強(qiáng)化稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的作用研究.pdf

1、近年來我國商品房?jī)r(jià)格不斷攀升，自2002起，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了住房市場(chǎng)化改革后的第一次全面繁榮，此后房?jī)r(jià)一直保持較高幅度的上漲勢(shì)頭。人們?cè)谙硎苤康禺a(chǎn)業(yè)全面繁榮帶來的居住條件改善，生活質(zhì)量提高等好處的同時(shí)，又不得不承受房?jī)r(jià)增長(zhǎng)而帶來的種種痛苦和無奈。房?jī)r(jià)過高，帶來的不僅僅是人們“幸福感”削弱的問題，還引出了社會(huì)資源的合理配置、社會(huì)財(cái)富的公平分配以及人們基本生活保障等一系列問題?？梢哉f，房?jī)r(jià)問題，不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是一個(gè)政治問題。面

2、臨漲勢(shì)如此迅猛的房?jī)r(jià)，政府有必要采取切實(shí)有效的宏觀調(diào)控政策，消除房產(chǎn)泡沫，把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在真實(shí)反映房地產(chǎn)價(jià)值的水平上。 可喜的是，回顧2004年至今，政府也確實(shí)在逐步加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控力度，并且隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的加深，調(diào)控政策越來越全面、深入、細(xì)致、詳實(shí)和具有可操作性。以2006年為例，去年政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策包括“國六條”、九部委“十五條”、國稅總局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》、建設(shè)部的165號(hào)文件

3、、國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于建立國家土地監(jiān)察制度有關(guān)問題的通知》、國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》、國土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》以及《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。與2004年、2005年的調(diào)控相比，2006年國家的調(diào)控是全方位的，比以往任何年份都來得更為頻繁與彰顯力度，不僅包含供需層面，而且對(duì)市場(chǎng)秩序和制度層面均有涉及。1如果說2006年是政策的制定和頒布年，那么2007年

4、將是政策的執(zhí)行年，各調(diào)控政策的實(shí)施執(zhí)行與作用將逐步顯山露水。對(duì)2007年前6個(gè)月公布的調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，全國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)1至7月份同比分別上漲：5.6％、5.3％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％、7.5％。其中，新建商品住房售價(jià)漲幅更大，前7個(gè)月同比分別上漲：6.1％、5.9％、6.0％、5.3％、6.6％、7.4％、8.1％。<'1> 一方面的政府調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，另一方面的迅猛上漲的房?jī)r(jià)，人們禁不住要問：我們

5、的房?jī)r(jià)為什么高燒不退?政府有能力給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫嗎?老百姓們什么時(shí)候才能買得起房子? 作為財(cái)經(jīng)類專業(yè)的研究生，筆者對(duì)房?jī)r(jià)迅速上漲現(xiàn)象的關(guān)注由來已久；而作為稅收學(xué)專業(yè)的研究生，筆者更為關(guān)注的是：稅收政策作為政府常用的宏觀調(diào)控政策，能否有效地穩(wěn)定房?jī)r(jià)?在研究2006年“國八條”實(shí)施的效果過程中，筆者發(fā)現(xiàn)：在房地產(chǎn)的調(diào)控中，利用經(jīng)濟(jì)手段比利用行政手段的效果要好，在經(jīng)濟(jì)手段中，稅收政策比金融政策效果要明顯。稅收政策不僅可以調(diào)控房?jī)r(jià)，而且

6、就目前的情況而言，稅收政策是調(diào)控房?jī)r(jià)的最為有效的手段。在充分肯定稅收政策在房?jī)r(jià)調(diào)控中的作用的同時(shí)，筆者也注意到：商品房市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜而特殊的市場(chǎng)，商品房的價(jià)格不僅受稅收政策，還受土地、金融等政策的影響。況且由于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅系、調(diào)控房?jī)r(jià)的相關(guān)輔助措施，以及它們的具體運(yùn)行過程，還存在著相當(dāng)多的缺陷。這些缺陷使得目前稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的作用受到了制約，只有突破了這些限制，房?jī)r(jià)才有可能“退燒”。 正是基于這點(diǎn)認(rèn)識(shí)，筆者選擇了“強(qiáng)化稅收

7、政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用研究”作為碩士學(xué)位論文的題目。該論文從商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成及形成機(jī)理入手，分析我國目前商品房?jī)r(jià)格是否存在泡沫、稅收政策對(duì)消除房?jī)r(jià)泡沫的有效性及局限性，進(jìn)一步分析稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)失靈的原因，在此基礎(chǔ)上借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，探索如何強(qiáng)化稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用。 以上內(nèi)容將分成五部分，層層深入地論述。 首先，介紹我國商品房?jī)r(jià)格的形成機(jī)理。我國商品房?jī)r(jià)格主要由成本、費(fèi)用、稅金及開發(fā)商利潤(rùn)四大部分構(gòu)成。跟其他商品一樣，商

8、品房的價(jià)格是在市場(chǎng)中通過供求關(guān)系形成的。不同的是，對(duì)商品房而言， (中長(zhǎng)期中)供給方在買賣雙方博弈中占優(yōu)勢(shì)。商品房的需求價(jià)格彈性小，供給價(jià)格彈性在短期內(nèi)全無彈性，在長(zhǎng)期內(nèi)完全有彈性。因此，在短期中，商品房的價(jià)格由需求決定，要降低房?jī)r(jià)，最有效的方法是降低需求；在長(zhǎng)期中商品房的價(jià)格由供給決定，降低房?jī)r(jià)最有效的方法是增加供給。由于稅收政策在短期中難以見效，因此本文將討論時(shí)限定為中長(zhǎng)期。其次，討論我國商品房?jī)r(jià)格是否存在“泡沫”以及稅收政策對(duì)消除

9、房?jī)r(jià)泡沫的有效性和局限性。對(duì)于目前的房?jī)r(jià)水平，有人認(rèn)為是“過熱”，有人認(rèn)為是“泡沫”。在進(jìn)一步討論之前，必須對(duì)房?jī)r(jià)作一個(gè)定性分析。通過分別對(duì)商品房作為消費(fèi)品的價(jià)格及作為投資品的價(jià)格進(jìn)行分析，筆者得出我國目前房?jī)r(jià)確實(shí)存在泡沫的結(jié)論。房?jī)r(jià)泡沫不僅會(huì)損害消費(fèi)者利益，還會(huì)削弱我國的國際競(jìng)爭(zhēng)力，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其危害性不容小覷。因此必須采取措施對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。而常用的調(diào)控手段中，以稅收手段最為有效，這是因?yàn)椋簭睦碚撋险f，房地產(chǎn)市

10、場(chǎng)的運(yùn)行過程主要包括三個(gè)階段，對(duì)不同階段的稅收征管會(huì)影響供求雙方的力量對(duì)比，從而影響房?jī)r(jià)。從現(xiàn)實(shí)上看，歷次稅收政策出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)波動(dòng)，印證了稅收政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格調(diào)控的有效性。但是，在充分肯定稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的有效性的同時(shí)，筆者也意識(shí)到，單靠稅收政策并不能有效地調(diào)控房?jī)r(jià)，還必須配合金融、土地等政策以及相關(guān)行政手段。 然后，分析我國目前導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫的稅制方面，尤其是房地產(chǎn)稅制方面的原因。為此有必要先弄清楚我國房地產(chǎn)稅制所存在的

11、缺陷。從我國目前高品房?jī)r(jià)格形成機(jī)制以及對(duì)土地和住房保有環(huán)節(jié)課稅存在的偏差來看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制不合理確實(shí)是造成商品房?jī)r(jià)格過高的一個(gè)原因。經(jīng)分析筆者發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)稅制存在著稅制結(jié)構(gòu)不合理、重復(fù)計(jì)稅、稅費(fèi)界定不清、稅負(fù)高、稅收流失嚴(yán)重等問題。正是由于這些問題的存在，削弱了稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的有效性。 再次，筆者分析了國外若干國家調(diào)控房?jī)r(jià)的稅收政策，以期從中找出可借鑒經(jīng)驗(yàn)，為下一一步提出強(qiáng)化稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用提供參考。

12、最后，在以上分析的基礎(chǔ)上，筆者提出了強(qiáng)化稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用的具休措施，這些措施既包括稅收政策也包括相關(guān)輔助政策。針對(duì)我國的房地產(chǎn)稅制缺陷，我們可以通過改“重流通輕保有”為“重保有輕流通”、理清稅費(fèi)、加強(qiáng)征管等稅收方法來穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)營業(yè)稅的征管、擴(kuò)大個(gè)人所得稅稅前抵扣范圍等。另外還分析了與稅收政策相配合的土地政策、產(chǎn)權(quán)登記制度、信貸管理政策、廉租房政策等。本文的貢獻(xiàn)主要有以下幾點(diǎn)。一是視角獨(dú)到。房?jī)r(jià)的調(diào)控政策很多，但

13、本文專門從稅收政策的角度探討如何強(qiáng)化稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用。二是論證方法新。本文力求結(jié)論都基于嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐普摚缭谡撟C房?jī)r(jià)足“過熱”還是存在“泡沫”的時(shí)候，本文并沒有簡(jiǎn)單地基于感性認(rèn)識(shí)做出結(jié)論，而足分別分析商品房作為消費(fèi)品和投資品，其價(jià)格在多大程度上被高估，最后證明我國目前商品房?jī)r(jià)格確實(shí)存在泡沫。在論述稅收政策是目前調(diào)控房?jī)r(jià)的最有效手段的時(shí)候，筆者通過分析2006年剛頒布的“國六條”，證明調(diào)控房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)手段優(yōu)于行政手段，而經(jīng)濟(jì)手段中，稅收