商業(yè)地產(chǎn)租賃估價模型研究.pdf

1、近年中國的大型連鎖商業(yè)企業(yè)在中國迅速的發(fā)展,并帶動了對于大型商業(yè)房地產(chǎn)的需求。大型商業(yè)房地產(chǎn)的市場既繼承于傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的規(guī)律,又具有一定的獨特性,因此在對類似大型商業(yè)零售企業(yè)這樣的商業(yè)地產(chǎn)的租金價格進行估價時必然有其特殊的一面。為此,本文主要從以下幾個方面展開相關(guān)研究:第一章,緒論。該部分簡要介紹了論文的選題背景和研究意義、主要研究內(nèi)容、研究方法以及論文的創(chuàng)新點,以期使讀者對論文的框架結(jié)構(gòu)有一個總體了解。第二章,商業(yè)地產(chǎn)國內(nèi)外的理論研

2、究。綜述國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況,關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)定價估價的相關(guān)理論成果。本章首先引入了商業(yè)地產(chǎn)的概念及商業(yè)地產(chǎn)分類,并全面回顧了國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與研究現(xiàn)狀;其次,比較分析了國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)定價模型研究成果,并詳細介紹了內(nèi)部收益率方法在商業(yè)地產(chǎn)的應(yīng)用和研究概況。第三章,商業(yè)地產(chǎn)估價的影響因素分析。本章首先介紹了上海商業(yè)地產(chǎn)的近況,并結(jié)合國內(nèi)具有代表性城市的商業(yè)發(fā)展和租賃現(xiàn)狀,分析了在商業(yè)地產(chǎn)的定價過程中需要考慮到的諸多影響因素,包括商

3、圈因素,和商業(yè)地產(chǎn)承租方自身業(yè)績因素的影響;其次,本章還詳述了商圈理論的研究對象、研究方法及商圈分析方法。第四章,商業(yè)地產(chǎn)租金估價模型研究。本章詳細比較分析了幾種使用比較多的估價模型,在財務(wù)分析中常用的內(nèi)部收益率原理的基礎(chǔ)上,論述了原始IRR方法進行估價的不足,并進行了模型的改進。第五章,案例分析。以駐滬某大型商業(yè)零售連鎖企業(yè)為對象,分析估價模型的分析能力。案例分析顯示,改進后的用于地產(chǎn)項目分析的IRR模型能更好地符合實際,并為地產(chǎn)項目

4、的正確決策提供幫助。上海、北京、廣州地區(qū)租金價格最高,東北、華北地區(qū)租金價格最低,華東、華南地區(qū)居中;上海、北京、廣州地區(qū)的地產(chǎn)項目IRR投資回報率最高,東北、華北地區(qū)最低,華東、華南地區(qū)居中。第六章,全文回顧與展望。全面總結(jié)了本文所取得的研究成果和不足之處,并提出了進一步的研究方向。本課題從商業(yè)地產(chǎn)承租方的角度出發(fā),以財務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)分析方法為基礎(chǔ),研究商業(yè)地產(chǎn)租賃價格的估價方法。本文的主要工作和研究成果包括:(1)分析和比較了以往用于

5、商業(yè)地產(chǎn)估計的相關(guān)理論方法和模型;(2)在對內(nèi)、外部因素分析的基礎(chǔ)上,修改和建立了適用于大型商業(yè)零售企業(yè)的地產(chǎn)租賃估計模型,即以IRR為考察對象,結(jié)合商圈因素、企業(yè)業(yè)績因素、及地域價值因素,分析和評估IRR與地產(chǎn)價格的動態(tài)關(guān)系,確定地產(chǎn)估計結(jié)果的效果;論文的創(chuàng)新點可以概括為理論和實證兩個方面,理論創(chuàng)新主要集中在第二、三、四章,實證創(chuàng)新主要集中在第五章。本文創(chuàng)新性體現(xiàn)在以下方面:(1)分析了傳統(tǒng)的基于財務(wù)數(shù)據(jù)分析的估價模型中存在的不足,指

6、出了傳統(tǒng)分析模型中產(chǎn)生估價誤差的原因,并改進了用于分析地產(chǎn)項目IRR與租金關(guān)系的內(nèi)部收益率模型。(2)選擇投資中國市場的某外資大型商業(yè)零售連鎖企業(yè)為對象,通過對于國內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)大量原始數(shù)據(jù)的分析、整理、匯總,驗證了本文所建立的估價模型。這在中國大型商業(yè)地產(chǎn)研究領(lǐng)域具有開創(chuàng)性。(3)利用對實際地產(chǎn)項目研究的結(jié)果,結(jié)合影響經(jīng)濟發(fā)展的各個因素深入探討了國內(nèi)各區(qū)域地產(chǎn)項目投資回報率存在差異的原因,并對國內(nèi)各區(qū)域的經(jīng)濟輻射力作出比較分析,揭示