淺析物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度——以徐某、江某訴某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司為視角.pdf

1、物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度起源于羅馬法，迄今已有兩千多年的歷史。我國(guó)《合同法》、《買賣合同司法解釋》等法律規(guī)定了交易物不符合質(zhì)量要求時(shí)，出賣人要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但是，物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度在商品房買賣合同的交房標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定并不明確。
　　以徐某、江某訴某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司為例，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在交房時(shí)所交付的房屋不為徐某、江某所認(rèn)可，徐某、江某認(rèn)為房屋沒(méi)有達(dá)到交房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，拒絕接房，并起訴要求某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)逾期交房

2、的違約責(zé)任。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司則認(rèn)為徐某、江某逾期接房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期接房的違約責(zé)任。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是房屋交房的標(biāo)準(zhǔn)究竟是什么，是否僅僅是進(jìn)行了竣工驗(yàn)收的備案登記。
　　從物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所交付的房屋是有許多瑕疵的，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所認(rèn)可的，但其認(rèn)為這些都不足以影響交房，因?yàn)楹贤s定的交房條件是進(jìn)行了竣工驗(yàn)收備案登記就可以，而買受人徐某、江某卻認(rèn)為存在這些瑕疵是開(kāi)發(fā)商違約，既然開(kāi)發(fā)商違約在先，自然其可以拒

3、絕接房，由此導(dǎo)致的逾期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。在我國(guó)目前對(duì)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的相應(yīng)法律法規(guī)中沒(méi)有規(guī)定商品房的瑕疵到底到什么程度才符合《合同法》所規(guī)定的不能實(shí)現(xiàn)合同目的，因此一審法院只能根據(jù)現(xiàn)有法律駁回雙方的訴訟請(qǐng)求，而原告方卻對(duì)這樣的判決不能信服。究其原因，這是因?yàn)槲覈?guó)對(duì)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的定性不準(zhǔn)確，救濟(jì)方式不完善、相關(guān)立法有缺失造成的。
　　文章建議吸取國(guó)外立法的有益之處，從準(zhǔn)確定性物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任即為違約責(zé)任、完善救濟(jì)方式體系、制