房屋借名登記法律問題的個案研究.pdf

1、房子在中國人眼中的重要性不言而喻，隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫與限購政策的出臺，房屋借名登記行為引起的糾紛數(shù)屢見不鮮。房屋借名登記行為是指借名人不滿足某種條件或者不方便以自己的名義去購買房屋時，與出名人達成借名協(xié)議，以出名人的名義購買房屋，借名人辦理相關(guān)的購房手續(xù)并且支付購房款，借名人對房屋實際占有使用，在條件方便將房屋過戶給借名人時，出名人再將房產(chǎn)過戶給借名人的行為。我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)立法模式實質(zhì)上采用的是以登記要件為主的原則。也就是說依據(jù)

2、現(xiàn)有物權(quán)法，在沒有足夠的證據(jù)證明登記存有錯誤時就推定不動產(chǎn)登記簿上的名義物權(quán)人為真實權(quán)利人。但是，在房屋借名登記中名義物權(quán)人與真實權(quán)利人處于相分離的狀態(tài)，所以如果直接按照登記推定力與登記公信力來對房屋借名登記行為進行判定，將會給真實權(quán)利人的利益造成損害。①由房產(chǎn)借名登記行為引發(fā)的糾紛很多，但是我國法律并沒有對此類行為做明確具體的規(guī)定。物權(quán)公示制度是對已經(jīng)登記的物權(quán)在當時狀態(tài)下所表現(xiàn)出來的一種行政確認，并不是對權(quán)利本身的確定，只有在涉及到

3、第三人時表現(xiàn)才會出來的公示效力，用以對第三人的信賴利益進行保護；在沒有涉及第三人的情況下，要注意對真正權(quán)利人的保護。
　　本文寫作的目的就是試圖通過對我國《物權(quán)法》相關(guān)條文的法律解析，結(jié)合理論與實踐中對房屋借名登記行為的各種觀點，從房屋借名登記行為產(chǎn)生原因與借名買房協(xié)議效力兩個角度來具體分析房借名登記的房屋歸屬問題，從而探求房屋借名登記中對真實權(quán)利人利益保護的途徑。本文以法律解釋為基礎(chǔ)，通過理論與案例相結(jié)合的方式進行論證，運用一個

4、經(jīng)典案例為線索，并運用其他相關(guān)案例進行進一步的佐證分析，體現(xiàn)很強的實踐性。本文主要由四部分構(gòu)成，總計約三萬字。
　　第一部分是主要案例的介紹，通過案例中當事人的訴訟請求與答辯意見分析爭議焦點，依據(jù)爭議焦點為下文的借名買房協(xié)議效力、房屋物權(quán)歸屬的論述做鋪墊。在分析法院判決后所引發(fā)的思考，提出問題引出下文。
　　第二部分從房屋借名登記產(chǎn)生的背景及借名買房協(xié)議的界定，來分析借名買房協(xié)議的性質(zhì)與效力。從借名協(xié)議與相近概念的區(qū)分，包括

5、對代理行為、行紀行為、委托行為的比較，總結(jié)得出借名買房協(xié)議的特點與性質(zhì)，對借名買房協(xié)議的概念進行明確。在學術(shù)界中，對借名買房協(xié)議的性質(zhì)與效力有不同的觀點，筆者對否定說與肯定說進行觀點評析，再闡述自己觀點。以民事行為效力的一般規(guī)定為基礎(chǔ)，以《合同法》第52條規(guī)定為依據(jù)，綜合借名買房協(xié)議的發(fā)生原因來對借名買房協(xié)議效力進行分析。在借名買房協(xié)議不違反國家強制性規(guī)定、不存在惡意串通且不損害他人利益的情形下，借名買房協(xié)議應(yīng)該有效；在違反了國家的強制

6、性規(guī)定,或者屬于《合同法》第52條規(guī)定無效合同種類的情況下，借名購房協(xié)議屬于無效協(xié)議。
　　第三部分從《物權(quán)法》第9條和第16條對不動產(chǎn)登記的規(guī)定，可以得知我國采取登記主義為主，登記具有推定力與公信力。但是登記的性質(zhì)屬于行政審查而不是行政確權(quán)，所以當真實權(quán)利人具有充足的證據(jù)證明登記是錯的，就可以申請異議登記或者更正登記，來對自己的權(quán)利進行保護。本文通過對借名買房協(xié)議效力的具體分析，認為在借名協(xié)議無效的情況下，借名人不能取得房屋的物

7、權(quán)歸屬。在借名協(xié)議有效的情況下，還要區(qū)分是否涉及第三人情形。登記推定力主要表現(xiàn)在涉及善意第三人的情況下對其信賴利益的保護，使得真實權(quán)利人不能因為登記錯誤來主張第三人返還原物，只能承受喪失物權(quán)的不利后果。但是在不涉及第三人的情況下，借名人應(yīng)該取得房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。在理論分析中聯(lián)系本案，具體分析本案中借名買房的效力、物權(quán)歸屬問題。
　　第四部分是關(guān)于房屋借名登記相關(guān)的法律問題分析。涉及本案中在對不動產(chǎn)登記產(chǎn)生異議時，是否可以提起民事訴訟