轉型期房地產A股并購價值分析.pdf

1、2014年開始的新一輪房地產調整周期與2008、2012年相比存在較大不同，流動性層面的變化將愈發(fā)貼近于整體經濟轉型的背景，M2增速過快與過低將被一定區(qū)間內的穩(wěn)定所替代，而房地產的行業(yè)政策也將逐步回歸市場化，由此導致的區(qū)域城市分割與企業(yè)經營差異將會不斷強化，而四大因素結合在一起，將使得房地產行業(yè)的演繹更加回歸真實需求的本質，也就是人口結構變化所決定的工業(yè)化演進周期變局。
　　而根據人口結構大致估算可知，國內后續(xù)房地產發(fā)展依賴于改善

2、型需求帶來新一輪增長可能要等到2020年以后，那么在目前這種房地產銷量、價格增速彈性逐步下移的初始階段，房地產 A股的股權價值在2010年之后就處于相比此前周期明顯的較低位置，預計在轉型期這種相對低位會維持較長時間，以此，房地產A股如何獲得超額收益，將更多的取決于并購價值體現(xiàn)。
　　在深刻解析2014年上半年金地集團、金融街、新黃浦股價表現(xiàn)異常的同時，本文借鑒了美國上市公司中Pulte Homes、Centex合并和萬豪集團的業(yè)務

3、分拆兩大案例，認為當房地產行業(yè)進入轉型期相對低估成為一種常態(tài)時，并購價值理應能夠展現(xiàn)為股價上的超額收益，當然，這種并購價值一方面需要上市公司本身處于相對較低的估值水平，另一方面則是并購價值是否能最終衍生出新的增長動力或者模式。
　　圍繞此出發(fā)，本文以行業(yè)整合者、有望強強聯(lián)合、房地產業(yè)務之外特殊價值三項刪選標準，認為在新常態(tài)經濟增速和房地產銷量趨于下移的過程中，萬科、招商、榮盛發(fā)展、泛?？毓?、陸家嘴、張江高科、華僑城符合并購價值最終