土地年租制下商品住宅租賃開發(fā)模式的探討.pdf

1、當(dāng)前我國房地產(chǎn)的市場的典型現(xiàn)象是房價持續(xù)上漲，政府也在不斷加大調(diào)控力度，居民普遍感到住房的壓力。 批租制作為我國商品房開發(fā)領(lǐng)域土地使用權(quán)交易的唯一制度，也逐漸暴露出不利的一面。自2003年起，房價數(shù)年來持續(xù)上漲以及近幾年來政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的乏力都與這種交易制度有很大的關(guān)系。商品住宅本身既有使用價值又有投資價值。從市場經(jīng)濟的角度分析，批租制下的推行的開發(fā)模式到目前為止是完全側(cè)重于投資導(dǎo)向的，而居民更關(guān)心的住宅問題是消費導(dǎo)向

2、的，重視住宅的使用價值。這種錯位是批租制制度本身的問題，所以本文嘗試跳出批租制的開發(fā)模式來考慮房價和住房問題。 本文討論的年租制開發(fā)模式是以消費為導(dǎo)向，強調(diào)住宅使用價值的開發(fā)模式。其產(chǎn)品定位于普通商品住宅，用以滿足當(dāng)前日益增多的短期租賃需求。年租制的基本特點是將原來批租制下一次性繳納的土地出讓金分期逐年繳納，這樣最直接的作用就是減輕了企業(yè)開發(fā)資金的投入，減少了開發(fā)成本，可以降低房屋租賃價格，減少居民短期租賃住房消費支出。年租制通

3、過對房屋租賃市場價格的調(diào)整來影響商品房市場交易價格，減少投資性或投機性購房行為，起到穩(wěn)定房價的好處。 本文討論了房價與地價的關(guān)系；詳細分析了批租制下房價上漲的主要原因和居民購房行為的獲利動機；分析了批租制下住宅費用和價格傳遞過程，揭示了在短期住宅價格上漲的過程；對批租制不足處批判的同時也對批租制極大的肯定，指出了批租制的合理之處。在有關(guān)學(xué)者對年租制的研究基礎(chǔ)上，本文提出了新的年租制下的開發(fā)模式；著重討論了土地年租金的確定和計算方