畢業(yè)論文--我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究

1、<p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘 要1</b></p><p>　　ABSTRACT2</p><p><b>　　0 引言4</b></p><p>　　1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展概況5</p>

2、<p>　　1.1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的概念5</p><p>　　1.2 美國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的歷史與現(xiàn)狀5</p><p>　　1.2.1 美國住房抵押貸款業(yè)務的歷史5</p><p>　　1.2.2 美國住房抵押貸款業(yè)務的現(xiàn)狀6</p><p>　　1.2.3 美國住房抵押貸款業(yè)務的特征7</p

3、><p>　　1.3 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的歷史與現(xiàn)狀8</p><p>　　1.3.1 我國住房抵押貸款業(yè)務的歷史8</p><p>　　1.3.2 我國住房抵押貸款業(yè)務的現(xiàn)狀9</p><p>　　1.3.3 我國住房抵押貸款業(yè)務的特征15</p><p>　　2 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務風險種類與

4、分析16</p><p>　　2.1風險的概念16</p><p>　　2.2 商業(yè)銀行住房抵押貸款風險的特點17</p><p>　　2.3商業(yè)銀行住房抵押貸款風險種類17</p><p>　　2.3.1 流動性風險17</p><p>　　2.3.2 利率風險18</p><p>

5、;　　2.3.3 購買力風險18</p><p>　　2.3.4 信用風險18</p><p>　　2.3.5 抵押物風險19</p><p>　　2.3.6 擔保風險19</p><p>　　2.3.7 操作風險20</p><p>　　2.3.8 政策法律風險20</p><p>

6、;　　2.4 次貸危機給我們的警示20</p><p>　　2.4.1 房地產(chǎn)市場價格變動風險21</p><p>　　2.4.2 經(jīng)濟周期風險22</p><p>　　3 商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理政策23</p><p>　　3.1 國外商業(yè)銀行住房抵押貸款風險風險管理政策23</p><p>　　3.

7、2 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險風險管理政策24</p><p>　　3.2.1 貸前管理24</p><p>　　3.2.2 內(nèi)部復核25</p><p>　　3.2.3 貸后管理26</p><p>　　4 加強商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理的意義27</p><p>　　4.1 銀行利潤27</p

8、><p>　　4.2 社會福利28</p><p>　　4.3 經(jīng)濟發(fā)展28</p><p>　　4.4 經(jīng)濟危機30</p><p>　　5 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理的問題30</p><p>　　5.1 商業(yè)銀行內(nèi)部存在的問題30</p><p>　　5.2 商業(yè)銀行外部存在的

9、問題32</p><p>　　6 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理問題的對策建議32</p><p>　　6.1 加強商業(yè)銀行自身管理33</p><p>　　6.1.1 房價變動分析33</p><p>　　6.1.2 內(nèi)部管理35</p><p>　　6.1.3 銀行間加強合作 38</p>

10、<p>　　6.2 建立抵押物交易拍賣平臺38</p><p>　　6.3 注重擔保與保險 39</p><p>　　6.3.1 政府擔保與私人擔保39</p><p>　　6.3.2 住房抵押貸款保險業(yè)務40</p><p>　　6.4 提高政策和法規(guī)支持41</p><p>　　6.5 建設(shè)

11、第三方監(jiān)督制度41</p><p>　　6.5.1 政府監(jiān)督41</p><p>　　6.5.2 社會監(jiān)督42</p><p>　　7 人行征信系統(tǒng)與住房抵押貸款證券化43</p><p>　　7.1 人行征信系統(tǒng)與個人信用管理體系的建立44</p><p>　　7.1.1 人行征信系統(tǒng)44</p&g

12、t;<p>　　7.1.2 人信用信息征信體系45</p><p>　　7.2 住房抵押貸款證券化46</p><p>　　7.2.1 住房抵押貸款證券化意義46</p><p>　　7.2.2 金融危機給我們的警示48</p><p>　　7.2.3 我國的住房抵押貸款證券化49</p><p&g

13、t;<b>　　8.結(jié)束語50</b></p><p><b>　　參考文獻52</b></p><p><b>　　譯 文54</b></p><p><b>　　原文說明66</b></p><p><b>　　摘 要</

14、b></p><p>　　住房抵押貸款是商業(yè)銀行重要的資產(chǎn)業(yè)務之一，在我國經(jīng)歷了二十幾年的高速發(fā)展，使其成為商業(yè)銀行重要的利潤來源。一直以來，住房抵押貸款都是以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，較低的違約風險備受商業(yè)銀行的喜愛。但隨著美國次貸危機的爆發(fā)，這個看似具有較高安全性的抵押性貸款備受人們關(guān)注，使其成為我國商業(yè)銀行控制風險的一個重點。本文通過對商業(yè)銀行住房抵押貸款歷史、現(xiàn)狀、存在風險、現(xiàn)用的風險管理制度進行整理和分析

15、，提出對商業(yè)銀行管理其住房抵押貸款業(yè)務風險的新建議。另外，本文還分析房地產(chǎn)市場價格變動給商業(yè)銀行住房抵押貸款帶來的信用風險，人行征信體系的完善對商業(yè)銀行評估住房抵押貸款申請者的幫助，以及住房抵押貸款證券化對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險分散的作用。</p><p>　　關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行，住房抵押貸款，風險，風險管理</p><p>　　Mortgage Risk Control Resea

16、rch of Chinese Commercial Banks</p><p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　Housing mortgage loan is one of the most important assets business of commercial bank, it has experienced rapid deve

17、lopment for more than twenty years in China, making it an important source of profit of commercial banks. All along, the housing mortgage loan is welcomed by commercial bank for its stable income cash flow and lower defa

18、ult risk. But with the United States sub prime mortgage crisis, this mortgages loan seemingly with high security has attracted much attention, making it become a fo</p><p>　　Key words： commercial bank， hous

19、ing mortgage loan， risk， risk management</p><p>　　我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究</p><p><b>　　0引言</b></p><p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款是商業(yè)銀行采用的一種最為常見的貸款形式之一，在國際商業(yè)銀行貸款業(yè)務中具有悠久的歷史。雖然住房抵押貸款在我國施行的歷史并

20、不長，但憑借著每年的高速增長，個人住房抵押貸款已經(jīng)成為了我國個人消費性貸款中所占權(quán)重最大的品種。在它為商業(yè)銀行帶來客觀的利潤的同時，其所帶來的風險也越來越被人們所重視。尤其是美國發(fā)生次貸危機，商業(yè)銀行住房抵押貸款的相對安全性神話被打破后，其自身存在的風險給整個金融界和經(jīng)濟界所帶來的巨大打擊，更是給人們敲響了警鐘。</p><p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款和普通貸款具有許多共性的問題，它也存在這諸如利率風險、信用風

21、險、操作風險等常規(guī)風險。而作為貸款的一項具體品種，它也具有自身獨特的諸如流動性風險和抵押物風險等。這里的流動性風險主要表現(xiàn)在資金來源短期、分散，資金投放長期、集中，這種風險問題如果處理不好，則將會使商業(yè)銀行貸款出現(xiàn)損失，并進一步影響商業(yè)銀行的持續(xù)經(jīng)營能力，從而引發(fā)金融動蕩和危機。</p><p>　　本文主要通過歸納商業(yè)銀行住房抵押貸款的歷史、風險、風險管理政策和經(jīng)驗，來總結(jié)出對商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理的方法

22、和意見，以便對商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險管理有所幫助。</p><p>　　1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展概況</p><p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務在我國只有二十幾年的歷史，而其在國外卻是經(jīng)過了上百年的發(fā)展。因而我們需要多學習國外的現(xiàn)金經(jīng)驗，總結(jié)國外的教訓，完善我國商業(yè)銀行自身的住房抵押貸款業(yè)務。</p><p>　　1.1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的概

23、念</p><p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款，又稱為按揭貸款。它是指商業(yè)銀行向借款人提供貸款，用于支付大部分購房款項，購房者以其穩(wěn)定的收入進行分期還本付息，并在還清本息前，用其所購房屋房契向銀行抵押，若借款人不能按期限償還本息，銀行則有權(quán)將其房屋出售用以抵消欠款。</p><p>　　在商業(yè)銀行信貸實務中，住房抵押貸款有時指用借款者已經(jīng)擁有的可以上市流通的商品房屋，抵押給銀行來進行貸款的一

24、種貸款業(yè)務。有區(qū)別于一手樓貸款和二手樓置業(yè)貸款，區(qū)別則主要在于一個是借款人已經(jīng)擁有了房產(chǎn)的所有權(quán)，而另一個是借款人即將擁有房產(chǎn)的所有權(quán)。</p><p>　　在學術(shù)研究中，由于二者內(nèi)在的實質(zhì)相同，因而將借款人通過向銀行融資購房，并以該房屋做抵押的貸款一并劃入住房抵押貸款這一概念中。本文所指的住房抵押貸款均為學術(shù)研究所用，并不嚴格區(qū)分借款人是否已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)。而在具體闡述時，為了方便描述，在未加說明的情況下

25、，均以借款人尚未完全取得房屋所有權(quán)的情況為代表，進行敘述、說明及分析。</p><p>　　1.2 美國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的歷史與現(xiàn)狀</p><p>　　1.2.1 美國住房抵押貸款業(yè)務的歷史</p><p>　　王福林和田傳浩曾指出，個人住房抵押貸款業(yè)務最初起源于19世紀的英國。</p><p>　　美國的住房抵押貸款業(yè)務則產(chǎn)生于2

26、0世紀初期，并在此時，住房抵押貸款業(yè)務已經(jīng)成為了一種主要的住房金融工具，在歐洲其他的國家也得到了廣泛的發(fā)展。</p><p>　　因此我們可以看出，國外在住房抵押貸款業(yè)務已經(jīng)開辦了很長時間，該業(yè)務在美國已經(jīng)發(fā)展的非常成熟，并成為了其商業(yè)銀行乃至金融領(lǐng)域里的一個重要組成部分。</p><p>　　1.2.2 美國住房抵押貸款業(yè)務的現(xiàn)狀</p><p>　　美國的住房抵

27、押貸款也一般金融產(chǎn)品一樣，形成了比較完善的一級市場和二級市場。</p><p>　　一級市場是借款人通過向銀行或其他機構(gòu)進行融資，來購買房屋，并以該房屋作為抵押，按時償還本息的市場。二級市場是廣泛的投資者對商業(yè)銀行或其他機構(gòu)對借款人提供貸款后，所具有的按時收到貸款者繳納本息的權(quán)利進行買賣的市場，即是一種對一級市場的產(chǎn)物進行交易買賣的市場。</p><p>　　一級市場按照主體功能的不同，可

28、以將參與者分成三類：貸款人，即融資活動的供給方，也是債權(quán)人；借款人，融資活動的需求方，也是債務人；擔保人，融資活動的中介方，融資活動的次要參與者。</p><p>　　貸款人又包括許多組織機構(gòu)，如：儲蓄和貸款協(xié)會，它是美國最大的抵押貸款者，其主要資金投放于期限較長的住房抵押貸款業(yè)務中；商業(yè)銀行，它是住房抵押貸款的主要提供者之一，在美國大部分的商業(yè)銀行資產(chǎn)項目中，抵押貸款都占有15％－20％的比例；互助儲蓄銀行，它

29、于傳統(tǒng)的儲蓄貸款機構(gòu)相似；儲蓄互助會，它是為特定群體（如個體商人）服務的小型儲蓄貸款組織。人壽保險公司，在美國，人壽保險公司可以進行長期的抵押貸款業(yè)務；個人貸款者。</p><p>　　擔保人也包括許多組織機構(gòu)，如：聯(lián)邦住房管理局，它屬于一種政府機構(gòu)；退伍軍人管理局，它的宗旨是為退伍軍人取得住房貸款提供幫助；私人抵押保險商，它在住房抵押貸款市場中的地位正逐漸增大。</p><p>　　二級

30、市場的參與者可以被分為以下四類：供給方、中介、作市商、投資者。</p><p>　　供給方（二級市場）也是一級市場上融資活動的供給方，即貸款人。它們主要是商業(yè)銀行等提供住房抵押貸款的金融機構(gòu)。</p><p>　　中介指的是出售住房抵押貸款證券的組織機構(gòu)，由投資銀行來擔任。</p><p>　　作市商是從住房抵押貸款的供給方那里購買貸款債權(quán)，通過對其分類整理，進行標

31、準化的打包，而后以這些貸款的債權(quán)為抵押，發(fā)行證券。從而使貸款人提前收回資金，提高其和市場上的流動性。作市商一般由聯(lián)邦國民抵押協(xié)會、政府國民抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房抵押貸款公司三個政府或準政府機構(gòu)擔任，有時也由一些大型金融機構(gòu)擔任。</p><p>　　投資者則主要是機構(gòu)投資者，如養(yǎng)老基金、人壽保險公司等。</p><p>　　1.2.3 美國住房抵押貸款業(yè)務的特征</p><

32、p>　　美國住房抵押貸款由于歷史悠久，因而形成了一個完整的體系。所以它具有如下特征：</p><p>　　多元的貸款人。美國住房抵押貸款的貸款人由儲蓄和貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、儲蓄互助會、人壽保險公司和個人貸款者等組成。具有更有有效的市場競爭，因而是各個貸款人不斷地改進自身貸款品種，開拓創(chuàng)新，在贏得市場的同時更好地為借款者服務。</p><p>　　政府擔保人。美國住房抵押

33、貸款業(yè)務的擔保人除了保險公司等商業(yè)機構(gòu)以外，還具有更加重要地政府機構(gòu)，聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局。它們的擔保為商業(yè)銀行等貸款人的貸款風險提供了堅強的保障，從而大大降低了商業(yè)銀行等貸款人的風險，促進了住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展。</p><p>　　完善的二級市場。完善的二級市場，是美國住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展的重要保障。它們起到了分散風險，提高流通性，增加市場投資品種，促進住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展的作用。</p&g

34、t;<p>　　1.3 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的歷史與現(xiàn)狀</p><p>　　1.3.1 我國住房抵押貸款業(yè)務的歷史</p><p>　　與國外的住房抵押貸款業(yè)務相比，我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務起步的較晚，但它卻以一個逐年遞增的態(tài)勢高速的發(fā)展著。如今，我國的住房抵押貸款業(yè)務也已經(jīng)成為了商業(yè)銀行的重要資產(chǎn)業(yè)務，為商業(yè)銀行分散投資風險，增加新的利潤增長點，提高資產(chǎn)配置

35、質(zhì)量起到了重要的作用。</p><p>　　我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款產(chǎn)生于上世紀的90年代，但是由于當年的商品房還沒有成為市場供應的主體，因此住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展的十分緩慢。</p><p>　　1998年，居民的個人住房需求被住房制度的改革推向了房地產(chǎn)市場，中國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務從此走上了高速發(fā)展之路。1999年3月，人行發(fā)布了《關(guān)于開展個人消費信貸的指導意見》的通知，點燃了商業(yè)

36、銀行的放貸熱情。同時國家住房的改革和國土部門服務的提升，使購買商品房成為了解決居住的唯一途徑。供給和需求的同時擴大，使商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務迅猛的發(fā)展。貸款余額也從1997年的近200萬億增長到2008年的近30000萬億，增長速度遠超其他貸款品種。</p><p>　　1.3.2 我國住房抵押貸款業(yè)務的現(xiàn)狀</p><p>　　2012年年末，全部金融機構(gòu)本外幣貸款余額為67.3萬億元

37、，同比增長15.6%，增速比上年末略低0.1個百分點，比年初增加9.1萬億元，同比多增1.2萬億元。人民幣貸款平穩(wěn)適度增長。</p><p>　　其中，中長期貸款平穩(wěn)增長，個人住房貸款增速回升。從人民幣貸款部門分布看，住戶貸款增速企穩(wěn)回升，年末同比增長18.6%，比9月末和6月末分別高0.8個和2.0個百分點，比年初增加2.5萬億元，同比多增1071億元。</p><p>　　表1.1 商

38、業(yè)銀行公司類房地產(chǎn)業(yè)貸款表</p><p>　　單位：百萬元，百分數(shù)除外</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：各家商業(yè)銀行對外公布的2010、2011、2012年度財務報告</p><p>　　“貸款及墊款總額”來源于商業(yè)銀行財務報表的資產(chǎn)項目對應科目</p><p>　　“占比”=“房地產(chǎn)業(yè)貸款”÷“總量”</p><

39、;p>　　建設(shè)銀行的財務報告中并未按其貸款類型分列出公司類貸款，因而并未找到準確數(shù)據(jù)</p><p>　　圖：1.1 各家商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款額</p><p>　　根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：</p><p>　　三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款所占公司類貸款的比重在6%-15%范圍內(nèi)，屬于一個較大的

40、比重，因而房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類貸款中應該予以相對重視。</p><p>　　三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款絕對數(shù)值有升有降，但整體保持穩(wěn)定，這應該體現(xiàn)了我國近幾年來對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控所造成的影響。</p><p>　　三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款所占公司類貸款的比重均有所下降，顯然體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類各項貸款品種中增長幅度相對較小甚至出現(xiàn)了負增長，體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)業(yè)

41、宏觀調(diào)控對商業(yè)銀行信貸實施的影響。</p><p>　　表1.2 商業(yè)銀行個人住房貸款表</p><p>　　單位：百萬元，百分數(shù)除外</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：各家商業(yè)銀行對外公布的2010、2011、2012年度財務報告</p><p>　　“占比”=“個人住房貸款”÷“總量”</p><p>　　“

42、放貸占比”=（“房地產(chǎn)業(yè)貸款”+“個人住房貸款”）÷“貸款及墊款總 </p><p><b>　　額”</b></p><p>　　交通銀行的財務報告中并未按其貸款類型分列出個人貸款項，因而并未找</p><p><b>　　到準確數(shù)據(jù)</b></p><p>　　圖：1.2 各家商業(yè)銀行

43、發(fā)放的個人住房貸款額</p><p>　　根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：</p><p>　　三家大型商業(yè)銀行的個人住房貸款占個人貸款比重在58%-80%之間，占比很大，因此對個人住房抵押貸款業(yè)務應該予以特別重視。</p><p>　　三家大型商業(yè)銀行的近三年的個人住房貸款絕對數(shù)均處在遞增的趨勢下，表明購房者個人

44、對房地產(chǎn)的需求增十分巨大，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務人處在不斷擴大的狀態(tài)下。</p><p>　　三家大型商業(yè)銀行的近三年的個人住房貸款相對數(shù)均處在遞減的趨勢下，表明購房者個人對房地產(chǎn)的購買增加趨勢正在相對減緩。商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務的增長速度慢于商業(yè)銀行個人貸款其他品種業(yè)務的增長速度，商業(yè)銀行對個人住房抵押貸款的放貸增加速度有所降低。</p><p>　　通過工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行放

45、貸占比來看，有關(guān)于住房抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)的貸款，占兩家銀行的24%左右，這一比重較高。因此商業(yè)銀行應該增強對住房抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)貸款的風險管理，以確保其良好的發(fā)展銀行整體業(yè)務。</p><p>　　表1.3 我國住房抵押貸款占比情況</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局</p><p>　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2001年至2009年，我

46、國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款期末余額成一個遞增的態(tài)勢，9年來的復核增長率為26.84%，體現(xiàn)出我國商業(yè)銀行住房抵押貸款近些年來的高速增長態(tài)勢。</p><p>　　個人住房抵押貸款占個人消費貸款期末余額的比例則一直保持在80.61%左右，相對較為穩(wěn)定，體現(xiàn)出近些年個人消費貸款的整體增長態(tài)勢。</p><p>　　個人住房抵押貸款占金融機構(gòu)全部貸款期末余額比例的9年復核增長率為10.16%，體

47、現(xiàn)出今年來個人住房抵押貸款占商業(yè)銀行貸款的比重處于較高速增長的狀態(tài)。</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會年報2009、2010、2011</p><p>　　根據(jù)銀監(jiān)會年報數(shù)據(jù)顯示，我國商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款和個人住房按揭貸款的不良貸款余額近幾年有所降低，不良貸款比率也有很大好轉(zhuǎn)。但在2009年時，房地產(chǎn)業(yè)貸款的不良貸款比率為1.93，相對較高。而那年也是美國次貸危機爆發(fā)

48、后對金融和實體經(jīng)濟沖擊重大的年份，我們不得不進行深思，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生危機，將會形成多大的商業(yè)銀行不良貸款，從而對商業(yè)銀行造成多大的沖擊。</p><p>　　1.3.3 我國住房抵押貸款業(yè)務的特征</p><p>　　由于我國的商業(yè)銀行并未處于完全的開放經(jīng)濟下，所以其住房抵押貸款業(yè)務具有其自身的特點。</p><p>　　政策性。我國的商業(yè)銀行雖然自身多位股份制銀

49、行，有些銀行的最大股東也并非為國有股東，但我國的所有商業(yè)銀行都要遵守中國人民銀行的政策制度，接受銀監(jiān)會的監(jiān)督和管理。所以其在進行業(yè)務的時候，必然會受到國家政策導向的指引。體現(xiàn)在住房抵押貸款業(yè)務上，則表現(xiàn)出對住房抵押貸款的借款人的貸款利率、首付比例等的確定和對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的嚴格審核。從而幫助國家對房地產(chǎn)業(yè)和房間進行宏觀的調(diào)控，對房地產(chǎn)投機行為的限制，對普通購房者的保護。</p><p>　　內(nèi)外發(fā)展不均衡。這里的

50、內(nèi)指我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險管理政策和措施，外則指的是商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的規(guī)模。由于我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展時間較短，因而其在經(jīng)驗上、管理上、操作流程上等并未發(fā)展成熟，我國的商業(yè)銀行在住房抵押貸款業(yè)務上也還并沒有遇到什么大的挑戰(zhàn)和打擊，導致對其并未形成完善的風險管理政策和措施，尤其實在遇到重大問題的實務應對上，其當前的管理手段能否有效進行應對并未得到驗證。同時，我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的規(guī)模卻已經(jīng)十分龐大。這樣，

51、一旦住房抵押貸款業(yè)務出現(xiàn)了問題，將會對我國商業(yè)銀行造成巨大的打擊，使之成為我過金融業(yè)乃至整個經(jīng)濟發(fā)展的重大隱患。</p><p>　　2 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務風險種類與分析</p><p>　　2.1 風險的概念</p><p>　　風險有兩種定義：一是強調(diào)風險表現(xiàn)為損失的不確定性，二是強調(diào)了風險表現(xiàn)為不確定性。金融風險屬于后者，即風險表現(xiàn)為不確定性，其

52、產(chǎn)生的結(jié)果可能會帶來經(jīng)濟損失、獲利或無損失也無獲利。</p><p>　　風險具有客觀性、普遍性、必然性、可識別性、可控性、損失性、不確定性以及社會性。</p><p>　　現(xiàn)實中風險頻率和損失程度的關(guān)系一般是成反比的，風險頻率越高，損失程度越低，反之也是如此。</p><p>　　由于風險的存在和風險事故的發(fā)生，人們所必須支出的費用增加和預期經(jīng)濟利益的減少，產(chǎn)生了

53、風險的代價，這包括風險損失的實際、無形、預防和控制風險損失的成本。</p><p>　　2.2 商業(yè)銀行住房抵押貸款風險的特點</p><p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款風險屬于風險的一種，因而具有一般風險的特征，即商業(yè)銀行住房抵押貸款風險是指由于內(nèi)外部原因?qū)ι虡I(yè)銀行住房抵押貸款所造成的影響的不確定性，這種不確定性既包括了損失，也包括了收益、非損失和非收益。</p><p

54、>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款風險又是一種特殊的風險，其主要表現(xiàn)在風險的標的是商業(yè)銀行住房抵押貸款，因而其當前的風險來源主要是來自利率的變動和借款者的信譽，即利率風險和信用風險。其隱藏的最大潛在風險主要來源于短期融資和長期投資所造成的流動性風險。</p><p>　　2.3 商業(yè)銀行住房抵押貸款風險種類</p><p>　　2.3.1 流動性風險</p><p>

55、;　　流動性風險是指商業(yè)銀行資金短融長投，難于變現(xiàn)的風險。</p><p>　　流動性是商業(yè)銀行保證其資產(chǎn)質(zhì)量的重要原則之一。商業(yè)銀行住房抵押貸款流動性風險出現(xiàn)在兩個方面：</p><p>　　一是我國住房抵押貸款的主要來源是儲蓄存款和公積金，銀行所吸納的儲蓄存款多屬于短期存款，一般均在五年以內(nèi)。而其發(fā)放的住房抵押貸款卻屬于長期貸款，一般在二十年左右。</p><p&g

56、t;　　二是商業(yè)銀行所持有的放貸資產(chǎn)不易變現(xiàn)，容易導致流動性風險。</p><p>　　商業(yè)銀行的流動性風險可能使其錯過更有利的投資機會，甚至是流動性危機。</p><p>　　2.3.2 利率風險</p><p>　　利率風險是指由于利率水平的變動，使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)價值產(chǎn)生不確定性的風險。</p><p>　　利率無論是提高還是

57、降低都會給商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務帶來損失。</p><p>　　當利率提高時，住房抵押可貸利率一并提高，借款人的還款金額就會增加，借款的額度越高、期限越長，給其造成的還款壓力就會越大，從而增加了貸款的違約風險。</p><p>　　當利率降低時，借款人又可能會以當前較低的利率重新借款，進行提前還貸，不但降低了商業(yè)銀行的利潤，而且使得住房抵押貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給商業(yè)銀行資產(chǎn)負債的

58、集約化管理帶來困難。</p><p>　　2.3.3 購買力風險</p><p>　　購買力風險又稱通貨膨脹風險，是指因通貨膨脹、貨幣貶值而使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)的價值發(fā)生不確定性的風險。</p><p>　　實際貸款利率=名義貸款利率-通貨膨脹率</p><p>　　由此可知，通貨膨脹大小的不確定性，直接影響到了商業(yè)銀行獲得貸款利息的

59、實際價值，并同時影響到商業(yè)銀行收回貸款本金的實際購買力。</p><p>　　2.3.4 信用風險</p><p>　　信用風險即為違約風險，是指借款人未按期歸還借款本金或利息的風險。</p><p>　　信用風險包括：被迫違約風險和理性違約風險。</p><p>　　被迫違約是借款人的被動行為，借款人因自身支付能力不足而導致的違約。即借款

60、人有還款的意愿，但沒有還款的能力。</p><p>　　理性違約是借款人主動行為，借款人因權(quán)衡損益后做出的違約行為。即借款人有還款的能力，但沒有還款的意愿。</p><p>　　權(quán)益理論認為，在完善的資本市場上，借款人可以通過比較其當前住房實際價值與抵押貸款債務價值，作出是否違約的決策。當房地產(chǎn)市場價格低于所欠貸款時，借款者便可以選擇主動違約，通過其他手段融資，用更低的價格購買新的房屋。&

61、lt;/p><p>　　2.3.5 抵押物風險</p><p>　　抵押物價格風險是指由于抵押物價格下降而給商業(yè)銀行貸款銀行帶來的損失。 </p><p>　　抵押物價格風險包括：市場風險和人為風險。 </p><p>　　抵押物價格市場風險，是指因經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場價格波動、房屋自然磨損等導致的抵押房屋價格下降的風險。 </p>

62、<p>　　抵押物價格人為風險，是指因人為而造成的房屋損壞或損毀，未經(jīng)貸款人同意出售、出租、再抵押房屋，未經(jīng)貸款人同意單方面同意有關(guān)機構(gòu)征用、拆除房屋等風險。</p><p>　　2.3.6 擔保風險</p><p>　　擔保風險是指在借款人無力償還貸款時，擔保人并未對剩余欠款進行及時、全額的償還的風險。</p><p>　　商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸

63、款時，常常會要求擔保機構(gòu)參與進來，為借款人提供擔保，這是商業(yè)銀行防范住房抵押貸款風險的一個有效途經(jīng)。但是，當借款人發(fā)生違約時，擔保機構(gòu)是否及時有效地償還欠款也是一個不確定性。</p><p>　　當房地產(chǎn)市場價格發(fā)生大幅下降時，住房抵押貸款很可能面臨大量集中違約，此時擔保機構(gòu)面臨巨大的償債壓力，一旦其也發(fā)生違約，便會將損失最終轉(zhuǎn)移到商業(yè)銀行上來。</p><p>　　2.3.7 操作風險

64、</p><p>　　操作風險是指商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務時，由于工作人員的疏忽、惡意，工作設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡的故障，或者是操作管理流程的不完善等給銀行貸款帶來的損失的風險。</p><p>　　操作風險是商業(yè)銀行各種業(yè)務都存在的普遍、不可規(guī)避風險，但商業(yè)銀行可以通過加強內(nèi)部控制、完善管理流程、提高工作人員工作態(tài)度等來降低該風險。</p><p>　　2.3.8

65、 政策法律風險</p><p>　　政策法律風險是指由于政策法規(guī)的不完善，政府對金融市場或其他市場的法律政策進行調(diào)整，或是商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務時違背了政策法規(guī)，而給商業(yè)銀行帶損失的風險。</p><p>　　如果把最后一條，即商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務時違背了政策法規(guī)劃分到操作風險中，那么政策法律風險對商業(yè)銀行來說，則是一種外部風險。商業(yè)銀行只能通過積極應對、敏銳把握等來降

66、低風險，但不能通過自身的變化來完全規(guī)避風險。</p><p>　　2.4 次貸危機給我們的警示</p><p>　　美國次貸危機是指美國因次級抵押貸款發(fā)生違約，次貸衍生品價格暴跌，導致的金融市場流動性不足、次級貸款機構(gòu)破產(chǎn)、投資基金關(guān)閉、股市劇烈震蕩，使整個美國乃至世界金融市場遭受到巨大打擊的金融風暴。</p><p>　　次級抵押貸款對借款人的信用記錄和還款能力要

67、求較低，貸款利率相應較高。因此是具有高風險高回報的貸款品種，滿足了大量低收入或信用記錄不好的人群的貸款購房需求。</p><p>　　在2006年前，由于美國低利率政策，房地產(chǎn)市場價格持續(xù)升高，促使美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。</p><p>　　然而隨著美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，美國聯(lián)邦基金利率從1%上升到5.25%，大大加重了購房者的還貸負擔，也使得美國的房地產(chǎn)市場開始大幅降溫。因此次

68、貸借款人都無法按期償還貸款，又難以將房屋出售變現(xiàn)，導致了大量的貸款違約。以此同時，與次貸有關(guān)金融衍生物價格下跌，使得大量機構(gòu)投資者出現(xiàn)巨額損失。當一家公司倒下時，該公司的股權(quán)人和債權(quán)人又收到損失，從而波及了整個金融市場，最后導致了金融危機的爆發(fā)。</p><p>　　2.4.1 房地產(chǎn)市場價格變動風險</p><p>　　房地產(chǎn)市場價格變動風險是指由于房地產(chǎn)上場價格的變動導致商業(yè)銀行住房

69、抵押貸款收益的不確定性的風險。</p><p>　　美國的次貸危機就是直接由于房地產(chǎn)市場價格變動所引發(fā)的一系列連鎖反應的結(jié)果。</p><p>　　本次次貸危機中，美國倒閉的商業(yè)銀行超過上百家，包括：邁阿密山谷銀行、密蘇里道格拉斯銀行、密蘇里州的休姆銀行、ANB金融國民協(xié)會銀行、明尼蘇達第一誠信銀行、加州印地麥克銀行、內(nèi)華達州第一國民銀行、加州第一傳統(tǒng)銀行、佛羅里達第一優(yōu)先銀行、哥倫比亞銀

70、行信托公司、佐治亞Inergrity銀行、誠信銀行、銀州銀行、華盛頓互惠銀行和印地麥克銀行等，給美國的銀行業(yè)造成了巨大的打擊。</p><p>　　圖2.1 美國道瓊斯指數(shù)</p><p>　　從美國道瓊斯指數(shù)日K線中我們可以看到，道指在此次危機中，從最高時的14279.96點，將至了6440.08點，降幅達到了54.90%，顯示出在本次次貸危機中，美國的證券市場同樣遭受到了噩夢般的打擊。

71、</p><p>　　本次次貸危機對中國經(jīng)濟也產(chǎn)生了巨大的沖擊。2007年，由于美國和歐洲的進口需求疲軟，我國月度出口增長率從2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%，使我國出口企業(yè)受損嚴重。而面臨經(jīng)濟增長趨緩和嚴峻的就業(yè)形勢，實體經(jīng)濟尤其是工業(yè)面臨巨大壓力，大量中小型加工企業(yè)的倒閉，也加劇了失業(yè)的嚴峻形勢。最后，美國采取寬松的貨幣政策，使得美元大幅貶值，給我國帶來了巨大的匯率風險，同時又加劇了我國出口

72、企業(yè)的損失。</p><p>　　2.4.2 經(jīng)濟周期風險</p><p>　　經(jīng)濟周期風險是指商業(yè)銀行住房抵押貸款因國民經(jīng)濟整體水平周而復始的波動，而產(chǎn)生不確定性影響的風險。</p><p>　　經(jīng)濟周期的變動，對商業(yè)銀行的影響可以分為直接影響和間接影響。</p><p>　　對商業(yè)銀行的直接影響。商業(yè)銀行自身受經(jīng)濟周期變動的影響比較敏感

73、，起存款和貸款業(yè)務均會在經(jīng)濟擴張期時擴張，在經(jīng)濟蕭條時收縮。</p><p>　　對商業(yè)銀行的間接影響。經(jīng)濟周期的變動主要通過影響房地產(chǎn)業(yè)對商業(yè)銀行住房抵押貸款進行間接影響。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟周期具有很高的敏感性。</p><p>　　當經(jīng)濟擴張時，居民的收入水平提高，對房地產(chǎn)的需求增大，房地產(chǎn)市場交易頻繁，房屋變現(xiàn)能力相對提高，商業(yè)銀行與個人都對未來房地產(chǎn)業(yè)充滿樂觀的預期，

74、使得商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款量也急劇增加。</p><p>　　當經(jīng)濟蕭條時，失業(yè)率上升，居民的收入下降，大量住房抵押貸款無力償還，雖然銀行可以通過變賣抵押房產(chǎn)來收回部分損失，但卻會因為房地產(chǎn)業(yè)的低迷而難以變現(xiàn)。這時抵押風險轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)銀行的不良貸款和損失，商業(yè)銀行面臨大量的“呆壞賬”，極易導致其產(chǎn)生流動性危機和信用危機，甚至導致銀行的破產(chǎn)。</p><p>　　3 商業(yè)銀行住房抵押貸款風

75、險管理政策</p><p>　　3.1 國外商業(yè)銀行住房抵押貸款風險風險管理政策</p><p>　　現(xiàn)代風險管理手段，是通過對商業(yè)銀行住房抵押貸款風險進行識別、評估后，制定出風險管理策略，對風險進行有效的控制，將其降低至可接受水平。</p><p>　　國外商業(yè)銀行對其住房抵押貸款風險進行管理時，采用的最典型的手段是證券化和保險。通過將商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化

76、來進行風險的分散和規(guī)避，通過種類繁多的保險品種對其貸款風險進行轉(zhuǎn)移。</p><p>　　3.2 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險風險管理政策</p><p>　　我國商業(yè)銀行在對住房抵押貸款的風險進行管理的實務中，往往并不區(qū)分風險種類，而是采用通過有效的操作管理流程，來對住房抵押貸款風險進行系統(tǒng)的管理的政策。</p><p>　　而從整個流程中我們可以看出，我國的商業(yè)

77、銀行對放貸的風險管理重要集中在對其的信用風險和操作風險的管理。對流動性風險的管理主要是通過存款準備金制度來實現(xiàn)的，包括央行規(guī)定的法定準備金和超額準備金。對利率風險和購買力風險的管理主要是通過簽訂浮動利率貸款合同來實現(xiàn)的。對抵押物風險的管理主要是通過讓借款人購買抵押貸款保險來實現(xiàn)的。</p><p>　　我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款的管理流程一般包括：貸款前檢查、銀行內(nèi)部復核、貸后跟蹤調(diào)查。</p>&

78、lt;p>　　3.2.1 貸前管理</p><p>　　商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸款前，要對借款人的信用進行審查和評價。這種審查評價通常包括5個方面，即所謂的“5C”原則：品格（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔保（Collateral）和條件（Condition）。</p><p>　　品格是指借款人的信譽，即借款人在所在行業(yè)和金融界所處的地位

79、聲望、是否有穩(wěn)健的經(jīng)營方針、是否信守合同、是否具有自覺的還款意識、是否具有不良的貸款記錄等。</p><p>　　能力是指借款人的法律和還款能力。其中，法律能力指的是借款人的民事能力。還款能力指的是借款人的收入是否穩(wěn)定且是否足夠用于償還貸款的本息。銀行一般均要求借款人的收入足夠覆蓋其每月還款額，并還會考慮其每月還款后有足夠的剩余用于生活。</p><p>　　資本是指公司企業(yè)股的自有資金，

80、即所有者權(quán)益，包括：實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤。資本同時也可以指個人借款人所擁有的自有資產(chǎn)，包括其擁有的現(xiàn)金、存款、股票、房屋、車輛等。借款人的自有資本越多，其承受風險的能力也就越強，相應的違約風險也就越小。</p><p>　　擔保是指借款人所提供的用于貸款抵押的擔保品。銀行貸款的風險隨著貸款品種期限的增加而增大。因此，對于長期貸款的借款人，商業(yè)銀行對其所提供的擔保品數(shù)量和質(zhì)量的要求更加嚴格。但是

81、通常來說，商業(yè)銀行要求借款者提供擔保只是一種保護性措施，而銀行并非是希望將擔保品拍賣來作為還款的方式。借款人的還款能力與擔保品之間并沒有直接聯(lián)系，僅僅是充當商業(yè)銀行降低貸款損失風險的一種手段。</p><p>　　條件是指借款人所處的外部經(jīng)營環(huán)境。包括借款企業(yè)的行業(yè)地位、借款企業(yè)產(chǎn)品的市場占有率、市場的供求情況、行業(yè)的平均利潤水平、行業(yè)及企業(yè)受政府部門管制的程度等。</p><p>　　3

82、.2.2 內(nèi)部復核</p><p>　　我國的商業(yè)銀行在放貸時，具有一套嚴格的流程，大致如下：</p><p>　　商業(yè)銀行在得到購房者的借款申請后，首先由客戶經(jīng)理對申請人的信息進行審查及實地勘察，包括申請人及配偶基本信息、身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、收入證明及其他財產(chǎn)證明。</p><p>　　其次在將所有資料通過評分體系，通過人工或計算機打分等形式，對申請人

83、的信用等級進行分析評價，將不符合要求（如：信用記錄過差，收入過低等）的申請人剔除。從而確定申請人是否可以辦理貸款業(yè)務。</p><p>　　再次尤其申請人提供第三方擔保。若是用申請人已擁有房屋進行抵押貸款，則還會請專業(yè)評估機構(gòu)對房屋的價值等信息進行評估，在根據(jù)評估結(jié)果對申請人的信用等級進行更新。從而最終確定出申請人所能夠取得的最大貸款額。</p><p>　　然后交部門經(jīng)理和風險管理人員進

84、行分別復核審批，重點是復核之前的操作流程和客戶的信用信息。從而降低該筆貸款的操作風險和信用風險，同時也通過彼此復核，降低單一人員可能與借款者具有特殊關(guān)系而給貸款帶來的風險。</p><p>　　最后，按照規(guī)定，對于大額貸款，還需將所以材料拿到貸款審批委員會，有大家共同討論后，進行最后的審批。</p><p>　　綜上所述，我國商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務時，通過一套有效的流程，在貸款辦理

85、的過程中由同級人員進行監(jiān)督復核，有上級人員進行審批，最后可能還要經(jīng)過貸款審批委員會進行集體確認。使得銀行的住房抵押貸款操作風險和信用風險得到了較好的控制。</p><p>　　3.2.3 貸后管理</p><p>　　貸后管理是指從貸款發(fā)放或其他信貸業(yè)務發(fā)生后，到貸款本息收回或信用結(jié)束的整個過程的信貸管理。</p><p>　　商業(yè)銀行貸后管理是信貸管理的最后環(huán)節(jié)，

86、對于確保貸款的安全性具極為重要的作用。貸后管理也是管理控制風險、防止不良貸款發(fā)生的重要一環(huán)。</p><p>　　事物是在不斷的發(fā)展和變化的，這種變化的方向具有一定的不確定性。借款人的財務狀況也是不斷變化的，因此在貸款辦理之后，借款人的信用水平存在著降低的風險。在住房抵押貸款進行審批的過程中，借款人的經(jīng)營財務狀況一般處于良好的狀態(tài)。但由于政府政策的變動、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的衰退、借款人工作的變動、借款人投資失誤或是發(fā)生

87、了一些自然災害等情況，會對借款人的經(jīng)營財務狀況產(chǎn)生較大不利影響。</p><p>　　商業(yè)銀行貸后管理就是要跟蹤借款人自身的經(jīng)營財務狀況、工作狀態(tài)、收入等變化，及時地對借款人的重大信用變化進行更新和重新評估，從而將信用風險降低到可接受水平。</p><p>　　我國商業(yè)銀行在對住房抵押貸款的借款人信用狀況的變化進行更新時，多采用的是定期調(diào)查的方式，通過電話詢問、網(wǎng)絡信息更新等手段主動調(diào)查。

88、在控制成本的同時，可以起到對借款人的信用風險進行控制的作用。</p><p>　　4 加強商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理的意義</p><p><b>　　4.1 銀行利潤</b></p><p>　　商業(yè)銀行的利潤主要來源與存貸利息之間的差額，和諸如手續(xù)費、理財產(chǎn)品等的中間業(yè)務收入。其中，最原始也是最重要的收益來自于其貸款業(yè)務。</p&

89、gt;<p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款為商業(yè)銀行重要的貸款業(yè)務之一，一直以來它都給商業(yè)銀行帶來不斷增長的利潤，該貸款資產(chǎn)也被商業(yè)銀行視為具有很高安全性的資產(chǎn)。</p><p>　　當住房抵押貸款業(yè)務出現(xiàn)損失時，不僅會對商業(yè)銀行利潤造成重大損失，而且還會對商業(yè)銀行的聲譽造成重大影響。商業(yè)銀行的聲譽則會直接影響其流動性，甚至導致擠兌效應的出現(xiàn)，從而給銀行帶來毀滅性的打擊。</p><

90、p>　　因此，對住房抵押貸款風險的管理，對商業(yè)銀行自身的利潤實現(xiàn)、穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。</p><p><b>　　4.2 社會福利</b></p><p>　　社會福利是指提高廣大社會成員生活水平的各種政策和社會服務，旨在解決廣大社會成員在各個方面的福利待遇問題。其目的在于提高廣大社會成員的物質(zhì)和精神生活水平，使之得到更多的享受。</p>&

91、lt;p>　　商業(yè)銀行的住房抵押貸款業(yè)務和住房公積金，可以為社會成員的購房需要提供支持，幫助社會成員提高其居住水平，從而帶政府為社會成員提供了相關(guān)的社會福利。</p><p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的平穩(wěn)發(fā)展，可以更好地幫助廣大社會成員解決了購房居住的需求。抵押貸款業(yè)務出現(xiàn)損失，不僅對商業(yè)銀行產(chǎn)生不利影響，同時也會對廣大具有購房需求的社會成員產(chǎn)生不利影響。</p><p>　　

92、因此，對住房抵押貸款風險的控制，對保護民生，提供社會福利，具有重要的意義。</p><p><b>　　4.3 經(jīng)濟發(fā)展</b></p><p>　　一國的經(jīng)濟的高速發(fā)展，離不開國內(nèi)的巨大消費需求。商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務，為許多缺乏足夠經(jīng)濟能力的人的購房提供了巨大的幫助，在刺激消費者的購房需求的同時，也促進了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。</p><p&g

93、t;　　房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對我國國民經(jīng)濟的增長有著非常重要的作用。這主要是由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強的拉動或“波及效應”。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)所供的物質(zhì)資料，與其配合發(fā)展。在我國，建筑成本中有70％來自于原材料的消耗，因而發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)會同時拉動國民經(jīng)濟中的建材、機械、設(shè)備、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務行業(yè)共同發(fā)

94、展。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是房屋，它又為國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)的產(chǎn)品的生產(chǎn)提供了前提和場所。建成房屋后，能為商業(yè)、家具業(yè)、電器業(yè)、汽車業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。</p><p>　　可以說，當人購買了一套房子，他的消費才剛剛開始。</p><p>　

95、　在工業(yè)發(fā)達的國家，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每增加1個單位，就會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5至2個單位。統(tǒng)計數(shù)字表明:房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)、感應度系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中都處于平均數(shù)以上，與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門多達五十多個。</p><p>　　近年來，在我國每年的GDP增長率中,由房地產(chǎn)業(yè)所拉動的至少占2個百分點。2005年房地產(chǎn)的投資接近國內(nèi)生產(chǎn)總值的13%,而在《中國房地產(chǎn)藍皮書》上顯示,2006年中國房

96、地產(chǎn)投資為金額為1.94萬億元,占當年全社會固定資產(chǎn)投資總額的17.6%。</p><p>　　因此，商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展，對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的保障作用。加強商業(yè)銀行住房抵押貸款風險的管理，是維護我國經(jīng)濟發(fā)展的重要保障。</p><p><b>　　4.4 經(jīng)濟危機</b></p><p>　　經(jīng)濟危機是指一個或多個國家的國

97、民經(jīng)濟，或整個世界的經(jīng)濟在一段比較長的時間里不斷收縮的現(xiàn)象。</p><p>　　美國次貸危機本身是一種金融危機，但當它發(fā)展到后來，所波及的行業(yè)已經(jīng)從金融業(yè)擴大到了實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)時，便形成了危害全球的經(jīng)濟危機。</p><p>　　由于商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展，對我國的房地產(chǎn)業(yè)有著重要的促進作用，而房地產(chǎn)業(yè)又對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的推動作用。因此，商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展，間接

98、的為我國的經(jīng)濟發(fā)展提供保障。</p><p>　　而當住房抵押貸款出現(xiàn)問題時，勢必在波及整個銀行業(yè)的同時，也會波及的與其相關(guān)的保險業(yè)、擔保業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，從而阻礙了整個國家的經(jīng)濟增長，便會影響到國家的實體經(jīng)濟，嚴重時便會產(chǎn)生金融危機，甚至是經(jīng)濟危機。</p><p>　　因此，對商業(yè)銀行住房抵押貸款風險的管理，同時也是為了防止尤其可能會引發(fā)的金融危機和經(jīng)濟危機。</p><

99、;p>　　5 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理的問題</p><p>　　5.1 商業(yè)銀行內(nèi)部存在的問題</p><p>　　由于我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務開展的時間相對較短，因此在其發(fā)展的過程中還有許多不完善的地方，我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理也存在者許多內(nèi)部問題。</p><p>　　自身管理流程和監(jiān)管的不完善。一是，貸前調(diào)查流于形式。過分依賴貸款

100、人提供的申請資料，對貸款人提供的申請資料不進行深入的調(diào)查和分析，或是審核不嚴，或是信貸經(jīng)辦人員違反信貸規(guī)章制度。以權(quán)謀私，隨意超越權(quán)限，發(fā)放人情貸款、關(guān)系貸款。二是，貸中審查把關(guān)不嚴，出現(xiàn)貸款額度頂格抵押、超權(quán)限審批等現(xiàn)象。三是，未建立起良好的貸后主動管理體系。而是根據(jù)違約的發(fā)生進行被動的貸后管理，這就使得商業(yè)銀行住房抵押貸款要面臨較大的風險。另外，我國有些商業(yè)銀行雖然有較為完善的貸后管理制度，要求信貸人員進行定期和不定期的借款人貸后跟

101、蹤。但在信貸人員具體實施使，往往應付程序草草了事，并不進行實際的電話詢問，更談不上上門走訪。</p><p>　　缺乏房價變動分析體系。我國商業(yè)銀行住房抵押貸款在發(fā)放時，首先要做的事情是對抵押房屋進行估價，這一般是由專業(yè)的評估機構(gòu)來完成的。然而，評級機構(gòu)對抵押房屋的估計有效期一般為一年，而住房抵押貸款的期限往往超過了二十年。因而，在這期間的抵押房屋價值變動，并不能通過評估公司最開始給出的價格做保障。這便使得我國商

102、業(yè)銀行有必要建立一套房價變動的跟蹤制度和分析體系，使住房抵押貸款的風險敞口變化能夠及時得到分析和應對。</p><p>　　抵押物處理方式的單一。目前，當住房抵押貸款發(fā)生違約時，商業(yè)銀行對通常采用將抵押物出租或是怕賣的形式來彌補損失。這確面臨兩個問題，一是如果抵押物為借款人唯一住房，則不可以對其進行拍賣。二是即使可以進行怕賣，一般也很難在短時間內(nèi)找到合適的買主，并因該房產(chǎn)的特殊性，勢必會影響其拍賣價格，甚至經(jīng)常出

103、現(xiàn)拍賣價格為原價的一半一下的情況。這些，便都是由于我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務發(fā)生違約時，商業(yè)銀行對抵押物的處理方式單一所致。</p><p>　　5.2 商業(yè)銀行外部存在的問題</p><p>　　缺乏抵押貸款保險品種和政府擔保。我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的保險品種單一，且沒有政府擔保形式。使得我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險不能有效地進行轉(zhuǎn)移和分散，住房抵押貸款風險集中于銀行自身體系中，這

104、將加重風險發(fā)生時對金融業(yè)的打擊。</p><p>　　缺少社會監(jiān)督機制。我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險的管理，還主要集中在商業(yè)銀行自身和銀監(jiān)會的監(jiān)管層面上，并沒有有效的社會監(jiān)督機制，未利用起更廣泛的社會資源。</p><p>　　人行征信體系尚未完善。人行征信體系是新建立起的對防范信用風險具有重要幫助的體系，它的建立使得我國商業(yè)銀行在對借款人的信用分析時可以節(jié)約成本，并能大大增加信息取得的效

105、率。然而，我國的人行征信系統(tǒng)也還存在許多問題，包括所含信息量較為狹窄，并未和其他信息系統(tǒng)建立聯(lián)系等。</p><p>　　缺少資產(chǎn)證券化意識。我國商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展緩慢，各家商業(yè)銀行缺少將住房抵押貸款證券化的意識，使得我國商業(yè)銀行并沒有利用的證券化所帶來的降低風險、增加收益的好處。</p><p>　　6 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理問題的對策建議</p&g

106、t;<p>　　根據(jù)對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀、存在的風險以及當前對待風險的管理政策的總結(jié)分析，可以進一步提出住房抵押貸款風險管理的對策建議。</p><p>　　6.1 加強商業(yè)銀行自身管理</p><p>　　6.1.1 房價變動分析</p><p>　　在美國房地產(chǎn)市場的疲軟和銀行利率的升高的相互作用下，商業(yè)銀行所提高的次級貸款發(fā)生了大量

107、的違約，并逐步形成了次貸危機。</p><p>　　當時，美國的房地產(chǎn)市場價格大約下降了15%，就導致了嚴重的災難。</p><p>　　圖6.1 美國房屋平均價格走勢</p><p>　　“差額”=“房屋銷售價格指數(shù)”-“物價指數(shù)”</p><p>　　“實際增長率”=（“房屋銷售價格指數(shù)”÷“物價指數(shù)”-1）×100&

108、lt;/p><p>　　圖6.2 年度房屋銷售價格指數(shù)統(tǒng)計</p><p>　　根據(jù)中華人民共和國統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，自1998年到2008年，我國房屋銷售價格指數(shù)與物價指數(shù)分別列于表中，并計算出“差額”和“實際增長率”兩項數(shù)據(jù)，并做出圖6.2。</p><p>　　根據(jù)圖6.2可以看出，兩種去除物價指數(shù)后的房屋銷售價格指數(shù)數(shù)值基本相同。去除物價指數(shù)前的房屋銷售價格指

109、數(shù)處于一個增長的態(tài)勢，并在最近幾年產(chǎn)生了波動。而去除物價指數(shù)后的房屋銷售價格指數(shù)則先升后降，但一直都為正數(shù)。</p><p>　　根據(jù)房價的實際增長率大于零，我們可以看出，房地產(chǎn)市場一直處于一個增長態(tài)勢。而根據(jù)計算，這11年里的房地產(chǎn)價格實際增長率的復合增長率將近３％，約為一般行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展后的平均增長率的上線。而2005年開始的實際增長率的下降，使我們不得不應該將視線放到房地產(chǎn)市場價格上來。</p>

110、<p>　　由于美國次貸危機發(fā)生時的房地產(chǎn)市場開始也僅為減速上升，直到后期嚴重時的房價下降比例也僅為15%左右，說明房價的小幅下降都很可能給商業(yè)銀行住房抵押貸款帶來巨大的違約風險。這便使得我們應該更加關(guān)注我國當前的房地產(chǎn)市場價格及未來走勢，為商業(yè)銀行更好地管理住房抵押貸款風險提供保障。</p><p>　　圖6.3 新建商品住宅月環(huán)比價格變化</p><p>　　根據(jù)中華人民共