太原市公共租賃住房的租金定價(jià)研究.pdf

1、我國(guó)的公共租賃住房租金定價(jià)存在著租金標(biāo)準(zhǔn)制定不合理的問題,究其原因在于,從微觀層面看,定價(jià)方法不科學(xué),僅考慮一個(gè)或兩個(gè)因素來制定租金標(biāo)準(zhǔn),如只考慮成本因素、只考慮收入差異或者只根據(jù)市場(chǎng)租金下浮一定比例來定價(jià)等,并沒有一個(gè)全面、綜合的定價(jià)體系;從宏觀層面看,未能準(zhǔn)確選擇影響租金標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵因素,無法針對(duì)不同時(shí)間和不同地區(qū)進(jìn)行動(dòng)態(tài)定價(jià),尤其是缺乏定量分析,最終導(dǎo)致租金的定價(jià)區(qū)間不合理,無法兼顧到住房政策的保障性與可持續(xù)性。
　　太原市的

2、公共租賃住房剛剛起步,相關(guān)政策制定尚不完善,也沒有一個(gè)完善合理的定價(jià)模型來作為依據(jù)。本文就是要通過對(duì)目前理論界租金定價(jià)幾種模式的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行對(duì)比分析,以及對(duì)保障性住房租金定價(jià)的國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀的分析,得出一個(gè)適合于太原市公共租賃住房的更為全面的定價(jià)模式,同時(shí)可為其他城市的公共租賃住房的定價(jià)實(shí)踐提供有效參考,有利于充分凸顯社會(huì)保障制度的公平性原則,有助于社會(huì)和諧,政治穩(wěn)定,有效刺激了經(jīng)濟(jì)發(fā)展,也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定、和諧、有序的發(fā)展。

3、r>　　定價(jià)思路為,首先基于受保障群體的支付能力計(jì)算出可承受租金作為基準(zhǔn)租金,然后利用租金價(jià)值結(jié)構(gòu)理論計(jì)算出成本租金,將基準(zhǔn)租金與成本租金、市場(chǎng)租金進(jìn)行比對(duì)來衡量租金的合理性,最后利用宏觀層面的多元線性回歸模型對(duì)公共租賃住房的租金實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整。前者選擇了家庭人均月收入、配租面積、家庭人口數(shù)量及區(qū)位差異等因素,用于得出針對(duì)太原市某一個(gè)家庭的具體定價(jià)值,是基于微觀和靜態(tài)層面的定價(jià);后者選擇了非戶籍人口比重、城鎮(zhèn)居民人均可支配年收入、人均GD

4、P以及固定資產(chǎn)投資總額等四個(gè)因素,作為針對(duì)一個(gè)城市市場(chǎng)租金的影響因素,得出其與市場(chǎng)租金的多元線性回歸方程,進(jìn)而依據(jù)將來太原市的四個(gè)自變量的變化值預(yù)測(cè)出新的市場(chǎng)租金,從而得到太原市合理的公共租賃住房租金定價(jià)范圍,是基于宏觀和動(dòng)態(tài)層面的定價(jià)。
　　公共租賃住房的租金定價(jià)應(yīng)該依據(jù)如下原則來進(jìn)行:微觀租金定價(jià)應(yīng)該確保資金的可回收性,符合保本微利原則;租金水平應(yīng)該實(shí)行差異化保障;應(yīng)該考慮同區(qū)位同類住房的市場(chǎng)租金水平;應(yīng)該兼顧受保障群體、政府