中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢(shì)

1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢(shì)摘要摘要：20世紀(jì)90年代開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展的關(guān)系越來(lái)越為密切。然而在其高速發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)中出現(xiàn)越來(lái)越多的非健康、非穩(wěn)定、非可持續(xù)發(fā)展因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地轉(zhuǎn)讓、融資環(huán)境、買(mǎi)賣(mài)雙方等都出現(xiàn)了問(wèn)題，房?jī)r(jià)更是一直水漲船高。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購(gòu)買(mǎi)能力，購(gòu)房壓力不斷攀升。房地產(chǎn)作為被定性為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康有序發(fā)展關(guān)乎到國(guó)家經(jīng)濟(jì)和

2、民族命運(yùn)，因此我們必須對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)給予更廣泛的關(guān)注和研究，確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)建康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。本文首先回顧我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，在針對(duì)此過(guò)程出現(xiàn)的代表性的問(wèn)題予以方法論的指導(dǎo)，最后對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行較為樂(lè)觀的展望，提出建設(shè)性的意見(jiàn)。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)歷程調(diào)控城市化趨勢(shì)和進(jìn)化，并最終在本世紀(jì)的第一個(gè)十年走向高潮。但萬(wàn)事萬(wàn)物都有始有終，作為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的有力引擎，房地產(chǎn)業(yè)目前業(yè)已走進(jìn)歷史關(guān)鍵時(shí)期。它雖然極為有力帶動(dòng)了中

3、國(guó)的GDP，使中國(guó)的全球經(jīng)濟(jì)排名由第六躍升至第二，財(cái)政收入年均增幅近20%，外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)近13倍，但過(guò)程出現(xiàn)的種種問(wèn)題不可忽視。我們必須審慎對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)的前世和今生。回顧我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀以及展望未來(lái)的趨勢(shì)，能夠更加合理地評(píng)估整個(gè)行業(yè)，進(jìn)而作出科學(xué)的指導(dǎo)，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序平穩(wěn)地發(fā)展指明前進(jìn)的道路。二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首先得益于國(guó)家政策的轉(zhuǎn)變，1978年之前房地

4、產(chǎn)之于中國(guó)仍屬陌生領(lǐng)域，改革開(kāi)放之后的上層意志為打開(kāi)了房地產(chǎn)行業(yè)的大門(mén)，隨后，城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度規(guī)定了我國(guó)出讓土地使用權(quán)和開(kāi)辟轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。由此衍生出商品房買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)、存量房買(mǎi)賣(mài)，及房地產(chǎn)抵押和開(kāi)發(fā)估價(jià)、中介、物業(yè)管理等交易市場(chǎng)。（一）房地產(chǎn)制度摸索期（一）房地產(chǎn)制度摸索期新中國(guó)成立至1978年間，中國(guó)并不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，普遍實(shí)行計(jì)劃分配制度，房地產(chǎn)作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，成為城市原住民和社會(huì)精英的專(zhuān)享物品。改革開(kāi)放后，

5、我國(guó)開(kāi)始探索房地產(chǎn)市場(chǎng)制度改革。在這一階段，政策桎梏并未完全放開(kāi)，所以在全國(guó)積極試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面逐步放開(kāi)。對(duì)于新生住房制度改革，我國(guó)政府審視奪度，謹(jǐn)微慎行，穩(wěn)步兩個(gè)小階段：一，1978之后開(kāi)啟新建住房全價(jià)出售制度；二，19791991年公房出售試點(diǎn)、提租補(bǔ)貼試點(diǎn)和全面起步。1、突破理論桎梏、試點(diǎn)實(shí)踐期、突破理論桎梏、試點(diǎn)實(shí)踐期作為新生事物，房地產(chǎn)行業(yè)的放開(kāi)需要理論先行。1988年，黨中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提月》，提出實(shí)

6、行住宅商品化政策，準(zhǔn)許私人建房、買(mǎi)房、擁有自己的住宅，并允許住宅出售。從此拉開(kāi)了中國(guó)前所未有的住房制度改革的序幕。而計(jì)劃時(shí)代住房制度與土地使用制度使用存在大量問(wèn)題，如住房短缺，分配不公，國(guó)有土地收益流失，等已嚴(yán)重阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與改革開(kāi)放的需要不符。所以，理論的實(shí)施需要與實(shí)踐結(jié)合，黨中央國(guó)務(wù)院決定于全國(guó)范圍內(nèi)選舉試點(diǎn)，并取得成效，打消了社會(huì)的疑慮，樹(shù)立了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。2、全面改革住房制度期、全面改革住房制度期1986年2月，國(guó)務(wù)院成立“

7、住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，開(kāi)始大幅度提租補(bǔ)貼；1988年1月國(guó)務(wù)院召開(kāi)了第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，并于2月批準(zhǔn)《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，從此我國(guó)住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面實(shí)施階段。1987年10月，中共十三大報(bào)告首次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位和作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、配套系統(tǒng)完善期、配套系統(tǒng)完善期1997年8月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見(jiàn)

8、》，明確了住房公積金是職工個(gè)人住房基金，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進(jìn)一步推動(dòng)了住房公積金制度的發(fā)展，為商業(yè)住房制度的實(shí)施鋪平了道路。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)渡期（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)渡期在這一階段，由于前期已經(jīng)做足大量準(zhǔn)備工作，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)程快速推進(jìn)，經(jīng)歷了起步、成熟和調(diào)控階段。1、起步平穩(wěn)期、起步平穩(wěn)期這一時(shí)期，東亞金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家啟動(dòng)進(jìn)入WTO的戰(zhàn)略談判。全國(guó)不再進(jìn)行無(wú)償福利性分房，多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系開(kāi)始建立。大