鵬華前海萬科REITs產(chǎn)品結構及其風險研究.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，以下簡稱“REITs”)是20世紀60年代在美國首次出現(xiàn)的一種金融產(chǎn)品，由于其相關政策優(yōu)勢眾多，因而在海外市場發(fā)展迅速。目前已成為繼貨幣、債券、股票之后的第四大類投資產(chǎn)品。海外市場REITs的發(fā)展十分迅速，REITs在國內(nèi)的發(fā)展也在逐步提速。2015年6月，鵬華前海萬科REITs獲證監(jiān)會批準發(fā)行，成為中國大陸第一支在交易所上市的公募REITs。鵬華前海萬科REI

2、Ts的發(fā)行標志著中國房地產(chǎn)金融行業(yè)的又一次金融創(chuàng)新。本文將采用文獻研究法、統(tǒng)計分析法、對比分析法、模型分析法、風險分析法等研究方法對鵬華前海萬科REITs的產(chǎn)品結構及其風險展開研究。
　　本文對產(chǎn)品結構及其風險的研究從四個方面入手，分別是基礎資產(chǎn)、投資收入、融資成本以及組織形式。在基礎資產(chǎn)方面，鵬華前海萬科REITs的基礎資產(chǎn)為前海企業(yè)公館的租金收益權而并非前海企業(yè)公館BOT項目，由此出現(xiàn)法律風險，并且房地產(chǎn)產(chǎn)權并不在鵬華前海萬科

3、REITs手中，并沒有實現(xiàn)真實出售與風險隔離。同時，由于產(chǎn)權的喪失，鵬華前海萬科REITs也不能獲得前海企業(yè)公館的增值收入。在投資收入方面，投資于房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)占基金資產(chǎn)總額的比例僅為23.32％。遠低于美國的75％的標準線，較低的房地產(chǎn)資產(chǎn)卻冠以REITs之名，難免會對投資者產(chǎn)生誤導。鵬華前海萬科REITs僅持有單一物業(yè)，容易產(chǎn)生非系統(tǒng)性風險，同時較低的房地產(chǎn)資產(chǎn)意味著較大的固定收益類、權益類投資，這使得鵬華前海萬科REITs不能夠

4、很好的抵抗市場波動風險。在融資成本方面，從萬科企業(yè)股份有限公司的角度來看，此次出讓前海企業(yè)公館項目未來租金收益權以獲得當期現(xiàn)金流絕非一個好的融資選擇。萬科的總資產(chǎn)收益率只有4％左右，其出讓一個收益率8.4％的項目實在是忍痛割腕之舉，較高的融資成本意味著各家中介機構的利潤都被壓縮。而且為了獲得較好的市場效應，鵬華前海萬科REITs享受了較大的稅收優(yōu)惠，這一點其他REITs難以復制。在組織形式方面，在考量了不同組織形式的優(yōu)缺點后，鵬華前海萬

5、科REITs選擇了設立較為簡單，免除雙重征稅的契約型組織形式。但契約型組織形式委托代理風險較高，這使得投資者難以對REITs的投資行為進行深度把控，容易產(chǎn)生委托代理風險。
　　通過分析鵬華前海萬科REITs的產(chǎn)品結構及其風險不難發(fā)現(xiàn)，其與成熟的REITs產(chǎn)品相比，仍存在許多不足。針對鵬華前海萬科REITs的產(chǎn)品結構及其風險，以及為促進REITs在中國的進一步發(fā)展，筆者提出了明晰基礎資產(chǎn)、優(yōu)化投資組合、完善激勵監(jiān)督機制等相應的產(chǎn)品結