金融畢業(yè)論文----商業(yè)銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分析

1、<p>　　商業(yè)銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分析</p><p><b>　　作者： 金融學(xué)</b></p><p>　　摘要：一直以來(lái)商業(yè)銀行住房貸款都被認(rèn)為是一種風(fēng)險(xiǎn)頗低、收益較穩(wěn)定、兼具普遍社會(huì)效益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但隨著近幾年住房貸款的飛速發(fā)展，使其潛在的風(fēng)險(xiǎn)日益增大，并由潛在趨向了明顯化。因?yàn)槲覈?guó)目前住房貸款的二級(jí)市場(chǎng)還處在初創(chuàng)階段，住房貸款的債權(quán)不易變現(xiàn)，這

2、就為銀行帶來(lái)許多風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。本文著力審視中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，著重對(duì)商業(yè)銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究，對(duì)商業(yè)銀行防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)提出建議，為保證貸款安全，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有著現(xiàn)實(shí)意義。研究住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范，首先應(yīng)該了解其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因、風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及面臨風(fēng)險(xiǎn)的有效對(duì)策。首先是其發(fā)展現(xiàn)狀，其次說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源，再對(duì)具體分析我國(guó)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因，抓出重點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)剖析，最后征對(duì)所列舉的風(fēng)險(xiǎn)原因，進(jìn)行分析風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。</p&g

3、t;<p>　　關(guān)鍵字：住房貸款；商業(yè)銀行；風(fēng)險(xiǎn)分析；對(duì)策研究</p><p>　　Commercial bank's housing loan risk analysis</p><p><b>　　China</b></p><p>　　Abstract：Since commercial bank housing lo

4、an is considered a risk, low income is quite stable, hold concurrently general social benefit of high quality assets. But along with the rapid development of housing loans in recent years, increasing the potential risks,

5、 and the underlying trend all. Because our current housing loan to the secondary market is still in infancy, housing loan debt, it is illiquid brings a lot of problems. The bank risk This paper focus on look at China rea

6、l estate finance ri</p><p>　　Key words：Housing loan；Commercial Banks；Risk analysis；Countermeasures study</p><p><b>　　引言：</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金相對(duì)密集的高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)高

7、度集中于商業(yè)銀行。所以就目前來(lái)看我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在基本正常發(fā)展的同時(shí)，非理性繁榮的苗頭也基本凸顯，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在日益積聚，隨之而產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)對(duì)商業(yè)銀行的住房貸款的安全形成了巨大的現(xiàn)實(shí)威脅。同時(shí)，因由房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位以及它牽涉到千家萬(wàn)戶，各行各業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格漲跌狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局深刻影響著消費(fèi)者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關(guān)一系列的從業(yè)主體。</p><p>　　美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)

8、的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機(jī)并嚴(yán)重危及到了全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，即說(shuō)明了一個(gè)事實(shí)：住房貸款雖然相對(duì)比較安全，但其風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，一旦形成較大規(guī)模，便會(huì)迅速擴(kuò)張甚至蔓延至全球出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，同時(shí)危及整個(gè)金融市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融海嘯也會(huì)一觸即發(fā)。</p><p>　　而就我國(guó)現(xiàn)階段而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行，一開始對(duì)住房貸款業(yè)務(wù)的不重視，通常視其為低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)品種，但是隨著其數(shù)量的增長(zhǎng)，累積的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越多，而

9、對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移方法比較局限又缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的困境。同時(shí)，起步較晚的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)管理也相當(dāng)不夠規(guī)范，不完善的個(gè)人信用體制，使得個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)，導(dǎo)致加強(qiáng)商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)已迫在眉睫。</p><p><b>　　正文：</b></p><p>　　風(fēng)險(xiǎn)是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中由于各種不確定

10、因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)有很多表現(xiàn)形式，如個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)等等。</p><p>　　一、當(dāng)前商業(yè)銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分析</p><p><b>　?。ㄒ唬┝鲃?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　所謂住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款人持有的住房貸款債權(quán)不

11、易變現(xiàn)，而導(dǎo)致銀行無(wú)能力為資產(chǎn)的增加或負(fù)債的減少提供融資，即無(wú)法以合理的成本吸收負(fù)債或以合理的收益變現(xiàn)資產(chǎn)來(lái)滿足儲(chǔ)戶取款、客戶合理的貸款或其他及時(shí)的現(xiàn)金要求而使商業(yè)銀行遭受可能的損失或引發(fā)危機(jī)的可能性。它是一種復(fù)合高風(fēng)險(xiǎn)，是一系列問(wèn)題和矛盾顯露、激化的結(jié)果。同時(shí)，它具有高強(qiáng)度的不確定性、高集中度的隱蔽性、巨大的沖擊力、突發(fā)性和加速性等特點(diǎn)。因而，對(duì)住房貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的分析具有非常重要意義。</p><p>　　對(duì)

12、于銀行來(lái)說(shuō),個(gè)人住房貸款等中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)和比重的迅速提高,可能會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),其具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高,現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的,但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到 18%~20%時(shí),商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束將成為非常突出的問(wèn)題。在我國(guó),中長(zhǎng)期貸款比例已

13、從 1997年的 0.3%上升到 2004年的 9.27%。對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來(lái)說(shuō),其實(shí)際上已經(jīng)開始面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也可以說(shuō)是商業(yè)銀行的致命風(fēng)險(xiǎn)。但是一直以來(lái)，因?yàn)樽》抠J款的收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低、兼具社會(huì)效益等特點(diǎn)被誤認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，很多商業(yè)銀行甚至把它是為 “搖錢樹”。但他們卻通通忽視了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性。并且，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行還同時(shí)承擔(dān)著促進(jìn)

14、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀功能，特別是四大國(guó)有商業(yè)銀行，因?yàn)樗麄冇袊?guó)家的信用支撐，所以人們總是自然而然的將銀行的命運(yùn)與政府的支持聯(lián)系在一起，并且一致認(rèn)為政府會(huì)承擔(dān)銀行的一切風(fēng)險(xiǎn)，基本情況下銀行不會(huì)發(fā)生倒閉，也不會(huì)發(fā)生大型的流動(dòng)性危機(jī)。另外，來(lái)源于一般居民家庭的源源不斷的儲(chǔ)蓄存款是商業(yè)銀行無(wú)流動(dòng)性危機(jī)之憂的又一原因。但是隨著金融市場(chǎng)化改革的逐漸加快的步伐，同時(shí)投資品種的增加和外資銀行的進(jìn)入，使人們的觀念會(huì)逐漸發(fā)生改變，商業(yè)銀行面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)也將演變得越來(lái)

15、越激烈，在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)領(lǐng)域中出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)很有可能帶來(lái)這種風(fēng)險(xiǎn)的不斷增加。就目前來(lái)看，商業(yè)銀行在信用風(fēng)險(xiǎn)管理方面做了很多努力工作，風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)和管理水平都有了較為顯著的提高。這種把防范和化解信用風(fēng)險(xiǎn)放在重要位置的態(tài)度和觀點(diǎn)無(wú)疑是正確的。但對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，或者說(shuō)是對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)還僅僅只是停留在傳統(tǒng)意義上</p><p>　　對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行投向房地產(chǎn)的一些資金就面臨著一系列收不回

16、來(lái)的危險(xiǎn)，許多貸款也將最終成為呆帳、壞帳，因而不良貸款比例將會(huì)大幅上升。如果泡沫很嚴(yán)重，破滅后勢(shì)必會(huì)造成巨大的價(jià)格下跌幅度，那么銀行也將遭受相當(dāng)大的損失，這就有可能損害其銀行的信譽(yù)，使存款者對(duì)銀行的信用產(chǎn)生懷疑，因而對(duì)銀行進(jìn)行擠兌，造成極大的金融恐慌，甚至直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)。隨著我國(guó)商業(yè)銀行改革的逐漸深入，銀行在股份制改革中的規(guī)范經(jīng)營(yíng)理念和制度管理效果逐步深化，便將關(guān)注銀行結(jié)構(gòu)和潛在風(fēng)險(xiǎn)提到了一個(gè)更高的層面上。現(xiàn)階段最重要的焦點(diǎn)集中于商

17、業(yè)銀行的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題。商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩，不僅僅是對(duì)銀行自身的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響，并且會(huì)危及到整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制的平穩(wěn)運(yùn)行。流動(dòng)性過(guò)剩將導(dǎo)致銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)急劇增大，并開始盲目追逐大客戶，忽略小戶，非理性降低貸款條件并且無(wú)目標(biāo)的下浮貸款利率，一味的放大信貸風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。如果盲目的將過(guò)高的流動(dòng)性投向資金和貨幣市場(chǎng)，就會(huì)導(dǎo)致貨幣市場(chǎng)主要投資工具利率持續(xù)走低，甚至與存款利率產(chǎn)生倒掛。</p><p>　　1．商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩的

18、原因分析</p><p>　　目前普遍認(rèn)為引起商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩的原因有：（1）長(zhǎng)期以來(lái)“高儲(chǔ)蓄、高投資、低消費(fèi)”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式；（2）長(zhǎng)期增長(zhǎng)的貿(mào)易、資本的雙順差和人民幣升值的滯后性；（3）國(guó)有銀行改革、金融創(chuàng)新以及區(qū)域金融發(fā)展不平衡。</p><p>　　基本來(lái)說(shuō)如果是按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)個(gè)體，都有追逐利潤(rùn)最大化的沖動(dòng)，當(dāng)然商業(yè)銀行也不例外。為了實(shí)現(xiàn)收益的最大化，一般來(lái)說(shuō)商業(yè)銀行吸

19、收存款的行為會(huì)在存款的邊際成本等于存款運(yùn)用所帶來(lái)的邊際收益的時(shí)候停止，銀行有其自身的目標(biāo)函數(shù)來(lái)約束自身的經(jīng)營(yíng)行為，其吸收存款的規(guī)模也取決于其資金能否順利地投放到市場(chǎng)上去。當(dāng)資金的投放受到約束時(shí)，銀行將會(huì)迅速的調(diào)整對(duì)存款的吸收，因而正常情況下其吸收存款的沖動(dòng)和規(guī)模都是有限的。</p><p>　　但是，我國(guó)的商業(yè)銀行在股份制改革前，由于銀行為了維護(hù)自身和政府的信譽(yù)，長(zhǎng)久以來(lái)都一直在較為被動(dòng)地吸收存款。同時(shí)，由于國(guó)有

20、企業(yè)改革和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要大量的資金，國(guó)家也并沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行的信貸給予相對(duì)嚴(yán)格的控制，銀行也還沒(méi)有面對(duì)較嚴(yán)重的信貸約束。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)外的日益開放，國(guó)家對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越重視，商業(yè)銀行的資本充足率開始成為一個(gè)硬性的約束登上金融舞臺(tái)，國(guó)家亦開始對(duì)商業(yè)銀行的信貸行為加以嚴(yán)格控制。與此同時(shí)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的情況下，信貸更是成為宏觀調(diào)控的重要對(duì)象。再加上人民幣匯率的低估引起的國(guó)際資本的輸入，使商業(yè)銀行的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題更加突出。 </p&

21、gt;<p>　　2．流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響</p><p>　　貨幣市場(chǎng)的高流動(dòng)性主要緣于目前有利可圖的行業(yè)太少，使銀行難以找到一個(gè)比較合適的放貸企業(yè)。近年來(lái)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)利潤(rùn)率均趨于下降，高利潤(rùn)率的投資領(lǐng)域?yàn)閿?shù)并不多。在此情形下，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率自然吸引了較多銀行去放貸。而我國(guó)普遍性房?jī)r(jià)的快速增漲，也為一些投資者進(jìn)入這一領(lǐng)域提供了一個(gè)機(jī)會(huì)。但投資者的資金，主要來(lái)自于銀行。

22、所以，在目前新增的人民幣貸款中，房地產(chǎn)業(yè)占了一個(gè)大頭。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)集中過(guò)多的銀行資金，會(huì)形成金融機(jī)構(gòu)對(duì)單一產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款集中度過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。在流動(dòng)性過(guò)剩壓力下，為保證業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和提高盈利能力，商業(yè)銀行存在盲目競(jìng)相追逐大戶，忽略小戶及散戶，更有非理性降低貸款條件的沖動(dòng)，從而不利于有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。特別是房貸，相對(duì)來(lái)說(shuō)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行兩頭放，一邊放給消費(fèi)者的按揭為開發(fā)商貸款，另一邊為開發(fā)商貸款，兩邊的資金

23、都源于銀行，風(fēng)險(xiǎn)也將會(huì)更大。</p><p><b>　　（二）信用風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p><b>　　1、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　眾所周知,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)特性是高收益的同時(shí)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn),它從項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)到市場(chǎng)銷售等環(huán)節(jié)均不能出錯(cuò),否則很可能將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行,即開發(fā)商往往通過(guò)搞假按揭

24、、假借貸來(lái)套取銀行資金。所以，如果銀行不嚴(yán)格把關(guān),忽略其貸款的真實(shí)性問(wèn)題,就極有可能被鉆空子并由此產(chǎn)生出一系列問(wèn)題。具體表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā)商從將購(gòu)房款入賬后, 因地價(jià)、施工技術(shù)、建筑材料、環(huán)境保護(hù)和自籌資金等情況的影響造成不能按時(shí)交房或所交樓盤不符合購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn), 由此引發(fā)購(gòu)房人不得已而停止償還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用了當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙, 通過(guò)不正當(dāng)?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義

25、購(gòu)買開發(fā)的房產(chǎn), 用以籌措資金。</p><p><b>　　2、個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　目前商業(yè)銀行還很難對(duì)個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。一方面,借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,還款能力有所下降，不能按期或者是無(wú)力償還銀行貸款,從而就給銀行帶來(lái)了違約風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,借款人如果存在故意欺詐,通過(guò)故意偽造的個(gè)人信用資料以騙取銀行的貸款,從而產(chǎn)生了

26、道德風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)必須指出的是,個(gè)人住房貸款屬于中長(zhǎng)期信用貸款,其還款期限通常為 10~20年甚至其中一部分長(zhǎng)達(dá) 30年,所以在這段相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),巨大的不確定性成為個(gè)人資信狀況不得不面臨的情況,信用缺乏以及個(gè)人支付能力下降的情況都可能發(fā)生,就有可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)目前個(gè)人住房貸款政策尚未出現(xiàn)新變局的情況下,現(xiàn)行的住房抵押貸款可變利率制度,使得未來(lái)的現(xiàn)金流就更加難以預(yù)測(cè),進(jìn)而使貸款銀行承擔(dān)了相當(dāng)大的利率風(fēng)險(xiǎn),即借款者在利率上升

27、周期中出現(xiàn)違約的可能性增大。</p><p>　　還有一些購(gòu)房者利用銀行間信息不對(duì)稱性，用一式多份的收入證明材料證明其收入，先后在不同的銀行取得貸款，并且在多處購(gòu)房。此外，購(gòu)房人主要用于投資需求，而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過(guò)度時(shí)，將帶動(dòng)房屋價(jià)格持續(xù)增漲，導(dǎo)致供求關(guān)系的失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。所以一旦銀行對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放貸款，必將使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)，如果不能及時(shí)控制，就很可能引發(fā)金融動(dòng)蕩。</p>&

28、lt;p><b>　　（三）宏觀風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p><b>　　1、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　個(gè)人住房貸款期限相對(duì)較長(zhǎng)，在貸款期限內(nèi)，金融市場(chǎng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況必然發(fā)生變化。目前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)還處于相對(duì)高速發(fā)展的時(shí)期，而且近年來(lái)國(guó)家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)予以幫扶。所以一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退的情況，

29、這種幫扶力度勢(shì)必會(huì)減弱或撤銷。同時(shí)，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的苗頭也已予以高度的重視，也積極的在宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對(duì)其進(jìn)行降溫。但是以上因素還是將不可避免地對(duì)微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率的上升，貸款人收入的下降，無(wú)力償還貸款本息，房?jī)r(jià)的下跌，使其抵押房屋作為第二還款來(lái)源也變?yōu)椴蛔阒?，?dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降，隨之產(chǎn)生大量不良貸款。</p><p><b>　　2、宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)</b>

30、</p><p>　　住房市場(chǎng)聯(lián)系著房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，對(duì)金融體系的健康發(fā)展和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展有著重要的意義，并且住房兼具消費(fèi)品和生活必須品的雙重特性。因而住房市場(chǎng)也成為了政府宏觀調(diào)控最多最頻繁的領(lǐng)域之一。宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)也在一定程度上起到了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)晴雨表的作用。它未來(lái)的走勢(shì)與宏觀調(diào)控下一步將采取的舉措及可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)變數(shù)可以說(shuō)是息息相關(guān)。同時(shí)，宏觀政策變動(dòng)具有影響力寬廣、影

31、響面巨大、時(shí)效較長(zhǎng)的特點(diǎn)。它的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響力和沖擊力是其他風(fēng)險(xiǎn)難以相比的。政府的土地供給政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策和環(huán)境保護(hù)政策等等政策的變動(dòng)都會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)巨大的影響，進(jìn)而嚴(yán)重影響著住房的價(jià)值和價(jià)格，深刻的影響著借款人的經(jīng)濟(jì)狀況。而且我國(guó)目前住房需求資金主要是從商業(yè)銀行貸款而來(lái)，并且貸款的頗高收益也深深的吸引著商業(yè)銀行。這樣當(dāng)借款人經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，商業(yè)銀行就承擔(dān)著其主要風(fēng)險(xiǎn)。即使是施行的抵押貸款，但由于抵押物的

32、貶值，出售抵押物也并不能償還貸款，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)大量的損失。這必定造成商業(yè)銀行的其他業(yè)務(wù)的開展和流動(dòng)性問(wèn)題的出現(xiàn)，接著就可能產(chǎn)生一系列連鎖性問(wèn)題，以致最終出現(xiàn)償付危機(jī)，嚴(yán)</p><p>　　此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有很強(qiáng)的區(qū)域性。區(qū)域性的宏觀政策變動(dòng)又具有局部性、立竿見(jiàn)影的特點(diǎn)。地區(qū)宏觀政策的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的影響很快會(huì)在該區(qū)域內(nèi)反應(yīng)出來(lái)。這容易造成某一區(qū)域的房屋價(jià)值產(chǎn)生變化和房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈波動(dòng)，從而給商業(yè)銀行帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)隱

33、患。 </p><p><b>　　3、經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　一是由于決策者缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),為了搶占房貸市場(chǎng)份額和完成考核指標(biāo)而盲目擴(kuò)張,出現(xiàn)了審批把關(guān)不夠嚴(yán)格的情況。二是由于銀行經(jīng)辦人員對(duì)具體樓盤、介入時(shí)機(jī)、按揭成數(shù)的選擇上出現(xiàn)失誤,使個(gè)人住房貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。三是由于經(jīng)辦人員過(guò)分依賴于抵押物,認(rèn)為個(gè)人住房貸款因有房產(chǎn)抵押,又經(jīng)過(guò)公正和保險(xiǎn),手續(xù)又比較

34、完備,所以風(fēng)險(xiǎn)不大,對(duì)客戶資信情況沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān),對(duì)借款人提供的有關(guān)文件、材料未認(rèn)真核實(shí)，使信貸調(diào)查流于形式,同時(shí)貸后管理工作又未跟上,因而造成了操作風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　　4、法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　“高法新法規(guī)”引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù) 2005年開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》 (文中簡(jiǎn)稱“高法新法

35、規(guī)”)第六條,“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。”可見(jiàn),一旦借款人發(fā)生惡意欠款的行為,又以生活所必需的居住房屋為理由,銀行追討欠款的權(quán)利和對(duì)房貸抵押物的處置權(quán)將被懸置,從而引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　5、商業(yè)銀行自身利潤(rùn)的過(guò)分追求帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　利潤(rùn)最大化永遠(yuǎn)是企業(yè)所追求的目標(biāo)。商業(yè)銀行作為經(jīng)營(yíng)貨幣的一種特殊

36、型企業(yè)，也不例外的以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)。而住房貸款一直以來(lái)是商業(yè)銀行認(rèn)定的能獲取高額利潤(rùn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。據(jù)估計(jì)，商業(yè)銀行住房貸款的凈收益可達(dá)到 3%左右。高利潤(rùn)的驅(qū)使使得商業(yè)銀行在貸款過(guò)程中為了搶占業(yè)務(wù)而將貸款條件放得更加寬松，使得那些信譽(yù)差、冒險(xiǎn)精神強(qiáng)、最有可能造成不利結(jié)果的借款人常常獲得貸款，而這極可能帶給銀行的并不是利潤(rùn)，而是將來(lái)的大量呆帳和壞帳，為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生埋下了伏筆。近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)持續(xù)升溫，住房抵押貸款利率持續(xù)走低

37、和財(cái)富的誘惑，吸引了諸多冒險(xiǎn)者涉足第二套房和多套住房投資之中，而他們多用于出租經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，一套住房重復(fù)抵押、循環(huán)抵押等現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮。并且這種投機(jī)炒作極為容易的給高溫不退的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)房地產(chǎn)泡沫，而泡沫一旦破滅，抵押物就會(huì)大量貶值，正如東南亞金融危機(jī)中，我國(guó)泰國(guó)、香港、韓國(guó)、日本、新加坡的房地產(chǎn)價(jià)值縮水30% ~ 70 %，直接造成了大量的負(fù)貸款，銀行拍賣抵押物所得收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以來(lái)償還貸款，由此帶來(lái)大量的銀行呆帳壞帳，經(jīng)營(yíng)不好就很容易造

38、成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，甚至出現(xiàn)擠兌風(fēng)險(xiǎn)，乃至破產(chǎn)。 </p><p>　　6、住房貸款二級(jí)市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)造成的風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　住房抵押二級(jí)市場(chǎng)可以使長(zhǎng)期資金短期化，開拓更多的資金來(lái)源渠道，它更重要的是提供了一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓的機(jī)制和場(chǎng)所，即通過(guò)抵押貸款或出售貸款權(quán)，轉(zhuǎn)變?yōu)榭赊D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)抵押證券，在貸款未到期時(shí)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓其債權(quán)，使屬中長(zhǎng)期貸款的住房貸款具有流動(dòng)性。二級(jí)市場(chǎng)越發(fā)達(dá)，貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)

39、讓就越便利，貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越小。并且，如果有著充分發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)，商業(yè)銀行還可以根據(jù)自己的資產(chǎn)負(fù)債狀況而通過(guò)轉(zhuǎn)讓住房貸款債權(quán)來(lái)調(diào)整或改善其資產(chǎn)機(jī)制，從而調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債機(jī)制，改善資產(chǎn)負(fù)債期限的不匹配狀況。我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間比較短，住房貸款一般雖都是實(shí)行抵押貸款，但住房抵押二級(jí)市場(chǎng)還處于初期發(fā)展階段。隨著住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展步伐的加快，住房貸款在商業(yè)銀行總貸款的比重也日益增大，2000 ~2004年房地產(chǎn)投資由4984 億元增

40、至12946億元，年遞增42.4%。2004年底，金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額為2.38萬(wàn)億元，加上對(duì)個(gè)人住房貸款余額 1.6萬(wàn)億元，合計(jì)高達(dá)3.98萬(wàn)億元，比2000年底的9399億元，年遞增幅度高達(dá)43.4%，已占金融機(jī)構(gòu)貸款余額17.7萬(wàn)億元的22.5%（1988年僅占5%）。二級(jí)市</p><p>　　7、早期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制缺乏帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　隨著科技和信息通訊技

41、術(shù)的發(fā)展，商業(yè)銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也相應(yīng)的有了較大程度的提高。但就目前來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行無(wú)論是從量上還是理論技術(shù)上，對(duì)住房貸款等這類消費(fèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制還處在初期創(chuàng)新探索努力階段，主要的關(guān)注度總是集中在信用風(fēng)險(xiǎn)上，對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注甚少，雖然對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)預(yù)防流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也有著相當(dāng)大的影響。但流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程。而且對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和實(shí)時(shí)控制，是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜和綜合的管理活動(dòng)。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建設(shè)，更需要將信息技術(shù)、投資技術(shù)、金融技

42、術(shù)、控制技術(shù)和模擬技術(shù)等綜合才能形成有效的機(jī)制。但目前大多數(shù)商業(yè)銀行在預(yù)防流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)方面還缺乏這樣的預(yù)警機(jī)制。</p><p>　　二、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策</p><p><b>　　（一）流動(dòng)性對(duì)策：</b></p><p>　　1、完善商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制</p><p>　　商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是指銀行監(jiān)管

43、者根據(jù)非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管、現(xiàn)場(chǎng)檢查和其他渠道獲得的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的信息，通過(guò)一定的技術(shù)手段，采用專家判斷和層次分析、時(shí)間序列分析和功效計(jì)分等模型分析方法，對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和早期預(yù)警，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，就可以對(duì)商業(yè)銀行有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)及綜合風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，并向有關(guān)部門和銀行機(jī)構(gòu)發(fā)出預(yù)警信號(hào)。目前，銀行對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警主要是采取事后的靜態(tài)的方法，而隨著風(fēng)險(xiǎn)的加劇和環(huán)境的變化，要完善風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)

44、制，建立一個(gè)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)相結(jié)合、事前與事后相配合的綜合預(yù)警系統(tǒng)。同時(shí)，建立一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制對(duì)商業(yè)銀行意義重大，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)較大波動(dòng)的情況下，商業(yè)銀行可以通過(guò)預(yù)警機(jī)制提前判斷市場(chǎng)、分辨風(fēng)險(xiǎn)，從而降低市場(chǎng)波動(dòng)帶給自身的巨大的潛在損失。完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)機(jī)制，包括對(duì)市場(chǎng)的供求、價(jià)格、結(jié)構(gòu)、預(yù)期的判斷，這是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的基礎(chǔ)。二是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)

45、測(cè)機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不能獨(dú)立于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的正確預(yù)測(cè)應(yīng)該成為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)</p><p>　　2、推行住房貸款證券化</p><p>　　住房貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性差的但具有未來(lái)持續(xù)收益的住房貸款，可以匯集重組成為貸款組合，由貸款證券化機(jī)構(gòu)統(tǒng)一購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)保和信用強(qiáng)化后，以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。根據(jù)目前住房貸款在擔(dān)保、會(huì)計(jì)、法律等各項(xiàng)制度

46、不健全和住房貸款規(guī)模迅速發(fā)展壯大的情境下，商業(yè)銀行可先采取準(zhǔn)表外模式，向金融管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行申請(qǐng)，獲得批準(zhǔn)后設(shè)立子公司作為SPV，然后把經(jīng)過(guò)信用強(qiáng)化機(jī)構(gòu)提升的信用和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)正式的信用評(píng)級(jí)后，并且以此為支撐發(fā)行證券。從二級(jí)市場(chǎng)上迅速獲取急需的資金，防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。</p><p>　　3、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)人才庫(kù)</p><p>　　商業(yè)銀行領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)對(duì)住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并

47、同時(shí)加強(qiáng)對(duì)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的培訓(xùn)，使風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)真正深入人心，這樣才有可能盡可能的減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。同時(shí)，要努力培養(yǎng)這方面的風(fēng)險(xiǎn)管理人才，并通過(guò)不同途徑吸納一部分既具有金融專業(yè)背景、又熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有駕馭能力的優(yōu)秀人才，建立人才儲(chǔ)備庫(kù)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)娜瞬艃?chǔ)備，以備急需。 </p><p><b>　?。ǘ┬庞脤?duì)策</b></p><p>　　1、設(shè)立

48、全國(guó)統(tǒng)一住房信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)</p><p>　　在我國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)情況中，我國(guó)尚缺少科學(xué)合理的住房貸款擔(dān)保體系，個(gè)人購(gòu)房貸款也難以尋找擔(dān)保人。一是目前企業(yè)員工流動(dòng)日益趨頻繁，借款人也很難取得所在單位提供的擔(dān)保。二是房產(chǎn)開發(fā)商提供擔(dān)保問(wèn)題也頗多。開發(fā)商本身其實(shí)也并不具備擔(dān)保的意愿和能力，一旦借款人違反約定，違約風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)落在銀行身上。</p><p>　　面對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款擔(dān)保人缺位的情況，2

49、000年后我國(guó)各地先后紛紛設(shè)立起了地方性的置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)。這批機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范上起到了先行者的作用。但是目前各地?fù)?dān)保公司仍然面臨著以下幾個(gè)問(wèn)題:(1)信用普遍不夠高，難以得到銀行的認(rèn)可；(2)自身定位夠不明確，服務(wù)對(duì)象模糊，擔(dān)保條件苛刻，而已收費(fèi)不盡合理；(3)擔(dān)保行業(yè)本身就屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，目前置業(yè)擔(dān)保公司由各地分別設(shè)立，置業(yè)擔(dān)保市場(chǎng)處于 “各自為營(yíng)”的分散、零亂的狀況，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力極差，難以通過(guò)規(guī)模效益來(lái)規(guī)避整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。&l

50、t;/p><p>　　因此，就我國(guó)的目前狀況而言，我們有必要參照國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)政府和民間各自分工機(jī)制，組建一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，通過(guò)為個(gè)人住房貸款提供國(guó)家信用擔(dān)保的辦法來(lái)幫助商業(yè)銀行分散化解業(yè)內(nèi)金融風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　政策性個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)一般由政府出面組建，并且以政府信用為保證，主要為中低收入階層居民購(gòu)房提供貸款擔(dān)保。相對(duì)于目前的置業(yè)擔(dān)保公司具有如下幾個(gè)

51、優(yōu)點(diǎn):(1)服務(wù)對(duì)象主要鎖定為中低收入家庭，以政府信用為其提供擔(dān)保，資信度高，且不以盈利為目的，擔(dān)保費(fèi)用相對(duì)比較低，能夠減輕中低收入階層費(fèi)用支出負(fù)擔(dān)；(2)與政府各部門保持協(xié)調(diào)關(guān)系，并有能力處置作為抵押的房屋，且對(duì)不能繼續(xù)還款的居民生活進(jìn)行妥善安置。設(shè)立全國(guó)統(tǒng)一性的住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)為了彌補(bǔ)市場(chǎng)上的信用不足的缺陷，為不能滿足銀行要求或不能得到商業(yè)擔(dān)保的中低收入者提供了有力的擔(dān)保，在市場(chǎng)上，與商業(yè)擔(dān)保公司形成了一種更好的互補(bǔ)關(guān)系；(3)機(jī)構(gòu)

52、一旦統(tǒng)一，內(nèi)部完善，問(wèn)題便能得到更好的解決，評(píng)估審查系統(tǒng)也將更加完善，能夠?qū)J款合同實(shí)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化操作。</p><p>　　2、改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估環(huán)境。征對(duì)我國(guó)個(gè)人信用體系不夠詳盡完善，我們應(yīng)該盡快建立和完善個(gè)人信用體系,該體系的核心仍應(yīng)是個(gè)人信用制度,即能證明、查驗(yàn)與解釋自然人的資信,能夠管理、監(jiān)督與保障個(gè)人信用活動(dòng)規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度和行為規(guī)范,其主要包括個(gè)人信用登記制度、個(gè)人

53、信用評(píng)估制度、個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁等。所以，這就需要設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu),該信用機(jī)構(gòu)應(yīng)將人作為信用消費(fèi)者在日常金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)機(jī)構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機(jī)構(gòu),并由信用機(jī)構(gòu)將這些信息與來(lái)自稅務(wù)、司法等機(jī)構(gòu)的公眾記錄加以整合,記入消費(fèi)者的信用歷史檔案。當(dāng)受理人受理消費(fèi)信貸申請(qǐng)時(shí),可從信用機(jī)構(gòu)獲得申請(qǐng)人的信用報(bào)告,并據(jù)此做出決策。在尚未建立專門的信用機(jī)構(gòu)的情況下,也可以先由個(gè)人房貸審批行暫時(shí)扮演好信

54、用機(jī)構(gòu)的角色,將個(gè)人信用作為考查的重點(diǎn),設(shè)立相關(guān)的個(gè)人信用檔案。特別是初步設(shè)立規(guī)范化、專業(yè)化的數(shù)據(jù)庫(kù),對(duì)已有借款人以及申請(qǐng)人違約的可能性做出充分的預(yù)測(cè),并建立信用缺失的預(yù)警機(jī)制,以便及時(shí)的采取補(bǔ)救措施。</p><p>　　3、引入貸款信用和保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制,促進(jìn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的分散化。同時(shí),鼓勵(lì)商業(yè)銀行根據(jù)客戶的不同需求以及客戶的資信水平,設(shè)計(jì)不同的貸款產(chǎn)品,盡可能的提供多元化貸款服務(wù),推行多種還款手段。<

55、/p><p><b>　?。ㄈ┖暧^風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策</b></p><p>　　1．加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的分析預(yù)測(cè)</p><p>　　宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開展的一個(gè)基礎(chǔ)環(huán)境，在一定程度上直接影響著國(guó)家的貨幣金融政策和商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)方針，由此，可以看出金融機(jī)構(gòu)如果對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策缺乏必要的敏感性必然會(huì)大大增加個(gè)人住房貨款風(fēng)險(xiǎn)。</p&g

56、t;<p>　　當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨緊縮狀態(tài)下時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)比較平穩(wěn)，此時(shí)，為拉動(dòng)消費(fèi)需求、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)更好的增長(zhǎng)，國(guó)家政策就往往會(huì)加大對(duì)以住房貸款為代表的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的鼓勵(lì)力度開展。因此，房地產(chǎn)價(jià)格變得相對(duì)較低，同時(shí)也使房屋的保值性較強(qiáng)，所以商業(yè)銀行應(yīng)采取積極的信貸政策，相對(duì)降低住房消費(fèi)貸款的門檻，并通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新和營(yíng)銷的努力來(lái)提高市場(chǎng)份額。</p><p>　　當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨

57、膨脹的狀態(tài)下時(shí)，此時(shí)的消費(fèi)者的住房消費(fèi)需求和欲望也會(huì)有相應(yīng)的膨脹，具體表現(xiàn)為住房?jī)r(jià)格較快速的增漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一種虛假的繁榮，這時(shí)國(guó)家便會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融采取一系列舉措來(lái)控制：加息、提高存款準(zhǔn)備金等緊縮的宏觀調(diào)控政策來(lái)抑制市場(chǎng)的過(guò)快增長(zhǎng)和同時(shí)遏制消費(fèi)者的過(guò)度需求。所以，虛假的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)對(duì)銀行抵押資產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)性產(chǎn)生嚴(yán)重影響，在國(guó)家宏觀政策調(diào)控下一旦房?jī)r(jià)回歸就將極易引發(fā)借款人的一系列理性違約風(fēng)險(xiǎn)，故在此階段商業(yè)銀行應(yīng)抬高信用門檻，選擇相對(duì)

58、謹(jǐn)慎的信貸政策。同時(shí)，降低貸款比例，來(lái)充分保證銀行信貸資產(chǎn)的安全。</p><p>　　所以，銀行要密切關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，同時(shí)要不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略和信貸政策。</p><p>　　2．調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置</p><p>　　銀行要從資產(chǎn)的期限屬性、利率屬性和風(fēng)險(xiǎn)屬性出發(fā)，立足于業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負(fù)債配置和經(jīng)營(yíng)環(huán)境的最佳方案通過(guò)

59、加強(qiáng)各類資產(chǎn)負(fù)債比例指標(biāo)管理、風(fēng)險(xiǎn)限額和產(chǎn)品定價(jià)政策、內(nèi)部利率調(diào)控等手段降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)．合理嚴(yán)格控制總量?jī)?yōu)化結(jié)構(gòu)配比．促進(jìn)安全性和盈利性、流動(dòng)性的協(xié)調(diào)運(yùn)作。同時(shí)以金融機(jī)構(gòu)間的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)為平臺(tái)，積極探索創(chuàng)新資產(chǎn)組合動(dòng)態(tài)管理轉(zhuǎn)移、分散、分離信貸風(fēng)險(xiǎn)。改變貸款組合的風(fēng)險(xiǎn)特征，以降低信貸資產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)度。</p><p>　　考慮到經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)和未來(lái)利率變動(dòng)的影響，商業(yè)銀行更應(yīng)主動(dòng)調(diào)整收益結(jié)構(gòu)，努力提高

60、對(duì)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力。</p><p>　　三、對(duì)銀行有效減少住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議</p><p>　　1、完善住房貸款相關(guān)的保險(xiǎn)制度</p><p>　　降低我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要制度是個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)制度。個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)是指借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，根據(jù)規(guī)定合同購(gòu)買政府設(shè)立的住房貸款保險(xiǎn)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同內(nèi)容約定的可能發(fā)生的一些事故及其造成

61、的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人因傷殘、疾病、死亡、下崗等原因不能按期償還貸款本息時(shí)需負(fù)責(zé)承擔(dān)替借款人償還貸款本息的行為。</p><p>　　此類保險(xiǎn)主要有三種，一是綜合保險(xiǎn)，借款人的借款人和借款人信用保險(xiǎn)的綜合保險(xiǎn)；二是貸款信用保險(xiǎn)，實(shí)行借款人的住房抵押擔(dān)和房地產(chǎn)開發(fā)公司信用保證保相結(jié)合；三是抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。</p><p>　　為了降低金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)

62、人住房貸款管理辦法》規(guī)定以房產(chǎn)作為抵押的借款人，需在貸款合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。目前，我國(guó)多家保險(xiǎn)公司均開辦了此項(xiàng)業(yè)務(wù)，并且絕大多數(shù)都是采取將抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和貸款信用保險(xiǎn)合二為一的綜合購(gòu)房保險(xiǎn)形式，稱為“住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)”、“商品房抵押貸款保險(xiǎn)”等。這一險(xiǎn)種對(duì)住房金融業(yè)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，都起到了相當(dāng)?shù)姆e極作用。但因?yàn)檫@個(gè)個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目開辦時(shí)間并不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)也相對(duì)不足，在業(yè)務(wù)的辦理和實(shí)施方面亦存

63、在著諸多問(wèn)題，所以更需要進(jìn)一步加以創(chuàng)新和完善。</p><p>　　2、加強(qiáng)銀行自身操作管理</p><p>　　同時(shí)，在銀行貸前審查中，就在目前我國(guó)的個(gè)人信用制度尚不夠健全的狀況下，除了依據(jù)信貸調(diào)查和有關(guān)的證明材料來(lái)審定借款人是否具有借款資格及還款能力外還應(yīng)充分運(yùn)用信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和檢測(cè)和分析方法對(duì)借款人的短期、中長(zhǎng)期乃至長(zhǎng)期償還債務(wù)能力進(jìn)行較為準(zhǔn)確的綜合判定。在實(shí)際操作中還應(yīng)堅(jiān)決杜絕“有抵

64、押無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”或“有保證無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。無(wú)論是房產(chǎn)抵押、開發(fā)商階段性擔(dān)保、回購(gòu)或是保險(xiǎn)公司履約保證保險(xiǎn)都只是第二還款來(lái)源，而一旦銀行需要對(duì)貸款提前行使擔(dān)保債權(quán)，那么該筆貸款無(wú)論從質(zhì)還是量上來(lái)講都已經(jīng)發(fā)生了損失，因此貸前調(diào)查是必不可少的。</p><p>　　貸后管理中，銀行應(yīng)對(duì)已發(fā)放貸款的還款情況進(jìn)行跟蹤和監(jiān)控，對(duì)發(fā)生的有可能影響貸款正?；厥盏那闆r及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理；對(duì)逾期貸款應(yīng)加強(qiáng)催收及抵押物處置力度；特別要注意訴

65、訟時(shí)效，盡力保全銀行資產(chǎn)。</p><p>　　除此之外，銀行信貸人員不僅要充分掌握房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融的基本知識(shí)還要對(duì)與此相關(guān)的建筑、房地產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)登記制度、抵押擔(dān)保法律法規(guī)有較深的了解。并且要能夠自覺(jué)關(guān)注國(guó)家宏觀政策和金融制度變化。銀行還應(yīng)當(dāng)?shù)闹ε囵B(yǎng)房信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)操守，使其嚴(yán)守職業(yè)道德；運(yùn)用合理的激勵(lì)約束機(jī)制，避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　3、推進(jìn)房地產(chǎn)融資的多元

66、化。</p><p>　　目前我國(guó)房地產(chǎn)金融以債權(quán)融資為主,股權(quán)融資較少,其融資格局較為單一。據(jù)估算,目前我國(guó) 80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來(lái)自商業(yè)銀行信貸。而在國(guó)外成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,還存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。推動(dòng)房地產(chǎn)融資的多元化,有助于降低房地產(chǎn)融資對(duì)于銀行信貸的過(guò)分依賴。</p><p>　　

67、4、加強(qiáng)信貸人員培訓(xùn),提高整體綜合素質(zhì)。</p><p>　　根據(jù)近年來(lái)各商業(yè)銀行實(shí)行機(jī)構(gòu)改革后部分信貸人員流失,以及銀行內(nèi)部崗位調(diào)整后信貸人員變動(dòng)較大的實(shí)際情況,亟需對(duì)信貸人員從思想品德和業(yè)務(wù)素質(zhì)、從道德素養(yǎng)到風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、從規(guī)章制度到操作程序、從營(yíng)銷方法到服務(wù)要求等方面進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn),努力建設(shè)一支思想過(guò)硬、業(yè)務(wù)精良的高素質(zhì)信貸隊(duì)伍,從而促進(jìn)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。</p><p>　　結(jié)

68、論：對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行的住房貸款，存在著很多一定量的風(fēng)險(xiǎn)，我們不能坐以待斃，必須采取一系列有效措施和手段予以制止和防范。以力求將我國(guó)商業(yè)銀行的住房貸款推向更好更安全的新境地。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　[1]George H. Hempel. Bank Management.John Wiley&Sons,Inc.,19

69、94 </p><p>　　[2] 郭春紅.《我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析與防范》[J]，《致富時(shí)代：下半月》，2009</p><p>　　[3] 倪風(fēng)玥，信貸政策與信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，《河北金融》2007 </p><p>　　[4] 范紅雷.《我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范》[J]，《改革與開發(fā)》，2008. </p><p>

70、;　　[5] 胡紅星.《我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范》[J],《蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版》，2007.</p><p>　　[6]羅光協(xié)，鄧亞平，陳松林；我國(guó)新一輪銀行信貸增長(zhǎng)變化分析</p><p>　　[7]Frank J Fabozzi, Atsuo Koninshi. Asset/Liability Management. Chicago: Prob us Pubil

71、ishing Company,1999 </p><p>　　[8] 余霜，尹科，謝成德.《論個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)與防范》[J]，《安順學(xué)院學(xué)報(bào)》，2009</p><p>　　[9] 郭田勇；2010_優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)創(chuàng)新信貸機(jī)制；中國(guó)中小企業(yè)；2010 </p><p>　　[10]中國(guó)人民銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指

72、導(dǎo)意見(jiàn)。銀發(fā)（2009）92號(hào)，2009年3月18日</p><p>　　[11] 易菊香.《個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理探討》[J]，《中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)》，2008 </p><p>　　[12] 田瑞璋主編. 《商業(yè)銀行的投資銀行業(yè)務(wù)》.中國(guó)金融出版社，2004</p><p>　　[13] 莊毓敏，商業(yè)銀行業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)，中國(guó)人民大學(xué)出版社，1999</p>

73、;<p>　　[14]Sacks,Paul M and S H Crawford . New Products,New Risks. Harper Collins Inc.,1991 </p><p>　　[15] 戴國(guó)強(qiáng)主編.《商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)學(xué)》.高等教育出版社，1999</p><p>　　[16]Paul H Allen. Reengineering the Bank.

74、MeGraw Hill,1997 </p><p>　　[17] 姚長(zhǎng)輝，商業(yè)銀行信貸與投資，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社，1997</p><p>　　[18]劉慧敏，我國(guó)資本市場(chǎng)國(guó)際化的戰(zhàn)略選擇[J],證券市場(chǎng)導(dǎo)報(bào)，2004</p><p>　　[19]蔣建平，商業(yè)銀行內(nèi)部控制與稽核[M]，北京：北京大學(xué)出版社，2002</p><p>　　[20]章

75、彰，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理[M],北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002</p><p>　　[21]王廣謙：《中央銀行學(xué)》，高等教育出版社，1999</p><p>　　[22]易綱、張帆：《宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008</p><p><b>　　致謝：</b></p><p>　　老師們不畏嚴(yán)寒和酷暑，授予