魯邦廣場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目成本管理研究.pdf

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的,開發(fā)商前期的精心策劃、市場(chǎng)調(diào)研、可行性論證、經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià),以及后期的營(yíng)銷策劃等都必須通過由項(xiàng)目管理全過程制造出的最終產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目是典型的項(xiàng)目型運(yùn)作,一般周期較長(zhǎng),其中住宅一般在15個(gè)月左右,而商業(yè)地產(chǎn)則在25個(gè)月以上,因此在項(xiàng)目過程中,對(duì)其成本進(jìn)行科學(xué)控制是非常必要的。本文以魯邦廣場(chǎng)項(xiàng)目為對(duì)象,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理進(jìn)行了深入的研究,將成本管理理論和成本管理手段與房地產(chǎn)項(xiàng)目有機(jī)結(jié)

2、合,通過對(duì)魯邦廣場(chǎng)成本管理的實(shí)證分析,擬使本項(xiàng)研究對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高成本管理質(zhì)量,具有一定的參考價(jià)值。本文首先對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理進(jìn)行了一般性研究,然后運(yùn)用供需分析、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析和SWOT分析方法,對(duì)項(xiàng)目做出基本定位——山東路高檔寫字樓,為項(xiàng)目的開發(fā)決策提供了理論依據(jù)。其后,本文在上述研究的基礎(chǔ)上,對(duì)魯邦廣場(chǎng)項(xiàng)目做出了實(shí)證分析,主要由兩部分構(gòu)成:一是魯邦廣場(chǎng)成本計(jì)劃分析,應(yīng)用工作分解結(jié)構(gòu)方法做出了魯邦廣場(chǎng)項(xiàng)目的WBS,并依據(jù)WBS做出

3、項(xiàng)目成本規(guī)劃。隨后,根據(jù)項(xiàng)目定位和公司歷年來的成本管理經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),運(yùn)用類比估算法得出魯邦廣場(chǎng)項(xiàng)目的估算成本。又在估算成本的基礎(chǔ)上,根據(jù)項(xiàng)目施工圖核算得出項(xiàng)目預(yù)算成本,經(jīng)過嚴(yán)格審核和論證,確定為魯邦廣場(chǎng)項(xiàng)目的目標(biāo)成本。二是魯邦廣場(chǎng)項(xiàng)目成本控制流程設(shè)計(jì),本文根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工作流程,從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工建設(shè)、竣工收尾等主要階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施出發(fā),提出控制項(xiàng)目開發(fā)成本的方法、措施。同時(shí)本文重點(diǎn)探討了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段和建設(shè)階段

4、成本控制的具體方法和主要流程。其中,運(yùn)用限額設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),優(yōu)化了施工圖設(shè)計(jì),最終實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)成本;應(yīng)用價(jià)值工程分析方法開展招標(biāo)、定標(biāo)工作;施工階段從合同管理、材料設(shè)備的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)管理和施工現(xiàn)場(chǎng)的管理進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)證分析。最后本文通過掙得值原理,對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行分析預(yù)測(cè),發(fā)現(xiàn)費(fèi)用略有超支、成本控制基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)但進(jìn)度延誤近30％。研究表明,由于諸如人防工程的建筑部分現(xiàn)場(chǎng)變更較多、后續(xù)的土建工程滯后和超支造成費(fèi)用的超支等影響因素的作用,需及時(shí)調(diào)