基于風(fēng)險(xiǎn)分析的房地產(chǎn)項(xiàng)目決策與對(duì)策研究.pdf

1、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是在改革開(kāi)放后，隨著城鎮(zhèn)住房制度和土地使用制度改革的進(jìn)展逐步復(fù)蘇并活躍起來(lái)的。20世紀(jì)90年代初我國(guó)曾提出發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，隨著1992～1993年房地產(chǎn)熱問(wèn)題的暴露和亞洲金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)入低谷。1998年后政府將住宅業(yè)作為群眾的消費(fèi)熱點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。在最新的產(chǎn)業(yè)分類(lèi)中，房地產(chǎn)業(yè)被劃為第三產(chǎn)業(yè)，并逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)業(yè)具有投資數(shù)額大、回收周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，為了規(guī)避風(fēng)

2、險(xiǎn)、擴(kuò)大收益，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資就必須重視風(fēng)險(xiǎn)分析和投資決策的優(yōu)化。而且根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟的現(xiàn)狀，還必須考慮到國(guó)家政策和宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)投資所產(chǎn)生的影響。論文正是基于此目的，作了一系列的實(shí)證研究和分析，其主要研究成果包括： 1.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有其自身的規(guī)律，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間雖短，但也呈現(xiàn)出了一定的周期性。本文選擇的分析樣本和數(shù)據(jù)主要分布在為1993～2002年，基本包含了一個(gè)完整的周期。從房地產(chǎn)投資主體、融資渠道、投資結(jié)

3、構(gòu)、投資規(guī)模、投資增長(zhǎng)方式等方面分析房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題。 2.從房地產(chǎn)投資規(guī)模、對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率、對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用等方面分析房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，指出了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用和地位——已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了向支柱產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變。借鑒國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模發(fā)展基本呈現(xiàn)“拋物線”型和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，分析和預(yù)測(cè)了行業(yè)在逐步成熟和穩(wěn)定的過(guò)程中，所呈現(xiàn)出來(lái)的長(zhǎng)期、中期及短期的投資特點(diǎn)。就中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)必然要

4、走由生產(chǎn)型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變的道路，這也是房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的出路所在。就短期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資拉動(dòng)行業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的形勢(shì)還會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。而分析我國(guó)目前的房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷增大的現(xiàn)象，只能算是有“過(guò)熱”的苗頭，整體是健康的，其更大的問(wèn)題在于投資主體的盲目性和結(jié)構(gòu)失調(diào)等問(wèn)題，從微觀來(lái)講，就是每個(gè)投資者都應(yīng)正確地分析風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行決策的優(yōu)化。 3.采用實(shí)證和理論相結(jié)合的方法，系統(tǒng)地識(shí)別了房地產(chǎn)投資所面臨的自然、政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和國(guó)際風(fēng)

5、險(xiǎn)，建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)源系統(tǒng)。再依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先和最大可信風(fēng)險(xiǎn)源原則，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分類(lèi)合并，并注意各風(fēng)險(xiǎn)因素的相互關(guān)聯(lián)，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)因素所可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)事故，最終完成風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作。 4.對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)則主要是針對(duì)隨機(jī)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行概率研究，首先對(duì)目前常用的BP分析和敏感性分析進(jìn)行改良，進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的確定性成分；其次對(duì)隨機(jī)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)進(jìn)行了研究，結(jié)合案例探討了理論概率分析和蒙特卡羅模擬方法在分析中的應(yīng)用；并且將灰色預(yù)測(cè)應(yīng)用于風(fēng)險(xiǎn)

6、估計(jì)，彌補(bǔ)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間短、數(shù)據(jù)不完整的缺點(diǎn)。 5.對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)則是堅(jiān)持定性與定量相結(jié)合的原則，利用模糊數(shù)學(xué)、灰色聚類(lèi)等數(shù)學(xué)工具將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中的主觀因素的影響逐步降低。作為風(fēng)險(xiǎn)管理工作在我國(guó)全面實(shí)踐的一個(gè)過(guò)渡階段，研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)的編制方法和內(nèi)容。 6.在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上對(duì)確定性、隨機(jī)性和不確定性投資決策進(jìn)行定量化的處理，進(jìn)行優(yōu)化：建立了基于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的層次分析模型、熵權(quán)多目標(biāo)決策模型、多

7、目標(biāo)線形規(guī)劃模型、風(fēng)險(xiǎn)度凈現(xiàn)值投資模型等，并加以應(yīng)用；借鑒金融領(lǐng)域的“期權(quán)”概念，探討了“實(shí)物期權(quán)”理論的應(yīng)用；研究投資決策行為分析，建立了房地產(chǎn)投資效用風(fēng)險(xiǎn)決策模型。 7.利用“國(guó)房景氣指數(shù)”這個(gè)比較完備的指標(biāo)，對(duì)我國(guó)進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析，研究了國(guó)家產(chǎn)業(yè)、土地、金融各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的重大影響，并預(yù)測(cè)將來(lái)的發(fā)展方向。特別是在我國(guó)“住宅產(chǎn)業(yè)化”的進(jìn)程中，我國(guó)房地產(chǎn)投資應(yīng)該滿(mǎn)足不同消費(fèi)層次的需求，重點(diǎn)解決投