太原市及其新興商圈商業(yè)地產(chǎn)投資風險分析.pdf

1、與其他類型房地產(chǎn)項目相比，商業(yè)地產(chǎn)項目最突出的特點是收益較高，但高收益背后同樣伴隨著較高的風險，目前太原市商業(yè)地產(chǎn)的投資存在著投資規(guī)模盲目擴大、盲目開發(fā)、對風險識別不夠以及抗風險能力較弱等問題，這些問題都大大增加了太原市商業(yè)地產(chǎn)投資的風險，造成項目失敗，使投資者蒙受巨大損失，這是研究太原市商業(yè)地產(chǎn)投資風險管理的要義。與其他城市相比，太原市及其各個商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目都有自身的發(fā)展特點，商業(yè)地產(chǎn)項目通常會面臨政策、宏觀經(jīng)濟、區(qū)域環(huán)境、市場、

2、決策與管理、技術(shù)六大風險，本文在把握商業(yè)地產(chǎn)項目特點的基礎(chǔ)上，充分分析了太原市及其商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況，識別出六大風險中分別包含的各類風險因素。政策風險因素中包括土地政策、金融政策和稅收政策風險；宏觀經(jīng)濟風險因素中包括經(jīng)濟狀況變化、通貨膨脹風險；區(qū)域環(huán)境風險因素中包括區(qū)域經(jīng)濟變化、城市規(guī)劃、區(qū)域人口和競爭項目風險；商業(yè)地產(chǎn)市場因素中包括供給、需求、租金或售價、空置面積和購買力風險；決策與管理風險因素中包括項目定位、時間管理和工程事故風

3、險；技術(shù)風險因素中包括施工質(zhì)量和建筑技術(shù)更新改造風險。
　　本文在深度分析太原市商業(yè)地產(chǎn)市場及商圈發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，從政策、宏觀經(jīng)濟、區(qū)域環(huán)境、市場、決策與管理、技術(shù)等六大方面選取了十九項指標進行了分析。文章首先利用層次分析法對太原市商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的風險因素進行估計，以確定各風險因素所占的權(quán)重，然后將太原市三個新興商圈面臨的風險程度分為高、較高、中、較低、低五個等級，由專家打分確定三個新興商圈內(nèi)各自的投資風險因素在不同程度上發(fā)生

4、的可能性，運用模糊綜合評價法，最終確定三個商圈各自面臨的所有風險因素在不同程度上發(fā)生的概率。分析的結(jié)果顯示：在六個一級指標中，目前太原市商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的最大風險為市場風險；在十九項二級指標中，太原市商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的最大風險為租金或售價風險；面臨的第二大風險為區(qū)域經(jīng)濟變化風險；面臨的第三大風險為宏觀經(jīng)濟狀況變化風險。三個新興商圈中，火車南站商圈的投資風險程度較低，長風商務(wù)區(qū)商圈和下元商圈的投資風險屬于中等程度，相對而言，長風商務(wù)區(qū)商圈

5、的投資風險略低于下元商圈。最后，在前文分析的基礎(chǔ)上，對太原市商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的各類風險因素的大小、新興商圈投資風險的大小程度以及新興商圈各自的優(yōu)劣勢進行比較，提出防范風險的具體建議。整體而言，對于那些投資者無法直接控制的系統(tǒng)風險，最好的方法就是做好調(diào)查研究，實時掌握市場和經(jīng)濟、政策的變化趨勢，而對于投資者有一定控制能力的個別風險，則需要在對客觀環(huán)境因素有足夠了解的基礎(chǔ)上加強自身管理等能力的提高和改善。三個新興商圈商業(yè)地產(chǎn)投資風險的防范則