地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與機(jī)會(huì)展望

1、<p>　　地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與機(jī)會(huì)展望</p><p>　　過去的2014年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體呈現(xiàn)出“底部徘徊、穩(wěn)定復(fù)蘇”狀態(tài)?！暗撞颗腔病币馕吨?jīng)濟(jì)增長不會(huì)失速，不會(huì)持續(xù)下行；“穩(wěn)定復(fù)蘇”意味著經(jīng)濟(jì)增長雖不會(huì)出現(xiàn)大的反彈，但仍然保持較高的增長水平。經(jīng)濟(jì)下行的因素雖仍存在，但經(jīng)濟(jì)逐步探底的態(tài)勢是比較明顯的。2015年，穩(wěn)增長仍是中國經(jīng)濟(jì)的首要任務(wù)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以保增長作為今年經(jīng)濟(jì)的首

2、要目標(biāo)，政策上將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并強(qiáng)調(diào)財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要松緊適度。近期，物價(jià)低迷、PMI的下行預(yù)示著2015年經(jīng)濟(jì)開局壓力較大，這將迫使決策層加快采取行動(dòng)，確保經(jīng)濟(jì)增長能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸。 </p><p>　　一、政策頻出，效果初現(xiàn) </p><p>　　2015年一季度，樓市整體延續(xù)去年的低迷態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較為平穩(wěn)，新開工面積增速有所下行，土地成

3、交指標(biāo)也呈下滑趨勢。受此影響，國家和地方層面近期均密集出臺(tái)相應(yīng)的救市政策。其中，今年3月30號(hào)五部委出臺(tái)政策組合拳，二套房商貸&公積金貸款、首套公積金貸款首付比例降低，鼓勵(lì)組合貸。同時(shí)，貨幣政策也有所調(diào)整，一季度分別有一次利率和存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整，4月份存款準(zhǔn)備金率也下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。 </p><p>　　二套房政策的調(diào)整往往會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生深刻影響，例如 2007 年10 月份二套房政策出臺(tái)后，行業(yè)開始一輪

4、調(diào)整，而在2008年底伴隨二套房政策的松綁，行業(yè)也開始走出反轉(zhuǎn)行情。同時(shí)，首次降準(zhǔn)、降息之后的6個(gè)月左右，房價(jià)將止跌回升、開始上行。數(shù)據(jù)顯示，2015年4月監(jiān)測的主要城市累計(jì)成交面積環(huán)比上月上漲11.37%，近7成城市環(huán)比上漲，同比去年4月亦上漲21.81%。4月份起受各種政策利好影響，樓市成交繼續(xù)回升。由此，新政對(duì)恢復(fù)市場信心、減緩庫存壓力的作用已經(jīng)見效。 </p><p>　　銷售方面，下降趨勢有所好轉(zhuǎn)，成交

5、量平穩(wěn)回升。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，4個(gè)一線城市商品房銷售面積下降2.6%，降幅比一季度收窄9.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售額由一季度下降10.1%轉(zhuǎn)為增長5.3%。從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)銷售市場正在逐漸褪去年初的低迷狀態(tài)。年初仍處于謹(jǐn)慎觀望的購買群體，入市情緒正逐漸恢復(fù)。 </p><p>　　開發(fā)投資方面，各項(xiàng)指標(biāo)逐步企穩(wěn)，但增速仍繼續(xù)回落。1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23669億元，同比名義增長6.0%，增速比1-3月份

6、回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資15870億元，增長3.7%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.1%。開發(fā)投資的疲軟，說明政策傳導(dǎo)需要時(shí)間。受整體經(jīng)濟(jì)低迷影響，房地產(chǎn)投資也進(jìn)入新常態(tài)，以往高速增長也不會(huì)再現(xiàn)。盡管央行也幾次降息降準(zhǔn)，但真正進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的資金并不多，企業(yè)融資成本高的局面沒有改變。我們認(rèn)為銷售的回暖進(jìn)度將決定企業(yè)下一步的運(yùn)作。隨著全國房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的溫和復(fù)蘇，地產(chǎn)投資將會(huì)逐步企穩(wěn)，但是整體而

7、言，短期內(nèi)較難有投資數(shù)據(jù)大幅回升的現(xiàn)象出現(xiàn)。 </p><p>　　企業(yè)資金到位方面，到位率降幅有所回升，整體房企資金壓力減少。1-4 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 36279 億元，同比下降 2.5% ，降幅比 1-3月份收窄 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。房企資金供給的提升也間接使得投資降幅收窄。從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金到位率情況有所緩解，新政在一季度末才出臺(tái)，政策效應(yīng)尚未體現(xiàn)在當(dāng)季的數(shù)據(jù)上。我們認(rèn)為政策的不斷放松對(duì)市

8、場心態(tài)及預(yù)期影響將會(huì)愈發(fā)顯著，這勢必成為激發(fā)市場交易活躍的動(dòng)力。預(yù)計(jì)在各地政策的頻繁刺激之下，前期謹(jǐn)慎投資的房企也有望加速入市。 </p><p>　　土地市場方面，3月降幅收窄，市場回升跡象顯現(xiàn)。一季度，全國300城市共推出土地面積22482萬平米，同比減少34%。3月份，推出土地面積7281萬平米，環(huán)比增加16%，同比減少17%。共成交土地面積17110萬平米，同比減少41%。3月份，全國300個(gè)城市共成交土

9、地面積6097萬平米，環(huán)比增加50%，同比增加0.4%?？傮w來看，受春節(jié)假期及兩會(huì)等因素影響，外加房地產(chǎn)市場累加高庫存問題依然存在，造成土地市場持續(xù)低溫，也使得各項(xiàng)指標(biāo)均不及去年同期。季末隨著政府托市政策頻出，各類型土地推出量降幅有所收窄。 </p><p>　　房企業(yè)績方面，多數(shù)房企出現(xiàn)下滑，開始謀求多元化轉(zhuǎn)型。一季度，品牌房企業(yè)績同比下滑，企業(yè)間分化較為明顯。經(jīng)歷高增長之后，各房企在面對(duì)高庫存、去化難的行情下

10、，推盤節(jié)奏和營銷動(dòng)力均有所放緩，這也導(dǎo)致業(yè)績出現(xiàn)大幅度下滑。其中，碧桂園、富力、保利地產(chǎn)等房企業(yè)績下滑明顯，反觀萬達(dá)、華潤、融創(chuàng)、首創(chuàng)等房企則逆市實(shí)現(xiàn)一定增長。在土地投資方面，多數(shù)成交地塊仍聚集于一線及熱點(diǎn)二線城市。中小型房地產(chǎn)開發(fā)商將逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)將成為為數(shù)不多的百強(qiáng)開發(fā)商和區(qū)域龍頭企業(yè)的角力場，這也給資金實(shí)力雄厚的大型房企帶來并購機(jī)遇。一些品牌房企通過低價(jià)收購中小型房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以此來減少自身在二級(jí)土地市場的投入。 &l

11、t;/p><p>　　二、市場分化，創(chuàng)新求進(jìn) </p><p>　　2015年一季度房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)新政將對(duì)市場心態(tài)及預(yù)期影響顯著。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月份以來房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)好于3月，全國40個(gè)典型城市的成交量較3月同期上升5%。北、上、廣、深等一線城市的累計(jì)成交量更是分別同比上漲86%、20%、64%、50%。從成交數(shù)據(jù)來看，各級(jí)城市之間及同級(jí)城市內(nèi)部均表現(xiàn)分化。雖然一二線城市相對(duì)較好，但

12、三四線城市表現(xiàn)仍然較弱?？梢?，新政對(duì)基本面較好的城市帶來了積極作用，而對(duì)供過于求的城市提振作用有限。整體而言，由于諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，需求過度透支，房價(jià)調(diào)整尚未到位，中國樓市供需關(guān)系正在走向新平衡。 </p><p>　　房企開始布局海外房地產(chǎn)市場，品牌房企海外投資規(guī)模日趨擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，中國海外總投資額約700億元；2013年，突破1000億元；而2014年上半年，萬科、綠地

13、、碧桂園等品牌房企“出?！蓖顿Y的趨勢更加火爆，僅2014年1-4月中國海外投資額已達(dá)600億元。萬科表示，在控制海外投資風(fēng)險(xiǎn)的前提下，公司會(huì)繼續(xù)關(guān)注可能存在的合作機(jī)會(huì)。綠地集團(tuán)今年計(jì)劃確保海外銷售收入達(dá)到200億元，明年力爭海外銷售收入達(dá)到400億元。2014年，碧桂園再次亮劍，落子澳洲，成功拿下位于悉尼的優(yōu)質(zhì)地塊，海外投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。 </p><p>　　大型房企向產(chǎn)品多元化發(fā)展，以突破業(yè)績冰點(diǎn)，增加盈利

14、。在地產(chǎn)景氣度低迷的情況下，部分房企在旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和文化地產(chǎn)等領(lǐng)域看到了全新的商機(jī)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，過去30年中國旅游地產(chǎn)投資總額僅8000億元，近兩年每年的投資總額都超過了1萬億元，旅游地產(chǎn)高速發(fā)展趨勢不可小覷。在萬科、保利、綠城等都已有一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的房企中，保利更為重視養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，表示計(jì)劃在未來5年對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投入60億-80億元。而綠地開始大手筆投資建設(shè)文化地產(chǎn)。 </p><p>　　“互聯(lián)網(wǎng)

15、+房地產(chǎn)”新概念的介入，房地產(chǎn)企業(yè)也正在產(chǎn)生互聯(lián)網(wǎng)巨頭。在過去調(diào)控的10年里，很多規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司倒下的原因，一方面是由于其產(chǎn)業(yè)單一，另外一方面則是由于缺乏與新興行業(yè)的溝通銜接，從而不能通過資源整合獲得持久發(fā)展動(dòng)力。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，過去比較粗放，而未來則需更加精細(xì)化運(yùn)行。從長遠(yuǎn)來看，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”必將走的更遠(yuǎn)，無論是電商、眾籌，還是社區(qū)APP、O2O，注重客戶體驗(yàn)的互聯(lián)網(wǎng)將帶領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段。與此同時(shí)，房企也將充

16、分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展優(yōu)勢及特點(diǎn)，提高自身服務(wù)水平、管理效率及市場競爭力。 </p><p>　　三、順勢而為，并購風(fēng)起 </p><p>　　房企競爭激勵(lì)，行業(yè)趨于集中化，并購重組不可避免。2015年是一個(gè)市場機(jī)制發(fā)揮其資源充分優(yōu)化配置和優(yōu)勝劣汰作用之年。部分中小房企面臨難以為繼、資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)，大規(guī)模并購重組的可能性在逐步增加。 </p><p>　　近年來，中國房

17、地產(chǎn)市場和證券市場均已實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，房企在境外發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）已有先例。近日，萬科與鵬華基金推出中國內(nèi)地首只公募發(fā)行的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過出售或出租給REITs以實(shí)現(xiàn)退市套現(xiàn)、回籠資金，對(duì)企業(yè)的吸引力將會(huì)大幅提升。由此我們認(rèn)為，一、二線城市的相關(guān)物業(yè)在未來將迎來發(fā)展先機(jī)，最有望借由REITs實(shí)現(xiàn)與資本市場的對(duì)接。 </p><p>　　與此同時(shí)，資本市場的走牛，也使得并購基金

18、方興未艾。經(jīng)過長達(dá)7年的調(diào)整，2014年起股市開始迎來普漲行情，國內(nèi)股市已經(jīng)迎來良好發(fā)展機(jī)遇。以2009年為例，當(dāng)年有176家公司提出重大資產(chǎn)重組預(yù)案或草案，按照提出的預(yù)案金額計(jì)算，通過并購重組注入上市公司的資產(chǎn)總計(jì)1248億元，增加上市公司總市值13250億元，并購?fù)顺鰮碛辛己玫氖找?。目前，比較成熟的是“PE+上市公司”并購基金模式，即：私募股權(quán)投資基金（PE）充當(dāng)GP（普通合伙人）與上市公司或上市公司大股東或其關(guān)聯(lián)公司一同作為并購基

19、金的發(fā)起人，成立有限合伙制并購基金；并購基金作為上市公司產(chǎn)業(yè)整合的主體，圍繞上市公司既定的戰(zhàn)略發(fā)展方向開展投資、并購、整合等業(yè)務(wù)，提高和鞏固上市公司行業(yè)地位。對(duì)于并購基金投資的項(xiàng)目，由上市公司并購作為退出的主要渠道，提高投資的安全性。該模式可實(shí)現(xiàn)PE和上市公司共贏。 </p><p>　　專業(yè)的資產(chǎn)管理能力和卓越的創(chuàng)新精神，是長富匯銀投資與管理規(guī)模增長的兩大驅(qū)動(dòng)力。長富匯銀基金自成立以來就著手開展商業(yè)并購方面的工