成都市房地產(chǎn)企業(yè)土地競拍價(jià)格決策的策略思考.pdf

1、2002年國土資源部11號令叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。而后，在2004年又發(fā)布了71號令，要求各地政府在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢。取消協(xié)議出讓之后，公開的土地交易市場成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的主渠道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”方式獲取開發(fā)用地則成為最主要的手段。適應(yīng)政策的變化，成都市政府采取了以拍賣為主的

2、土地供應(yīng)方式，但由于長期以來我市房地產(chǎn)企業(yè)多以協(xié)議方式取得土地，對參加土地競拍在思想上認(rèn)識(shí)不足，實(shí)踐中也多缺乏操作，從而造成大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)土地競拍價(jià)格決策水平低下，不能適應(yīng)市場發(fā)展的需要。因此，加強(qiáng)我市房地產(chǎn)企業(yè)對土地競拍價(jià)格的決策水平就顯得特別迫切和具有現(xiàn)實(shí)意義。 本文正是基于這樣的背景，結(jié)合成都市土地拍賣的具體現(xiàn)狀，以土地競拍價(jià)格的確定過程為線索對土地競拍價(jià)格決策進(jìn)行了一定的策略思考。本文結(jié)構(gòu)上分為兩個(gè)部分——價(jià)格決策的意

3、義和價(jià)格決策的策略思考。 文章在第一篇為土地競拍價(jià)格決策的重要意義，文章從政策變化、人才培養(yǎng)、企業(yè)流程優(yōu)化等方面闡述了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價(jià)格決策的重要意義和內(nèi)在需求，指出房地產(chǎn)企業(yè)只有具備良好的土地競拍價(jià)格決策能力才能在激烈競爭的市場中獲得發(fā)展。 文章第二篇為“土地競拍價(jià)格決策的策略思考”，是本文的重點(diǎn)。文章指出，土地拍賣是一種價(jià)高者得的機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)對競拍土地的價(jià)格確定，也往往基于對土地獲取后項(xiàng)目開發(fā)所能帶來的利潤這一前

4、提。因而做好待拍土地的價(jià)值判斷，就成為土地競拍價(jià)格決策的重要關(guān)注點(diǎn)。對于土地的價(jià)格決策，文章從擬開發(fā)項(xiàng)目的市場研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資估算、經(jīng)濟(jì)評價(jià)、不確定性分析等角度，針對目前企業(yè)在實(shí)際操作過程中的不足進(jìn)行了較為詳盡的分析和研究，并提出了相應(yīng)的解決辦法和指導(dǎo)意見。文章也指出，房地產(chǎn)企業(yè)對土地的獲取不應(yīng)僅僅是基于利潤的判斷，土地也有可能成為企業(yè)整體發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略工具，為企業(yè)的戰(zhàn)略提供足夠的支撐，而這恰恰是很多企業(yè)在土地競拍價(jià)格決策