灰色模型在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策過程中的應(yīng)用研究.pdf

1、投資決策是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，它直接影響著項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)程度及投資收益的大小。房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)和高不確定性的顯著特征。房地產(chǎn)投資的失敗不但影響到經(jīng)營企業(yè)的生存和發(fā)展，甚至?xí)绊懙秸麄€(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，提高房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)投資決策的科學(xué)性是十分必要的。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭的升級(jí)，開發(fā)商及決策者在定性決策研究的基礎(chǔ)上，迫切需要一些更科學(xué)、更準(zhǔn)確的投資決策的理論與方法。 灰色系統(tǒng)理論是一種研究少

2、數(shù)據(jù)、貧信息、不確定問題的新方法。它是以“部分信息已知，部分信息未知”的“小樣本”、“貧信息”不確定性系統(tǒng)為研究對(duì)象，主要通過對(duì)“部分”已知信息的生成、開發(fā)，提取有價(jià)值的信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行行為、演化規(guī)律的正確描述和有效監(jiān)控。 本文將灰色系統(tǒng)理論引入房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策過程中，從房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的角度出發(fā)，總結(jié)并借鑒各行業(yè)的研究成果，建立其相應(yīng)的灰色數(shù)學(xué)模型就房地產(chǎn)投資涉及的主要決策內(nèi)容進(jìn)行分析。其中運(yùn)用的方法有：灰色關(guān)聯(lián)度分析、

3、GM(1，1)預(yù)測(cè)模型、灰色聚類決策和灰色關(guān)聯(lián)決策。 本文首先從房地產(chǎn)投資的含義，特征和基本原則談起，重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)、類型、決策方法、決策特點(diǎn)和步驟，并對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行了簡單介紹。然后建立相應(yīng)的灰色決策模型，并把模型應(yīng)用到一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中(即山西瑞馳房產(chǎn)公司——萬柏林區(qū)西渠路項(xiàng)目)，來驗(yàn)證把灰色模型應(yīng)用到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策過程中的可行性。本文的研究成果主要有： 1、山西瑞馳房產(chǎn)公司在擬開發(fā)

4、的項(xiàng)目前期要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，針對(duì)此問題，文中應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)影響太原市房地產(chǎn)需求量的各因素進(jìn)行分析，從而選出其最關(guān)鍵因素；然后在分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)用GM(1，1)預(yù)測(cè)模型對(duì)可供選擇的四個(gè)區(qū)域的銷售量和銷售價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。 2、在對(duì)四個(gè)區(qū)域的銷售量和銷售價(jià)格預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合其他區(qū)域評(píng)價(jià)指標(biāo)，首次應(yīng)用灰色聚類決策模型對(duì)可供瑞馳房產(chǎn)公司選擇的四個(gè)投資開發(fā)區(qū)域進(jìn)行決策分析，最后選擇一個(gè)最適合開發(fā)的區(qū)域。 3、選定開發(fā)