住房保障稅收政策研究.pdf

1、住房保障是政府為了保障中低收入者的居住公平而實施的一項社會保障制度。中國的住房保障制度建設剛剛起步，在實施過程中，更多地偏重廉租房和經(jīng)濟適用房保障。但由于中國處在經(jīng)濟發(fā)展的初級階段，再加上人口眾多的因素，導致社會上需要政府保障的群體規(guī)模龐大，而有限的廉租房和經(jīng)濟適用房覆蓋范圍較窄，只能解決很小一部分低收入者的需要，大部分的中間收入階層--夾心層被排除在保障范圍之外。住房市場上形成這樣一種格局，中高收入階層可以憑借自身經(jīng)濟實力購買商品住房

2、，最低收入者有政府的廉租房和經(jīng)濟適用房保障，而占社會人口較大比例的中低收入者，既不能滿足保障性住房的申請條件，又沒有足夠的實力購買市場上的商品住房，他們成為住房保障忽略的群體。如果這部分社會“夾心層”的住房問題解決不好，實現(xiàn)居住公平的保障目標就無從談起。 當前階段，針對占人口絕大比例的中低收入階層的住房問題，有些地區(qū)采取建設“限價房”的措施。但“限價房”供給規(guī)模有限，不能滿足全部的中低收入階層需要；即使供給充分，在住房市場化改革

3、已全面實現(xiàn)的條件下，大規(guī)模的“限價房”供給會導致住房資源配置扭曲，與住房市場化改革趨勢背道而馳。所以，要解決絕大部分中低收入階層的住房問題，需要另尋他圖。而稅收政策和金融政策可以作為大部分中低階層住房保障的可行舉措。本文重點研究住房保障中的稅收政策。 從住房保障稅收政策的內(nèi)容來看，住房保障稅收政策包括稅收優(yōu)惠補貼政策和稅收抑制政策，前者指政府通過減稅，給住房的供給者和需求者優(yōu)惠措施，包括稅基的減免、稅率的優(yōu)惠和減免稅等；通過對住

4、房供給方和需求方的稅收優(yōu)惠補貼，促進住房市場上供給增長，同時也提高需求者的住房購買力。后者指政府通過稅收手段，限制開發(fā)商屯地，減少住房空置，調(diào)節(jié)高房價，抑制炒房行為。本文重點研究的是住房稅收優(yōu)惠補貼政策。 從住房保障稅收政策的目標來看，住房保障的目標是實現(xiàn)“居者有其屋”，對最低收入階層來說，該目標是“居者有其屋住”的含義，即保障最低收入者能夠住上住房，不管是購買的，還是租賃的；但住房保障稅收政策主要是針對沒有被納入廉租房和經(jīng)濟適

5、用房保障范圍的，有部分住房購買力的中低收入階層，即社會“夾心層”。所以，稅收政策的目標應高于住房保障的最低目標，可以界定為實現(xiàn)“居者擁有其屋”，即提高居民的住房自有率。從住房保障稅收政策的作用機制來看，稅收政策對住房保障發(fā)揮作用，其主要契合點就在于通過引入住宅過濾模型，根據(jù)住房梯度消費的理論來解決中低收入者的住房保障問題，而稅收政策的作用就是促進住宅過濾模型的順利運行。具體來說，稅收政策實現(xiàn)住房保障，主要是通過影響住房價格和購房者收入實

6、現(xiàn)的。對住房供給方征收過多的稅收，可能會導致住房價格上漲，從而將稅負轉(zhuǎn)嫁給購房者，而影響住房供給方稅收能否轉(zhuǎn)嫁的因素是住房供求彈性。如果稅收都通過提高價格方式轉(zhuǎn)嫁給購房者，對廣大的中低收入階層說，獲得住房的愿望就會因為高房價而落空，住房保障“居者有其屋”的目標就難以實現(xiàn)。如果給予住房供給方稅收優(yōu)惠，則在成本加成定價條件下，計入價格中的稅費項目可以減少，同時也會促進住房供給量的增加。另一方面，政府為了提高中低收入者的住房支付能力，而給予的

7、住房稅收減免，相當于住房補貼，該優(yōu)惠補貼能夠提高接受者的住房購買力，增加他們的住房需求，有利于住房保障目標的實現(xiàn)。但是，在住房市場上供求局面沒有大的改觀時，住房優(yōu)惠補貼往往實現(xiàn)不了政策的初衷，反而只會進一步加劇住房市場上供求緊張的局面。所以，稅收政策對住房保障發(fā)揮作用，除了受市場上的供求彈性影響外，還與住房供給市場格局有密切關(guān)系。 中國當前的住房保障稅收政策主要體現(xiàn)在對住房交易征收高稅收以限制房價過快上漲和抑制住房投機行為上，也

8、有一些針對低收入階層的普通住房的優(yōu)惠政策。通過對新房和二手房的市場結(jié)構(gòu)和供求彈性的實證分析，本文得出結(jié)論，各級住房市場上，住房供給彈性對價格變化較敏感，而需求彈性為正，即隨著價格上漲，購房者的住房需求遞增，在這種供求彈性條件下，針對供給方的交易稅收可以容易地轉(zhuǎn)嫁到需求方身上，這導致住房價格的進一步上漲。 住房稅收優(yōu)惠補貼對住房需求的效應主要體現(xiàn)在對住房購買力的影響上，本文分別從宏觀和微觀的角度考察收入與住房需求的關(guān)系，得到的結(jié)論

9、是在中國現(xiàn)階段，中等收入戶的住房需求收入彈性是最強的，低收入戶的住房需求收入彈性較弱，高收入戶的住房需求基本滿足，再增加他們的可支配收入的話，他們不會繼續(xù)用于住房支出，而是用于其它方面的消費。所以，現(xiàn)階段，住房稅收優(yōu)惠補貼政策要想發(fā)揮作用的話，就應該定位好政策的實施對象，即中等收入階層。 總體說來，中國現(xiàn)階段的住房保障稅收政策實施的效果并不十分理想，特別是以調(diào)控房價過快上漲為目的的住房交易稅收政策，在某種程度上，這些政策非但沒有

10、解決中低收入者的住房問題，反而因為稅負轉(zhuǎn)嫁，加重了他們的住房負擔。針對當前住房保障稅收政策中存在的問題，借鑒美國、英國、日本等國家在住房保障稅收政策中的先進經(jīng)驗，本文提出了今后改革的優(yōu)化措施：降低住房交易稅收，交易稅收按房齡標準而不是持有期標準來征收；對第二套住房在持有環(huán)節(jié)征稅，而不是在交易環(huán)節(jié)征稅；對持有多套住房的家庭征收物業(yè)稅，而物業(yè)稅應以住房的空置面積，而不能僅以住房面積的大小為征稅的依據(jù)；針對中低收入者實施一些專門的稅收優(yōu)惠補貼

11、措施，對購買普通住房的家庭給予相應的稅收優(yōu)惠，特別是個人所得稅方面，對中低收入家庭抵押貸款購房所發(fā)生的利息支出、每月的貸款還款支出等項目可以在個人所得稅前進行扣除。 稅收政策作為住房保障的重要措施，可以促進住宅梯度消費模式的實現(xiàn)，保障住宅過濾模型的平穩(wěn)運行。但各種稅收優(yōu)惠補貼政策真正實施起來，也存在一些問題。首先，住房保障稅收政策可能對政府的財政支付產(chǎn)生壓力，會加重地方財政困難；其次，住房保障稅收政策會使稅制復雜化，大量的減免稅

12、規(guī)定融入各稅種和稅收制度中，一方面復雜了稅制，另一方面加重了稅收征管的難度；再次，住房保障稅收政策的稅負歸宿不確定，稅收優(yōu)惠可能較多地被高收入階層獲得。這些問題的存在，為住房保障稅收政策提供了進一步研究的空間。 歸納起來，文章研究的創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在三個方面：從研究視角來看，本文立足于稅收經(jīng)濟學的角度，來研究稅收政策對住房保障的作用，把稅收政策手段引入住宅過濾模型中來，稅收對住房保障的貢獻就在于促進住宅過濾模型的平穩(wěn)運行；從住房保

13、障稅收政策的目標和對象選擇來看，當前住房保障體系中，沒有專門針對社會“夾心層”--中低收入群體的有效保障措施，而稅收政策正好填補這一空白。通過稅收政策手段解決中低收入群體的住房問題，其目標就是“居者擁有其屋”。從實證研究的結(jié)論來看，通過分析北京、上海、杭州、武漢、重慶、成都、蘭州七個代表性城市的住房需求和價格之間的關(guān)系，得出結(jié)論，除北京、上海等個房價上漲很高的城市，居民對未來房價的預期并不十分樂觀外，其他的中大城市居民住房需求價格彈性基

14、本為正。在分析住房稅收優(yōu)惠補貼對居民住房需求的影響時，在宏觀上，通過分析2005年城鎮(zhèn)人均可支配收入前五名、中間五名和后五名的樣本地區(qū)的情況，得出結(jié)論，人均可支配收入水平處于中游或中上游的地區(qū)居民住房需求較為旺盛。在微觀上，分析北京、上海、武漢、重慶、成都六個樣本城市在2000-2005年間，不同收入組別居民的住房消費情況，得出結(jié)論：中等收入戶(包括中等偏下收入戶和中等偏上收入戶)的住房支出收入彈性比較大，中等收入戶是目前住房需求的中堅