畢業(yè)論文--談房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢

1、<p><b>　　畢 業(yè) 論 文</b></p><p>　　題目：談房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢</p><p>　　作 者 </p><p>　　學 科 專 業(yè) </p><p>　　指 導 教 師

2、 </p><p>　　畢 業(yè) 日 期 </p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　所謂房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國

3、房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。房地產(chǎn)業(yè)作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，在新一輪發(fā)展周期中，呈現(xiàn)出一片繁榮景象，在某些地區(qū)甚至出現(xiàn)了過熱的勢頭。中國政府從行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的角度出發(fā)，于近兩年陸續(xù)出臺關于土地、資金等方面的調(diào)控政策并取得了一定的成果。分析我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，對促進房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，乃至維護整個社會的穩(wěn)定都有十分重要的意義。

4、</p><p>　　關鍵詞：主體；繁榮景象；過熱；調(diào)控政策；國民經(jīng)濟健康發(fā)展；社會穩(wěn)定</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1 我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史和勢…………………………………………………………1</p><p>　　1.1 我國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史…………………………………………………………1

5、</p><p>　　1.2 房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢………………………………………………………………2</p><p>　　2 房地產(chǎn)企業(yè)…………………………………………………………………………2</p><p>　　2.1 房地產(chǎn)企業(yè)概述…………………………………………………………………2</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和問題…………

6、………………………………………………4</p><p>　　2.3 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展注重信用………………………………………………………6</p><p>　　2.4 中國房地產(chǎn)百強…………………………………………………………………7</p><p>　　2.41 2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”綜合實力top10”…………………………………7</p><

7、;p>　　2.42 2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”盈利性top10”……………………………………8</p><p>　　2.43 2010中國房地產(chǎn)百強之星 ……………………………………………………9</p><p>　　2.44 百強之星強化區(qū)域布局………………………………………………………102.45 百強之星優(yōu)化管理體制……………………………………………………… 10<

8、/p><p>　　3 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析…………………………………………………………11</p><p>　　參考文獻………………………………………………………………………………12</p><p>　　1 我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史和趨勢</p><p>　　1.1我國近年來房地產(chǎn)發(fā)展的歷史</p><p>　　我國房地產(chǎn)

9、產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1987-1989年的起步階段、1989-1992年的徘徊階段、1992-1994年的快速擴張階段和1997-1997年的調(diào)整階段后，自1997年下半年開始步入了理性發(fā)展的階段。</p><p>　　八十年代以前，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始啟動，開始流通。</p

10、><p>　　進入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計劃的建設中要求：“城鎮(zhèn)住房建設要保持合理規(guī)模和增長速度，適當加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進程”。經(jīng)濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用、意義突出地

11、顯現(xiàn)出來。</p><p>　　歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。</p><p>　　從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的

12、比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了2008年有較小回落，2004年至2010年都持續(xù)了高速增長狀態(tài)，2011年隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始歸落。</p><p>　　1.2 國際房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢</p><p>　

13、　從國外發(fā)達國家的發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場都曾為這些國家的經(jīng)濟發(fā)展做出過很大貢獻。但是也有很多因為房地產(chǎn)而失足的例子，像是日本持續(xù)十年的經(jīng)濟衰退，根源就是房地產(chǎn)泡沫，包括上次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行引發(fā)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。</p><p>　　2012年4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了3月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)投資、土地供應量進一步收窄，商品房成交量卻

14、加步回暖。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，與2012年3月相比，70個大城市中新房價格下降的城市是46個，持平的城市是16個，上漲的城市是8個，環(huán)比價格上漲的城市中漲幅都沒有超過0.2%。從同比來看，與2011年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市38個，比2月份增加了11個，這是自2011年9月個別城市再次出現(xiàn)價格同比下降以來，下降城市個數(shù)最多的月份。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)6個月下降。東南沿

15、海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格換筆降幅也進一步擴大，，3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。</p><p>　　以上數(shù)據(jù)表明，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場依然會有較大的發(fā)展空間，據(jù)此可以判斷中國的房地產(chǎn)市場進入了一個特殊的發(fā)展階段。房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實需求升級具有可觀的空間，我國房地產(chǎn)市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發(fā)展時期。</p><p&g

16、t;<b>　　2 房地產(chǎn)企業(yè)</b></p><p>　　2.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)的概述</p><p>　　從所有權的角度來看，在多種經(jīng)濟成分并存條件下，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的性質劃分為全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營企業(yè)、股份合作制企業(yè)、股份制、外資企業(yè)等。 　　（1）全民所有制企業(yè) 　　全民所有制企業(yè)是指依法自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算的生產(chǎn)和經(jīng)

17、營單位。企業(yè)的財產(chǎn)屬于全民所有，國家依照所有權和經(jīng)營權分離的原則授予企業(yè)經(jīng)營管理權。企業(yè)對國家授予其經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔民事責任。目前，這種類型的房地產(chǎn)企業(yè)在我國占有相當大的比重。 　　(2)集體所有制企業(yè) 　　集體所有制企業(yè)是資產(chǎn)屬于勞動群眾集體所有、實行共同勞動，在分配方式上以按勞分配為主體的社會主義經(jīng)濟組織。 　　(3)股份制企業(yè) 　　股份制企業(yè)又稱股份有限公司，它的全部資本分為等額股份，采取發(fā)起設立和募集設立的方式

18、籌集資本金。出資者通過投資取得相應的股份，成為公司股東，按所持股份享有權利并承擔有限責任。它屬于混合所有制性質。 　　(4)股份合作制企業(yè) 　　股份合作制企業(yè)，是指以企業(yè)職工出資為主或者全部由企業(yè)職工出資構成企業(yè)法人財產(chǎn)，是合作勞動、民主管理、按勞分配和按股分紅相結合的企業(yè)法人，其性質是勞動者的</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀和問題</p><p>　　目前，我國房地

19、產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關經(jīng)濟學家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務展開惡性競爭，不斷降低門檻，導致房貸規(guī)模成倍擴大。房貸業(yè)務“一枝獨秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風險。據(jù)統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比

20、例高達90％，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風險系在金融機構身上。并且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風險最終無疑都會轉嫁給銀行，從而導致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風險，加劇我國經(jīng)濟波動。</p><p>　　由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。以來，隨著“中天置業(yè)卷款逃逸”事件和“長河地產(chǎn)關門倒閉”事件的發(fā)生，房

21、地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時風聲鶴唳。</p><p>　　隨著政府自身制度建設和監(jiān)管的加強，隨著公民主權和民主的推進及法制、輿論的建設的完善以及產(chǎn)權的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開發(fā)等過程中的腐敗等機會主義行為會逐漸的得以規(guī)范。</p><p><b>　　具體問題如下：</b></p><p>　　1、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)

22、模小。</p><p>　　20世紀90年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實力，但相對“小、散、差”的特點并沒有改變。截至2003年，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有一級資質的企業(yè)僅有349家。</p><p>　　2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟差。</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有

23、高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟性強的特點。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點極不相適應。例如，上海市目前的房地產(chǎn)企業(yè)有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實收資本金不足6000萬元。上海市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而開發(fā)項目規(guī)模小，在2003年全市8267.51萬平方米的施工面積中，平均每個企業(yè)的開發(fā)面積僅為3.3萬平方米，銷售百強的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場份額的4﹪左右。</p>

24、<p>　　3、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率偏高，經(jīng)營風險大。</p><p>　　由于歷史上的種種原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率多在70﹪以上，有的高達90﹪。這種過高的負債必然影響企業(yè)的資信，增加其運作房地產(chǎn)開發(fā)項

25、目的財務成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負效應的連鎖反應。</p><p>　　4、房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。</p><p>　　由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般都超過社會其它行業(yè)的利潤率，同時由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。這些開發(fā)商短期行為嚴重，既沒有長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水

26、、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發(fā)生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計的數(shù)字是全國近3萬家，占中國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80%多。中國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿(mào)組織，對外開放步伐大大邁進等內(nèi)外因素，給中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。宏觀

27、總體來看，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個方面。</p><p>　　2.3 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展注重信用</p><p>　　在美國，房地產(chǎn)廣告很少，沒有很大的路牌廣告，報紙、廣播和電視里也沒有多少房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)公司的現(xiàn)場售樓部，沒有售樓小姐，都是中年婦女，而且她們只講樓盤的優(yōu)點，不做推銷，服務臺上也只有一個很簡單的價格表。美國

28、一些房地產(chǎn)公司對客戶按信用實行分類，社會信用指數(shù)高的可以實行零首付，信用不好的客戶則要一次性繳納很高的購房款，或者必須一次性付清。美國房地產(chǎn)市場重質量、重信用，不像我們有些房地產(chǎn)公司重營銷、重社區(qū)概念。這是房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的一個表現(xiàn)。</p><p>　　2.4 中國房地產(chǎn)百強</p><p>　　中國房地產(chǎn)TOP10研究組在2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究的基礎上，基于對規(guī)模性、盈利性

29、、成長性、穩(wěn)健性和運營效率等五個方面的深入研究。 </p><p>　　2.41 2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”綜合實力top10”</p><p>　　綜合實力TOP10企業(yè)特別表現(xiàn)出了規(guī)模大、盈利性好、成長迅速、穩(wěn)健性強、運營效率高等特點。規(guī)模性方面，綜合實力TOP10企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達到783.7億元，同比增長42.2%，遠高于百強企業(yè)均值256.4億元；盈利能力方面，綜合實力TOP1

30、0企業(yè)凈利潤均值為38.1億元，同比增長32.3%；成長能力方面，綜合實力TOP10企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務收入均值超過200億元，同比增長40.2%，遠高于百強企業(yè)平均水平。穩(wěn)健性方面，綜合實力TOP10企業(yè)在2009年資產(chǎn)負債率均值保持在60%左右，合理有效利用了財務杠桿；運營效率，綜合實力TOP10企業(yè)存貨周轉率均值為0.6，高出百強平均水平0.04。</p><p>　　2.42 2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”盈利

31、性top10”</p><p>　　盈利性TOP10企業(yè)在2009年凈利潤總額快速增長，均值達到30.85億元，為百強企業(yè)凈利潤均值的2.8倍，盈利水平優(yōu)勢突出。TOP10企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為6.58%，比同期百強企業(yè)高出0.78個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值為20.83%，比同期百強企業(yè)高出2.03個百分點。其中，卓越的凈利潤為12.5億元，同比增長278.08%。</p><p>　　2

32、.43 2010中國房地產(chǎn)百強之星</p><p>　　2.44 百強之星強化區(qū)域布局</p><p>　　百強之星企業(yè)結合品牌影響力和企業(yè)自身優(yōu)勢，在區(qū)域布局上探索出適合企業(yè)發(fā)展的道路。百強之星企業(yè)以區(qū)域核心城市為基礎，強化區(qū)域內(nèi)市場布局，突出區(qū)域優(yōu)勢，北辰、沿海等企業(yè)不斷完善企業(yè)區(qū)域內(nèi)布局策略，根據(jù)不同區(qū)域特點采用因地制宜措施，打造適宜當?shù)氐漠a(chǎn)品，有效地提高了品牌的知名度，推動了企

33、業(yè)的快速發(fā)展.</p><p>　　2.45 百強之星優(yōu)化管理體制</p><p>　　隨著百強之星規(guī)模的日益壯大，實力不斷發(fā)展，紛紛采用科學高效的管理制度。百強之星管理模式由之前的粗放式管理向精細化邁進，在管理運作中，加強企業(yè)的執(zhí)行力，實施管理流程可操控性，加入了考核管.</p><p>　　3 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析</p><p>　　

34、目前國內(nèi)外學者對戰(zhàn)略實施在戰(zhàn)略管理中的重要性越來越關注。W.錢?金和勒妮?莫博涅教授合著的《藍海戰(zhàn)略》一書更是提出“將戰(zhàn)略執(zhí)行建成戰(zhàn)略的一部分”的觀點。我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)很多都沒有引進戰(zhàn)略管理，沒有長期的規(guī)劃。很多企業(yè)即使有戰(zhàn)略規(guī)劃，但是在戰(zhàn)略實施時經(jīng)常出現(xiàn)這樣或那樣的問題。導致戰(zhàn)略實施失敗。因此，要研究我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，就必須研究中小房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略實施、戰(zhàn)略執(zhí)型。</p><p>　　打造和提升

35、中小型房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行力的有效途徑包括：一是將打造和提升戰(zhàn)略執(zhí)行力納入戰(zhàn)略管理范疇，與戰(zhàn)略體系制定形成進行統(tǒng)一管理。二是從戰(zhàn)略體系制定形成、組織結構調(diào)整與變革、企業(yè)文化體系培育與建立、內(nèi)部信息溝通管道設立等方面著手，打造與提升戰(zhàn)略執(zhí)行力。三是在戰(zhàn)略執(zhí)行過程中，對戰(zhàn)略共識、戰(zhàn)略協(xié)同與戰(zhàn)略控制，實行有效的流程管理與控制企業(yè)完成戰(zhàn)略制定，并進入實施階段后，如何對戰(zhàn)略實施工作進行管理，使戰(zhàn)略能夠有效實施和落地，則關鍵取決于企業(yè)內(nèi)部的戰(zhàn)略執(zhí)行力

36、</p><p><b>　　參考文獻：</b></p><p>　　[1]侯偉，房地產(chǎn)良性發(fā)展與國家宏觀調(diào)控（理論月刊）2010（07）</p><p>　　[2]陳波，我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析。遼寧廣播電視大學學報</p><p><b>　　致 謝</b></p><

37、;p>　　當這篇論文最后完成的時候，我才突然意識到，三年的校園生活就要從此結束了?；厥走@段時光，是快樂的、充實的，也是難忘的。在這即將離別的時刻，心中充滿了對校園中所熟悉的一切的深深眷戀和默默祝福。</p><p>　　進入南華工商學院，是我人生的一個重要轉折點。在這里，深受老師的深厚理論功底和學術敬業(yè)精神的鼓舞，社會責任感與歷史使命感促使我頑強拼搏、奮發(fā)向上，取得了一些可喜的成績。在論文即將完稿之際，想借

38、此機會向關心和愛護過我的各位老師表示深深的謝意！</p><p>　　感謝金融系的老師，感謝我的同窗，以及我的舍友在我學習、生活上的關心與幫助！想起你們我就想起這段美好的校園時光。</p><p><b>　　李 莎</b></p><p>　　謹 識 </p>&l