銀泰商業(yè)的地產(chǎn)投資分析.pdf

1、并購或自建購物中心/綜合體的重資產(chǎn)擴張是百貨企業(yè)自2011年以后的重點轉(zhuǎn)型方向。本文以轉(zhuǎn)型中的代表企業(yè)銀泰商業(yè)為例，對轉(zhuǎn)型中出現(xiàn)的問題及解決方案提出探討，以期對百貨行業(yè)的集體轉(zhuǎn)型提供借鑒。
　　銀泰商業(yè)的重資產(chǎn)擴張方式主要是在母公司架構(gòu)下以“地產(chǎn)+零售”的商業(yè)模式參與綜合體開發(fā)。該商業(yè)模式中，銀泰商業(yè)主要對關(guān)聯(lián)公司銀泰置地進行資金輸血，待綜合體建成后參股或租賃其中的購物中心。部分由銀泰商業(yè)全資開發(fā)的綜合體則由銀泰置地整體代建及銷售

2、除購物中心以外所有產(chǎn)品。
　　銀泰商業(yè)的重資產(chǎn)擴張已經(jīng)暴露出了幾大問題：一是其盈利模式可能不具備可持續(xù)發(fā)展性。銀泰商業(yè)力求仿效萬達第三代綜合體的租售并舉模式，但目前僅停留在以售養(yǎng)租模式階段。而分析萬達2014年的最新招股說明書可見，作為全國商業(yè)龍頭的萬達其實也僅達成以售養(yǎng)租模式并存在財務(wù)風(fēng)險。二是從傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型到購物中心運營，收銀及財務(wù)系統(tǒng)、人員架構(gòu)、預(yù)售卡制度等均未能適應(yīng)百貨的聯(lián)營模式到購物中心租金模式的轉(zhuǎn)變，對供應(yīng)商的控制力有