房屋交易后期知識2013.5

1、,房屋交易基礎知識,第一章節(jié) 交易基礎知識,,房 屋 交 易 方 式 的 分 類,1）、房屋具備了《房屋所有權證》的交易方式： 一次性付款 商業(yè)按揭貸款 公積金貸款:（省直、市直） 公積金及商業(yè)按揭組合貸款,2）、房屋不具備《房屋所有權證》的交易方式： 更名一次性付款 更名按揭貸款,關于二手房限購細則通知,接交易中心通知，繼2010年11月2日一手房執(zhí)行“限購令”后

2、，自2011年3月3日起二手房也開始執(zhí)行限購令，具體內(nèi)容如下：A、福州地區(qū)戶口（含八縣），可新購一套房，但以家庭為 單位總額不得超過兩套。B、福州地區(qū)外的大陸居民，持福州五區(qū)開具的社保證達一年 以上（以社保局打印詳單為準），可新購一套房，但以家 庭為單位總額不得超過壹套。C、港奧臺地區(qū)的居民，持福州五區(qū)開具的納稅證明達一年以 上（以稅務局打印詳單為準）或暫住證，可新購

3、一套房， 但以家庭為單位總額不得超過壹套；外籍人士，持福州五 區(qū)開具的納稅證明達一年以上（以稅務局打印詳單為 準），可新購一套房，但以家庭為單位總額不得超過壹套。,家庭住房情況查詢證明,家庭住房情況查詢證明（調(diào)首購）： 只需買方本人到場，買方以家庭為單 位，需帶夫妻雙方的身份證、戶口本、 婚姻證明、提供購買房屋的地址及《房 屋所有權證》證號。首購受理時間是二個工作日。,各區(qū)房產(chǎn)完稅、領證工

4、作日,市房管局：收件之日起10個工作日完稅領證鼓樓區(qū)、臺江區(qū)：收件之日起10個工作日完稅+15個工作日領證晉安區(qū)：收件之日起10個工作日完稅+22個工作日領證倉山區(qū)：收件之日起15個工作日完稅+17個工作日領證,一次性交易流程,一次性交易所需材料（過戶材料）,一、買、賣雙方親自到場（若該房產(chǎn)系房改房或集資房， 賣方應夫妻雙方同時到場簽字，需出示婚姻證明原件 及復印件一份）。二、《房屋所有權證》原件（

5、若該房系經(jīng)濟適用房或集資 房，則需出具《房屋所有權證》及《國有土地使用 證》）。三、買、賣雙方的身份證明（居民身份證、軍官證、士兵 證、臺胞證、香港澳門身份證、護照）原件及復印件 一份。四、買方的戶口本原件及復印件一份、婚姻證明（若已 婚，配偶的身份證件也需帶上）原件及復印件一份、 連續(xù)繳交一年的社保證明（個人歷年繳費明細表）或

6、 個人所得稅證明或暫住證（港、澳、臺同胞）原件及 復印件一份、家庭住房情況查詢證明原件。,關于銀行限貸政策,界定名下住宅套數(shù)標準：1、以家庭為單位，包括配偶及未成年子女。2、現(xiàn)所有銀行即認房又認貸，即認定首套住 宅需具備兩項條件：A、夫妻二人在征信系 統(tǒng)無貸款記錄，B、在房地產(chǎn)交易中心中住 房調(diào)查表中顯示名下無房。否則無論原購房 產(chǎn)是否已出售，均視為第二套貸款。

7、3、店面、寫字樓等非住宅不計入購房套數(shù)。4、大部分銀行需回原戶籍地開無房證明（少部 分不需要）。,二手房貸款層數(shù)及利率,一、首次購房1、無論是普通住宅或高檔住宅，貸款首付款比例不 得低于30%；貸款利率基準。二、第二次購房貸款首付款比例不得低于60%；貸款利率不得低于基準利率的1.1倍（一般為1.1-1.2倍之間）。三、第三次購房A、第三套以上住房停止貸款。四、外地人（外地戶口）貸款：A、除五區(qū)

8、八縣以外的人員，都視為外地人口。B、外地人申請貸款需提供一年期以上公司參加社保 證明或繳稅證明，否則不能予以貸款。,(商業(yè)）按揭貸款交易流程,商業(yè)按揭貸款材料（銀行材料）,一、買、賣雙方夫妻雙方身份證明（居民身份證、軍官證、士 兵證、臺胞證、香港澳門身份證、護照）原件及復印件三 份。 二、買、賣雙方夫妻雙方戶口本（持居民身份證應具備戶口本） 原件及復印

9、件一份。 三、買、賣雙方夫妻雙方婚姻證（未婚情況：未婚證明、離婚 證及離婚未再婚證明、喪偶未再婚證明）原件及復印件一 份。 四、買方夫妻收入證明、家庭住房情況查詢證明原件一份。 五、若戶口為福州地區(qū)以外的購房者，需提供連續(xù)繳交一年的 社保證明（個人歷年繳費明細表）或個人所得稅證明或暫 住證（港、澳、臺同胞）原件及復印件一份 。

10、六、評估報告原件一份。 七、買、賣雙方銀行卡原件及復印件一份。 八、首付款資金托管憑證原件及復印件一份。九、賣方《房屋所有權證》原件及復印件一份，《買賣契約》 原件一份。,1、房屋結(jié)構為鋼混結(jié)構。2、最高貸款額度是房屋稅后評估價的70%。 3、借款人需年滿18周歲，并具有完全行事能力 的自然人，且男性還款年齡不得超過65周歲、 女性不得超過60周歲。4、房屋的建成年限+貸款年限不得

11、高于30年。5、借款人月收入金額需超出其月還款額的2倍 以上。6、所提供的個人月收入金額高于1萬/月，需提 供銀行開具的其本人半年以上的收入流水單。,商業(yè)按揭貸款注意事項,(公積金）按揭貸款交易流程,公積金按揭貸款材料（銀行材料）,一、買、賣雙方夫妻雙方身份證（居民身份證、軍官證、士兵 證、臺胞證、香港澳門身份證、護照）原件及復印件三份。二、買、賣雙方夫妻雙方戶口本（持居民民身份證應具備

12、 戶口本）原件及復印件二份。三、買、賣雙方夫妻雙方結(jié)婚證（未婚者提供一寸彩照兩張面 簽未婚聲明；未婚情況：未婚證明、離婚證、離婚協(xié)議及 離婚未再婚證明、喪偶未再婚證明）原件及復印件二份。四、買、賣雙方銀行賬戶（建行準備建行卡，工行準備工 行卡）原件及復印件一份。五、買方公積金存折或公積金繳存明細原件及復印件二份。六、買方夫妻收入證明、《貸款申請表》及《貸款申請附表》 原

13、件一式兩份。七、家庭住房情況查詢證明原件。八、評估報告（彩色版本）原件一份。九、首付款資金托管憑證原件及復印件三份。十、賣方《房屋所有權證》原件及復印件一份，《買賣契約》 原件三份。,關于調(diào)整福州住房公積金個人貸款最高額度,經(jīng)2011年福州住房公積金管理委員會全體會議審議決定，自2011年7月11日起：夫妻雙方在福州地區(qū)（包括在福州市、省直、鐵路、煤炭、各縣（市）住房公積金管理機構）繳存住房公積金的職工，在

14、購買首套住房時個人貸款最高額度提高至80萬元；單方繳存住房公積金的職工，在購買首套住房時個人貸款最高額度提高至60萬元。,公積金貸款額度計算公式,（已繳交公積金的金額+年繳交公積金額度X離法定退休年齡）X 2,法定退休年齡：男60周歲；女55周歲。,關于進一步規(guī)范個人住房公積金貸款業(yè)務有關事項的通知（2013.4.1執(zhí)行）,1、住房公積金貸款申請人及配偶的任一方已辦理過住房公積 金且貸款結(jié)清未滿5年的，暫停申請住房公積金

15、貸款；2、申請住房公積金貸款的繳存年限調(diào)整為申請貸款前連續(xù)足 額繳納住房公積金滿12個月以上；3、購買2套住房的，凡夫妻雙方在福州地區(qū)繳存住房公積金的 職工，個人購房貸款最高額度調(diào)整至60萬元；單方繳存住 房公積金的，個人購房貸款最高額度調(diào)整至45萬，首付比 例提高到60%；4、房屋套數(shù)認定標準，參照貸款承辦銀行個人貸款住房認定 標準執(zhí)行；5、嚴格控制貸款總體指標，根據(jù)審批通過時

16、間方可輪候制 度。,商業(yè)按揭貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款的條件,一、申請商轉(zhuǎn)公貸款，借款人應同時具備的條件：（一）借款申請人須為原商業(yè)性購房貸款的借款人或配偶（配 偶應為原房產(chǎn)共同買受人）。（二）借款申請人正常、足額繳存住房公積金六個月以上，且 借款申請人和配偶均未申請過住房公積金貸款。（三）原商業(yè)性購房貸款已還款一年（含）以上，且在還款期 間，商業(yè)性購房貸款銀行同意

17、借款申請人提前結(jié)清貸款 余額。（四）具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，具備償還貸款的能力，信用記錄 良好且無逾期貸款余額。（五）所購房屋須為鋼混結(jié)構且已取得房屋所有權證，并可正 常設定抵押權。（六）未申請過公積金貸款，符合住房公積金貸款的其他條件。說明：避稅交易不能申請商轉(zhuǎn)公貸款。,二、商轉(zhuǎn)公貸款所需提供材料 （一）《福州市個人商業(yè)性購房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款申請表》（以下簡稱

18、“商轉(zhuǎn)公申請表”）。（二）借款申請人及配偶身份證、結(jié)婚證原件及復印件。（三）借款申請人家庭戶口簿原件及復印件。（四）借款申請人及其配偶所在單位出具的《收入證明》。（五）借款申請人及其配偶的住房公積金存折（應反映最近6個月公積金繳存情況）。（六）辦理原商業(yè)性購房貸款的《借款合同》、《借款抵押合同》原件及復印件和《商品房買賣合同》原件及復印件。（七）原商業(yè)性購房貸款所購房屋的《房屋所有權證》原件及復印件。（八）原商業(yè)性購房貸款

19、銀行提供的原商業(yè)性購房貸款余額證明（一個月內(nèi)有效）及商轉(zhuǎn)公貸款申請之日前一年的還貸記錄。（九）房屋產(chǎn)權共有權人出具同意抵押的具結(jié)書。（十）福州住房公積金管理中心準入的房地產(chǎn)評估機構出具的《房地產(chǎn)價格評估報告書》。 注：原商業(yè)性購房貸款為商品房按揭貸款且申請商轉(zhuǎn)公貸款總額低于原購房總額50%的，可不提供《房地產(chǎn)價格評估報告書》。（十一）購房所在地房地產(chǎn)交易登記機構出具的職工家庭已購房產(chǎn)套數(shù)證明（家庭包含借款申請人、配偶及未成年子女）

20、。,商業(yè)按揭貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款的材料,第二章節(jié) 房產(chǎn)交易及貸款費用的計算,名 詞 解 釋,1、房產(chǎn)成交總價：該價格體現(xiàn)在《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀合同》中，是買、賣雙方議定的包括房產(chǎn)及附屬配套設施等的成交總價格；2、房產(chǎn)評估價：該價值體現(xiàn)在《房產(chǎn)評估報告書》中，當購房人需要辦理住房貸款時，銀行為降低貸款風險而委托指定的評估機構根據(jù)該房產(chǎn)的地段等、建成年限、結(jié)構、樓層、社區(qū)、配套設施等做出的房地產(chǎn)估價，該價值是銀行批示貸款金額的一個重要

21、依據(jù)；3、市場指導價：該價值沒有任何書面的文書，是房地產(chǎn)管理部門在計算機系統(tǒng)中根據(jù)房產(chǎn)的地段等級、建成年限、結(jié)構、樓層等對該房產(chǎn)自動生成的綜合估價，該價值低于房產(chǎn)評估價30%-80%左右；4、申報價：是指在交易收件時買、賣雙方約定的向房地產(chǎn)管理部門申報的價值，填寫在《房地產(chǎn)買賣契約》上。5、房產(chǎn)原值：若該系房產(chǎn)產(chǎn)權人買受開發(fā)商產(chǎn)業(yè)或房改、集資、拆遷受某單位或集體產(chǎn)業(yè)等情況，則原值以房產(chǎn)購進時的購房發(fā)票價值或市場指導價為準；若

22、該房產(chǎn)系產(chǎn)權人買受個人或單位已購進的產(chǎn)業(yè)，則房產(chǎn)原值應以該房產(chǎn)產(chǎn)權人于購房時向房地產(chǎn)管理部門申報的價值為準。,房產(chǎn)的分類,1、住宅的類型 1）住宅可分為： 高檔住宅及普通住宅。 2、非住宅的類型 1）非住宅根據(jù)其住宅用途可分為：辦公樓、店面、車庫、及雜物間等。,,什么是高檔住宅？,1、容積率不高于1.0；2、面積144平方米以上；3、總價高于200萬。4、以上三個條件只需滿足其中任

23、 何一條即為高檔住宅。,房屋產(chǎn)權來源的方式,買賣、房改、拆遷、集資、 贈予、繼承、遺囑、拍賣、保留、變更。,賣方稅費計算,,買方交易稅費,案 例 解 釋,張三以145萬元的價格向李四購一套面積為150平方米的房產(chǎn)，該房產(chǎn)購進未滿五年，房產(chǎn)購進原值為62萬；張三希望貸款50萬，上述房產(chǎn)的市場指導價為52萬元。（張三是福州戶口）問題1：張三需要符合什么條件才能購房？問題2：假如張三原有一套住房有貸款已結(jié)清并出售，現(xiàn)名下已無房

24、。張三是否還能貸款，能貸幾成？問題3：在問題2的前提下，計算出以評估價80萬評估的情況下，能貸多少金額，并以避稅方式計算出買賣雙方名下交易稅費？,按揭貸款的還款方式及計算方法,一、等額本息還款法 該還款方式又稱“月均還款法”，即每月還款金額一樣，在央行基準貸款 利率不變的前提下，月還款額不變，本金逐月遞增，利息逐月遞減。二、等額本金遞減還款法 該還款方式與前者利率相同，其每月本金保持相同，利息逐月

25、遞減，每 月還貸金額隨著還款次數(shù)的增加而遞減。三、分析兩種貸款方式適合的客戶群體： 1）、等額本息還款法的還款壓力均衡，但需多付些利息，所以適合有 一定積蓄，沒有打算提前還款的人群。 2）、等額本金還款法，由于貸款人本金歸還得快，利息就 可以少付， 但前期還款額度大，因此適合當前收入較高者，這種方

26、式對準備 提前還款的人較為有利。四、問題： 請你計算15年貸款20萬，等額本息（月均）還款法與等額本金還款法的 月還款額？,鼓樓區(qū)土地證辦理,賣方可不到場（第一道土地證還沒辦理的情況下也無需到場）。辦理土地證時可多道并一道直接收件。,臺江區(qū)土地證辦理,賣方一定要到場簽字（不管是否要調(diào)檔，賣方 都一定要到場）。產(chǎn)權人提供調(diào)檔材料、產(chǎn)權證、身份證及賣方

27、 身份證到臺江收件窗口直接辦理土地證收件。辦理土地證時可多道并一道直接收件，但是賣 方一定要到場。,倉山區(qū)土地證辦理,賣方一定要到場簽字（不管是否要調(diào) 檔，賣方都一定要到場）。產(chǎn)權人提供調(diào)檔材料、產(chǎn)權證、身份證 及賣方身份證到臺江收件窗口直接辦理 土地證收件。辦理土地證時可多道并一道直接收件， 但是賣方一定要到場。,晉安區(qū)土地證辦理,賣方可不到場（

28、第一道土地證還沒辦理 的情況下也無需到場）。辦理土地證時可多道并一道直接收件。（以上四個區(qū)辦理土地證時，若原先土地證 已辦理，收件時應提供原有土地證原件。）,土地性質(zhì),劃撥指的是土地仍然還是屬于國家所有， 要把土地過戶到買方名下，必須要繳納一 筆費用才可以，根據(jù)地段等級收費，所以 費用相對較高。出讓地是指土地已經(jīng)被開發(fā)商統(tǒng)一買下來 了；因此要把土地過戶到買方名下只需繳 納交易服務

29、費就好，所以費用相對較低。,土地證辦理收費,,第三章節(jié) 公證委托書,委托書種類,1、出售委托書2、購房委托書3、公證委托需辦理時間,公證所需的材料,A：未婚（身份證、戶口本、未婚證明、 《房屋所有權證》、受托人身份證復印件）。B：已婚（夫妻雙方身份證、夫妻雙方戶口本、結(jié)婚婚證、 《房屋所有權證》、受托人身份證復印件）。C：離婚未再婚（身份證、戶口本、離婚證、離婚未在婚 證明、《房屋所有

30、權證》、受托人身 份證復印件）。,公證所需注意事項,1、公證中的賣方公證所要注意事項：A：委托公證需要有“有效期限” ，通常為兩年。B：不受理未辦理《房屋所有權證》的買賣公證。C：不受理代收房款的委托公證。D：委托公證都是可是隨時撤消的。2、公證中買方公證所要注意事項：A：委托書中要寫清所購買房產(chǎn)的坐落地址。B：委托書中不要寫原產(chǎn)權證號。C：有要辦理銀行按揭手續(xù)或銀行凍結(jié)手續(xù)的要寫清每個步驟。D：買方委托

31、銀行按揭貸款的在辦理按揭貸款時需要提供委托人的所有材料（身份 證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明）原件。3、對有轉(zhuǎn)委托權的公證所需要注意：A：在作轉(zhuǎn)委托公證書時委托事項必須與前一道公證委托書中所寫委托事項一致。B：有轉(zhuǎn)委托權公證的，進行轉(zhuǎn)委托公證之后第二道受托人在行使受托權限時需要 將第一道公證委托書與第二到公證委托書一同使用才能生效。,委 托 書委托人： 性別: 出生年月

32、： 年 月 日身份證號碼： 現(xiàn)住地址： 受托人： 性別： 出生年月：年 月 日身份證號碼： 現(xiàn)住地址： 坐落于福州 區(qū) 的房產(chǎn)系

33、 的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)因我工作繁忙,特委托 作為我的代理人辦理如下事宜：1、代為辦理上述房產(chǎn)在銀行申請?zhí)崆斑€款的手續(xù)；2、代為辦理上述房產(chǎn)在銀行的解押還款、注銷手續(xù)并領取抵押注銷受理單及注銷完畢后的《房屋所有權證》。3、代為協(xié)助買方辦理與銀行簽定購買上述房產(chǎn)相關借款合同等相關文件；4、代為辦理上述房產(chǎn)的銀行房款凍結(jié)及解凍手續(xù)；5、代為辦理上述房產(chǎn)調(diào)檔查閱手續(xù),辦理房產(chǎn)的出售轉(zhuǎn)讓、交易過戶(包括《房屋所有權證》、《國有土地

34、使用證》變更過戶)相關一切事宜及手續(xù),并收取全額售房款；6、代為辦理上述房產(chǎn)的房屋交接及水、電、有線電視、管道煤氣、物業(yè)等相關配套設施的交接過戶手續(xù)； 受托人在上述委托范圍內(nèi)簽署之文件我們均認可；受托人有轉(zhuǎn)委托權，委托期限自委托之日起至上述事宜辦妥為止。 委托

35、人：年 月 日,出售委托書范本,委 托 書委托人: , 性別: ,出生年月: 年 月 日，身份證號碼： 。地址：受托人: , 性別: ,出生年月: 年 月 日，身份證號碼： 。地址： 因我工作繁忙，辦理相關事宜諸多不便，特委托 為我的全權代理人，辦理購買座落于

36、 房產(chǎn)的如下事宜：1、代為辦理上述房產(chǎn)的銀行按揭貸款的相關合同的簽署手續(xù)（包括包括辦理開立個人結(jié)算帳戶及辦理將上述房產(chǎn)抵押予銀行并申請個人住房貸款過程中所需的一切相關事宜）。2、代為辦理上述房產(chǎn)的銀行房款凍結(jié)、解凍、劃轉(zhuǎn)手續(xù)并支付購房款；3、代為辦理上述房產(chǎn)的《房屋所有權證》的過戶手續(xù)，領取交易受理單。4、代為辦理上述房產(chǎn)的繳稅并領取上述房產(chǎn)的《房屋所有權證》

37、。5、代為辦理上述房產(chǎn)調(diào)檔查閱手續(xù)及領取調(diào)檔結(jié)果；代為辦理上述房產(chǎn)的《國有土地使用證》過戶手續(xù)，并領取《國有土地使用證》。6、代為辦理上述房產(chǎn)的水、電、物業(yè)、有線電視、管道煤氣等相關配套設施的過戶手續(xù)。7、代為辦理上述房產(chǎn)的出租、簽署租賃合同并收取租金等事宜。 受托人在上述權限范圍內(nèi)所進行的一切活動，辦理有關事項，簽署有關文件我均予以承認。受托人無轉(zhuǎn)委托權。委托期限自 年 月 日至

38、年 月 日為止 委托人：年 月 日,購房委托書范本,若房東、買方不在福州或時間不允許在福州做交易手續(xù)，需要辦理委托公證書。A、在福州做公證的，收件后10個工作日后出公證書（加急則3個工作日出公證書）；B、在國內(nèi)做公證的，郵寄時間+當?shù)氐霓k理時間C、在國外做公證的，不同國

39、家時間不同，但必須通過大使館寄回國內(nèi)，一般1－2個月。,公證委托書需辦理時間,第三章節(jié) 解押相關內(nèi)容,解押,什么是解押？解押是指產(chǎn)權人將原抵押給銀行的房產(chǎn)提前歸還本金利息，注銷原合同，從而取得完全所有權。,1、解押申請：一般銀行都要貸款滿一年才能申請解押，申請 時需提前一個月。2、所需的材料：借款本人到場，攜帶借款合同、產(chǎn)權證、本人身份證原件、解押存折或卡并存入解押款。如是委托公證的還需攜帶公證書原件、受托人身份證

40、原件。,解押申請及所需材料,自行解押流程擔保公司解押流程,解押流程,1、辦理解押申請 材料：主借款人本人到場，攜帶身份證、借款/抵押合同、 《房屋所有權證》原件。2、至銀行辦理還款解押手續(xù) 產(chǎn)權人及共有權人（及其配偶）同時攜帶身份證、借款/抵 押合同、產(chǎn)權證及共有權證、還款存折、卡及應歸還款項 （錢款可事先存入每月還款帳戶中）辦理。3、抵押注銷出件 由產(chǎn)權人（其中一人）攜帶身份

41、證原件或其配偶（另行攜 帶結(jié)婚證）及收件受理單（受理單需先至銀行領?。┑椒康禺a(chǎn)交易登記中心發(fā)證窗口領取注銷完畢的《房屋所有權證》，至此解押手續(xù)完成，該房屋已是完全所有權可上市交易。,自行解押流程,1、簽定擔保協(xié)議 材料：本人攜帶身份證、《房屋所有權證》、戶口本、婚姻證 明、經(jīng)紀合同、借款合同、余額清單、還款的存折或卡。2、委托公證3、辦理解押申請 材料：主借款人本人到場，攜帶身份證

42、、借款/抵押合同、《房 屋所有權證》原件。4、至銀行辦理還款解押手續(xù) 產(chǎn)權人及共有權人（及其配偶）同時攜帶身份證、借款/抵押合 同、產(chǎn)權證及共有權證、還款存折、卡及應歸還款項（錢款可事 先存入每月還款帳戶中）辦理。5、抵押注銷出件 由產(chǎn)權人（其中一人）攜帶身份證原件或其配偶（另行攜 帶結(jié)婚證）及收件受理單（受理單需先至銀行領?。┑椒康禺a(chǎn)交易登記中心發(fā)證窗口領取注銷完畢的《

43、房屋所有權證》，至此解押手續(xù)完成，該房屋已是完全所有權可上市交易。,擔保公司解押流程,1、現(xiàn)金解押： 賣方需以現(xiàn)金解押方式解押的，解押費最低需 3%/月。2、買方贖樓解押 賣方需要辦理解押，以買方贖樓方式還款的， 需在擔保公司指定銀行辦理按揭貸款，收費為 最低1.5%/月。 （注：買方為一次性付款或公積金貸款不可辦理買方贖樓解押，目前只能現(xiàn)金解押）3、賣方贖樓方式解押： 因材料復雜，