馬某訴李某小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛案研究.pdf

1、住房問(wèn)題直接關(guān)系到民眾的切身利益。由于城市商品房?jī)r(jià)格上漲，越來(lái)越多的城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村村民房屋，村集體經(jīng)濟(jì)組織也想利用土地謀利，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的興建和交易也日漸興盛，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛數(shù)量也激增。對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地上合法建造的小產(chǎn)權(quán)房合同的效力認(rèn)定，理論和實(shí)務(wù)界一直存在爭(zhēng)議。
　　以北京第一起小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛為例，法院認(rèn)為購(gòu)買房屋同時(shí)也包含了購(gòu)買宅基地，而宅基地只能由村集體成員獲得，買受人李某是城鎮(zhèn)居民，雙方合同違反法律強(qiáng)制

2、性規(guī)定無(wú)效。但通過(guò)分析、解釋當(dāng)時(shí)以及現(xiàn)行的規(guī)范性文件規(guī)定后發(fā)現(xiàn)，涉案房屋是出賣人馬某父親的合法財(cái)產(chǎn)，馬某可依法繼承房屋，根據(jù)房地一體原則及有關(guān)規(guī)定，其還可繼承相應(yīng)的宅基地，享有宅基地使用權(quán)。同時(shí)，憲法、土地管理法、民法通則、物權(quán)法等相關(guān)法律、法規(guī)也并未禁止城鎮(zhèn)居民李某購(gòu)買馬某的房屋并因此取得宅基地使用權(quán)，特別是其中爭(zhēng)議較多的土地管理法，實(shí)際上是允許農(nóng)村房屋出賣，也未對(duì)買受人身份進(jìn)行限制。雖然國(guó)家有關(guān)政策對(duì)此有禁止性規(guī)定，但由于法律效力位

3、階太低，根據(jù)合同法司法解釋，不能以此作為認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)。對(duì)于村委會(huì)在集體土地建設(shè)用地使用證上對(duì)雙方交易行為的記載，只是證明作為土地的管理組織，村委會(huì)同意該買賣行為，但由于登記機(jī)關(guān)必須是縣級(jí)以上的政府部門(mén)，村委會(huì)的變更記載并不代表物權(quán)變動(dòng)的變更登記。因規(guī)范性文件規(guī)定，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋不能辦理變更登記，但根據(jù)合同法及相關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定，登記不是合同生效要件，未辦理變更登記并不影響合同效力，馬某與李某的買賣合同仍有效。而且認(rèn)定合同