北京市保障性住房制度與中低收入家庭安居問題的數(shù)量分析.pdf

1、伴隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，住房分配制度經(jīng)歷了由住房公共福利分配模式，單一的貨幣化分房模式，向商品化住房供應(yīng)制度的轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)提供了重要發(fā)展契機(jī)。市場經(jīng)濟(jì)作用下房地產(chǎn)市場的繁榮使住房供給數(shù)量、房屋質(zhì)量、配套標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)穩(wěn)步提高，但同時(shí)也伴隨著住房價(jià)格快速上漲，商品房售價(jià)最高記錄被不斷刷新。北京從2007年起房價(jià)一路走高，在高房價(jià)面前，中低收入居民家庭住房條件無力改善、基本住房需求無法得到滿足。為此，關(guān)于保障性住房制度與中低收入家庭

2、安居問題的研究，不僅非常急迫，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)也有顯著的理論和學(xué)術(shù)價(jià)值。
　　本文針對(duì)北京市保障性住房制度特點(diǎn)，把數(shù)量分析方法應(yīng)用到對(duì)保障性住房制度問題的研究，并提出了針對(duì)保障房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、保障規(guī)模、資金需求和退出機(jī)制等保障房主要制度環(huán)節(jié)的一套測算方法體系。
　　本文的主要工作為:
　　首先，提出了保障房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的測算方法。構(gòu)建比較靜態(tài)分析模型作為全文理論研究基礎(chǔ)。提出兩種測算保障房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的方法，一是在政府給定

3、保障規(guī)模情況下，基于收入分布函數(shù)擬合方法測算準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);二是從商品房市場價(jià)格出發(fā)，基于房價(jià)收入配比公式方法測算準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合收入分布函數(shù)擬合方法，在既定的保障規(guī)模下測算廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)線，并與現(xiàn)行的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和制度保障規(guī)模做對(duì)比分析。以廉租房為例，當(dāng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后計(jì)算政策效應(yīng)差異性并進(jìn)行政策模擬。
　　其次，對(duì)保障房制度保障規(guī)模進(jìn)行測算。對(duì)于保障規(guī)模賦予兩種角度的解讀，一是制度保障規(guī)模，即收入水平低于廉租住房、

4、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房制度準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的中低收入居民人數(shù)，并對(duì)“十二五”期間保障規(guī)模的變化趨勢進(jìn)行預(yù)測;另一種是對(duì)實(shí)際保障房需求總量的計(jì)算，即按照實(shí)際商品房價(jià)格和居民實(shí)際收入水平計(jì)算的無力購買商品房居民的人數(shù)，這部分居民需要政府為其提供住房保障，以及對(duì)居民可以承受商品房價(jià)格區(qū)間的測算。對(duì)保障房體系和商品房市場間的夾心層群體規(guī)模進(jìn)行測算，提出保障房體系內(nèi)夾心層群體問題與群體規(guī)模計(jì)算方法。
　　再次，對(duì)保障房資金總量的測算。通過對(duì)保障房資

5、金需求總量目標(biāo)的任務(wù)分解，先依據(jù)保障房制度規(guī)則，分別構(gòu)建了廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的資金需求測算模型，而后匯總成為北京市保障房資金需求總量模型。并利用相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析。歸納了保障房資金供給渠道類型，用博弈論方法證明社會(huì)資本參與保障房建設(shè)的可行性。
　　最后，提出保障房退出機(jī)制設(shè)計(jì)。在住房過濾理論、住房供求關(guān)系與住房需求理論、居民收入的住房消費(fèi)比例與需要層次理論的基礎(chǔ)上，本文提出了梯度補(bǔ)貼動(dòng)態(tài)退出機(jī)制模型。針對(duì)夾心