中國(guó)住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)研究——兼論轉(zhuǎn)軌時(shí)期抵押貸款的特點(diǎn).pdf

1、在住房體制改革深入與城市化進(jìn)程加速的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌背景之下，中國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。但隨著時(shí)間的推移，早期住房抵押貸款市場(chǎng)跨越式發(fā)展的不良后果開(kāi)始顯現(xiàn)，違約率逐步上升。抵押貸款違約不僅影響貸款銀行的預(yù)期收益，也會(huì)通過(guò)金融加速器的擴(kuò)大作用對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大沖擊，住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)成為業(yè)界與學(xué)界研究的熱點(diǎn)。本文通過(guò)運(yùn)用規(guī)范分析方法，對(duì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)與西方國(guó)家的成熟市場(chǎng)進(jìn)行比較研究，總結(jié)出了轉(zhuǎn)軌時(shí)期中國(guó)住房抵押貸

2、款市場(chǎng)的特點(diǎn)；在介紹國(guó)外經(jīng)典理論的基礎(chǔ)上分析其假設(shè)前提與適應(yīng)環(huán)境，并結(jié)合轉(zhuǎn)軌時(shí)期中國(guó)市場(chǎng)的特點(diǎn)研究它們?cè)谥袊?guó)市場(chǎng)的適用性，找出了適合中國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的信用風(fēng)險(xiǎn)理論；在搜集大連市某商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款大樣本數(shù)據(jù)之基礎(chǔ)上，運(yùn)用Logistic模型實(shí)證研究了轉(zhuǎn)軌時(shí)期影響中國(guó)住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，最后提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)治理政策建議。本文主要結(jié)論如下： (1)與國(guó)外成熟市場(chǎng)不同的是，中國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)有著自身的特別之處。由于住房

3、體制改革與城市化加速帶來(lái)的巨大住房需求，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，市場(chǎng)利率也隨之上升；貸款利率主要以浮動(dòng)利率為主；金融機(jī)構(gòu)不能針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)水平的借款人制定差別利率；沒(méi)有成熟的二級(jí)市場(chǎng)，不能為一級(jí)市場(chǎng)分散風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)理性違約再買房有著巨額的交易成本；由于住房保障體系發(fā)展不完善，金融機(jī)構(gòu)收回抵押住宅一般成為不可置信的承諾。而這些特點(diǎn)都會(huì)影響到借款人的違約行為。 (2)在轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)，還款能力理論較之于權(quán)益理論，有著更好的適用性。

4、自住房制度改革以來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)處于一個(gè)上升過(guò)程，“看跌期權(quán)”無(wú)法執(zhí)行；住房抵押貸款市場(chǎng)主要實(shí)行浮動(dòng)利率，且市場(chǎng)利率自2002年之后都是緩慢上升的，“看漲期權(quán)”溢價(jià)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)；中國(guó)購(gòu)房者違約存在著的巨額交易成本及個(gè)人征信系統(tǒng)的使用限制了借款人理性違約。由于兩類期權(quán)溢價(jià)在轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)條件，而再購(gòu)房與信譽(yù)損失使得借款人違約的交易成本變大，這樣，權(quán)益理論在轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)缺乏適用背景。本文通過(guò)實(shí)證研究也證明了在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期

5、的中國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)，還款能力理論較之于權(quán)益理論有著更好的適應(yīng)性，從而解決了中國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的理論適應(yīng)性問(wèn)題，而這也成為本文的主要?jiǎng)?chuàng)新之處。 (3)利率、LTV、償債比、戶籍、受教育程度、新房還是二手住房是影響住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。在住房抵押貸款還款能力理論基礎(chǔ)上，本文通過(guò)Logistic二元選擇模型對(duì)可能影響住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行了實(shí)證分析。利用大連市某商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)分析得出，利率、LTV、償債比、戶籍

6、、受教育程度、新房還是二手住房是影響住房抵押貸款違約的主要因素，借款人年齡、貸款期限、住房評(píng)估價(jià)值、貸款生命期與突發(fā)事件也會(huì)影響借款人的違約行為。實(shí)證結(jié)果表明，利率、LTV和償債比越高，借款人違約的可能性越大；借款人受教育程度越高、貸款期限越長(zhǎng)則借款人違約概率更低；而外地人的購(gòu)房投資行為、家庭出現(xiàn)突發(fā)事件也會(huì)加大貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。文章也得出另外幾個(gè)與理論假說(shuō)不同的結(jié)論：第一是家庭收入對(duì)借款人違約的影響力不明顯：其次是借款人年齡對(duì)違約概率的影

7、響為負(fù)；最后是購(gòu)買舊房的借款人信用風(fēng)險(xiǎn)要大于購(gòu)買新房的借款人。 (4)在以上研究的基礎(chǔ)之上，提出了相應(yīng)的政策建議。首先必需提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，嚴(yán)格信息采集程序與方法，保證原始信息的真實(shí)性。其次在真實(shí)信息的基礎(chǔ)上再運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)借款人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別的借款人制定差異化的貸款合約，實(shí)行分類管理。最后，由于住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)不僅影響金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期收益，而且大規(guī)模的違約行為暴發(fā)會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大沖擊，因此中國(guó)必需抓緊