”　　該項(xiàng)目為國(guó)內(nèi)首只MBS（mortgage based se

38、curities，抵押貸款證券）項(xiàng)目，由中信信托投資公司作為發(fā)行人和受托人，于2005年12月推出。合計(jì)發(fā)行30.18億元。其中優(yōu)先級(jí)證券為2926182500億元，S級(jí)90500638元。優(yōu)先級(jí)證券信用級(jí)別分別為AAA、A、BBB級(jí)，證券的加權(quán)平均年限分別為3.15年、9.24年、9.3年。在首個(gè)計(jì)息期間的利率分別為2.52%、3.12%、4.22%?！　?chuàng)新特點(diǎn)：　　1、本次MBS項(xiàng)目按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，建行不以自己的信用為該證券

39、擔(dān)保，還款保證是資產(chǎn)池貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流等，并將證券分層和各項(xiàng)儲(chǔ)備賬戶作為信用增級(jí)安排?！　?、首次實(shí)現(xiàn)信托產(chǎn)品的公募和公開交易。　　3、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理。引入了服務(wù)商，交易管理人，資金保管人，有效地控制交易結(jié)構(gòu)中的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)引入跟蹤審計(jì)和評(píng)級(jí)制度，使交易各方和投資者能及時(shí)了解信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況。,六、特色信托產(chǎn)品,,全國(guó)社?；鹜顿Y鐵道部信托項(xiàng)目　　由中海信托投資公司2005年12月定向向全國(guó)社保基金理事會(huì)發(fā)行的一年期信托融資產(chǎn)品

40、，為鐵道部募集30億元的低成本資金?！　?chuàng)新特點(diǎn)：　　1、首次運(yùn)用信托方式，將巨額社保資金投資于大型基礎(chǔ)設(shè)施?！　?、商業(yè)銀行為信托產(chǎn)品擔(dān)保，即在該項(xiàng)目中，交通銀行為社保資金擔(dān)保。,六、特色信托產(chǎn)品,,藍(lán)寶石系列結(jié)構(gòu)化證券投資信托計(jì)劃”　　由上海國(guó)際信托投資公司于2003年底推出的標(biāo)準(zhǔn)化系列產(chǎn)品。截至2005年12月31日，“藍(lán)寶石”系列信托計(jì)劃已發(fā)行了30個(gè)，信托財(cái)產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到14.2億元。目前到期清算18個(gè)，全部實(shí)現(xiàn)了優(yōu)先

41、受益人預(yù)期收益；存續(xù)管理的12個(gè)，存量信托資金規(guī)模81750萬元。　　創(chuàng)新特點(diǎn)：　　1、以信托制度為平臺(tái)、以標(biāo)準(zhǔn)化、結(jié)構(gòu)化理念設(shè)計(jì)的投資于證券市場(chǎng)的信托產(chǎn)品。目前已塑造成信托品牌，并形成系列、可更新?lián)Q代?！　?、借鑒指數(shù)掛鉤票據(jù)設(shè)計(jì)金融工程技術(shù)理念，將受益權(quán)分層，采用優(yōu)先和一般信托資金相組合的法律結(jié)構(gòu)。在滿足優(yōu)先收益人每年4.5%的固定收益外，另將優(yōu)先受益人的浮動(dòng)預(yù)期收益和未來滬深300指數(shù)的表現(xiàn)掛鉤；　　3、以獨(dú)家設(shè)計(jì)的交易軟

42、件和風(fēng)控軟件對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的日常監(jiān)督管理、逐日盯市，組合投資控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。,六、特色信托產(chǎn)品,,凱晨廣場(chǎng)貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”　　由中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托投資公司2005年5月推出，中化集團(tuán)為項(xiàng)目擔(dān)保，將募集資金以貸款形式貸放給中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司，在未突破200份信托合同的情況下，募集資金6.9億元，創(chuàng)出了北京市場(chǎng)單個(gè)集合資金信托產(chǎn)品的銷售紀(jì)錄?！　?chuàng)新特點(diǎn)：　　1、在流動(dòng)化設(shè)計(jì)中采用了投資期限結(jié)構(gòu)分層模式，引入了做市商機(jī)制，以擔(dān)保

43、方承諾在信托計(jì)劃運(yùn)行期間的年度時(shí)點(diǎn)上無條件受讓擬退出信托計(jì)劃的委托人所持信托受益權(quán)?！　?、浮動(dòng)期限，浮動(dòng)收益，即1年期4.2%，2年期4.5%，3年期4.8%。,六、特色信托產(chǎn)品,,“渤海銀行股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”　　由天津信托投資公司2005年9月推出的股權(quán)投資類信托產(chǎn)品，所募集的資金用于與其它投資者共同發(fā)起設(shè)立渤海銀行。規(guī)模5億元人民幣。該信托計(jì)劃期限20年?！　?chuàng)新特點(diǎn)：　　1、渤海銀行作為新設(shè)立的股份制商業(yè)銀行，

44、自發(fā)起設(shè)立之初就設(shè)計(jì)了吸收自然人資金的股權(quán)結(jié)構(gòu)，集合資金信托方式正好為自然人持有渤海銀行發(fā)起人股份提供了現(xiàn)實(shí)的操作平臺(tái)?！　?、固定金額，面額人民幣100萬元的50份、200萬元的100份和500萬元的50份。　　3、沒有設(shè)預(yù)期收益率。實(shí)際收益視渤海銀行的經(jīng)營(yíng)情況而定。信托收益包括現(xiàn)金分紅、股權(quán)分紅和凈資產(chǎn)增值等多種形式。,六、特色信托產(chǎn)品,,“聯(lián)信·寶利”中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃　　由福建聯(lián)華國(guó)際信托投資公司

45、2005年3月推出的。目前已發(fā)行至“聯(lián)信·寶利”七號(hào)?！　?chuàng)新特點(diǎn)：　　1、是國(guó)內(nèi)首個(gè)先發(fā)行產(chǎn)品，再把資金匹配到房地產(chǎn)項(xiàng)目上去的信托理財(cái)產(chǎn)品，按基金的模式滾動(dòng)做?！　?、受益權(quán)中20%～30％為劣后受益權(quán)，以保證優(yōu)先受益權(quán)的利益?！　?、浮動(dòng)收益。投資者的預(yù)期基準(zhǔn)年收益率初設(shè)為5.3%，如遇銀行利率上調(diào)，收益將同步上浮。并設(shè)超額收益，如信托計(jì)劃年收益率超過預(yù)期基準(zhǔn)年收益率，優(yōu)先受益權(quán)可提取超過部分的10％。　　4、設(shè)