太原市商業(yè)市場商圈專業(yè)市場調(diào)研報告

1、太原市商業(yè)市場商圈專業(yè)市場調(diào)研報告,目錄,調(diào)研范圍 重點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)營狀況 導(dǎo)視系統(tǒng) 思考與借鑒,一、調(diào)研范圍,,,,,（一）臨街門店1.柳巷商圈：銅鑼灣步行街、鐘樓街、柴市巷、開化寺 街臨街孕嬰店、童裝店、兒童游樂店；2.服裝城：朝陽街臨街孕嬰店、童裝店、兒童游樂店；3.新建路桃園：孕嬰店、童裝店、兒童游樂店。 （二）商場：1.服裝城商圈：東方紅、圣亞、同至人購物中心、新西城；2.特色商城：康隆（新、舊），富百家

2、、立達(dá)、潮流匯；3.柳巷商圈高端購物中心：銅鑼灣、華宇、貴都、茂業(yè)百貨、天美名店、巴黎春天購物中心、FBC商場；4.親賢長風(fēng)商圈：王府井、天美、北美、梅園百盛（一、二部）5.太原知名兒童商城（喜寶）、八方商貿(mào)城,調(diào)研項(xiàng)目介紹,柳巷、服裝城商業(yè)對比,二、重點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)狀,柳巷,本次柳巷市調(diào)主要以潮流型大賣場為主要調(diào)研對象，市調(diào)項(xiàng)目有：潮流匯、立達(dá)、流行前線、韓國城、自由前沿；調(diào)研方面為：租金、動線、運(yùn)營模式、規(guī)劃、裝修感官等。,1、

3、立達(dá)國際商城,項(xiàng)目概況,經(jīng)營狀況及特點(diǎn),女性消費(fèi)為主題；經(jīng)營狀況差異較大。 從調(diào)研情況看，消費(fèi)群體主要集中于商場一層，二層客流與一層有非常明顯的差距，缺乏管理，商場經(jīng)營秩序混亂動線較差，死角多。 僅有一層入口大廳一組扶梯，二到三層只有消防樓梯，兩座樓梯分布于商場北門及東北角，較為隱蔽；同時商場存在多處死角，規(guī)劃存在不合理性，也是影響二層客流的原因之一。設(shè)備設(shè)施過于陳舊，已不能滿足經(jīng)營需求。 店內(nèi)無空調(diào)、暖氣

4、、通風(fēng)不暢，裝修老舊。大多數(shù)品牌經(jīng)營狀況不佳，銷售較好的幾個買手店都在一層。商場根據(jù)通道分為紐約街、巴黎街、倫敦街等特色步行街，但其裝修風(fēng)格名不副實(shí)。,2、韓國城,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目特點(diǎn),商場內(nèi)部動線單一，僅一座樓梯與各樓層相連接；內(nèi)部設(shè)計富有時尚感，各樓層品類劃分明了；一層主營配飾、擺件、生活用品；二層主營男裝、男鞋；三層主營女裝，商鋪門頭經(jīng)統(tǒng)一設(shè)計；但由于客流量不足，有多家商鋪及柜臺轉(zhuǎn)讓；商場所經(jīng)營商品與商場名稱“韓國城”并

5、不相符。,3、自由前沿,項(xiàng)目概況,經(jīng)營現(xiàn)狀及特點(diǎn),經(jīng)營面積較??；自由前沿客流主要集中于一層，商場僅有一座狹窄樓梯與二層相連，并且樓梯位于商城最西面，位置靠后，較為隱蔽，導(dǎo)致二層客流量較?。簧虉鰞?nèi)部過道狹窄，只可一人通過；有一些特色鮮明的店鋪。,4、流行前線,項(xiàng)目概況,經(jīng)營現(xiàn)狀及特點(diǎn),流行前線位于柳巷南路與開化寺街的交匯處，地理位置條件優(yōu)越，客流量大；與必勝客與美莎國際相鄰接，帶動了商場一定的人氣，商場雖處于負(fù)一層位置，但有充分的

6、客流量。商場內(nèi)部規(guī)劃簡單，動線明了，有不少年輕人群到此消費(fèi)，充分體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越的特點(diǎn)。品牌化發(fā)展趨勢。,5、潮流匯,項(xiàng)目概況,現(xiàn)狀及特點(diǎn),“潮流匯購物城”是流行前線商貿(mào)有限公司精心打造的“都市時尚年輕派Shopping Mall”，是繼流行前線休閑連鎖商場成功運(yùn)營之后向時尚、高端、專業(yè)全面化升級的又一大型開發(fā)項(xiàng)目。業(yè)態(tài)豐富，包括服飾零售、餐飲、娛樂、配套等業(yè)態(tài)，其中娛樂、餐飲占比達(dá)到65%，其中娛樂占比為55%。引進(jìn)多家主力

7、店：橫店影城、卡丁車俱樂部、唱響KTV、快樂迪KTV、環(huán)球約克、傣妹火鍋、肯德基吧、必勝客等。但主力店相對獨(dú)立，由于營業(yè)時間的差異，無法與零售進(jìn)行客流共享，主力店對整體的客流帶動作用不大。貨品較為豐滿，個性時尚，符合潮男潮女的消費(fèi)定位，回頭客較多。商場內(nèi)部規(guī)劃比較合理，過道相對比較開闊，門店設(shè)計各具特色，與商場的潮流主題相輝映；缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營，商戶商戶經(jīng)營中吃飯、嗑瓜子、聊天、打鬧現(xiàn)象較為普遍，五層KTV，卡丁車屬娛樂目的性消費(fèi)

8、，聚客效應(yīng)高，并配有直達(dá)電梯，經(jīng)考察卡丁車俱樂部有酒吧相配套，白天客流稀少，營業(yè)高峰期應(yīng)是在晚間。停車位充足。銅鑼灣步行街、餐飲街兩邊各自劃分有停車位，為驅(qū)車購物的顧客提供了便利性，從而也為該項(xiàng)目帶來了充足的人流,主力店、次主力店,潮流匯平面圖,二層,三層,四層,五層,二層品類占比分析,6、富百家,項(xiàng)目概況,經(jīng)營現(xiàn)狀及特點(diǎn),由山西同至人集團(tuán)投資建設(shè)的一家集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的綜合性現(xiàn)代小百貨市場，富百家連鎖經(jīng)營模式和經(jīng)營理念

9、成是一個亮點(diǎn)。地理位置得天獨(dú)厚，三面臨街。經(jīng)營品類豐富，與區(qū)域特點(diǎn)相呼應(yīng)，手機(jī)及關(guān)聯(lián)商品比例非常大 搜機(jī)城、話機(jī)世界、冠芝霖手機(jī)大賣場手機(jī)配飾、手機(jī)維修外，居家時尚生活館；裝修風(fēng)格時尚，令人耳目一新商場內(nèi)商品種類繁多，并且商品有一定的新穎，富有時尚感；價格水分較大，有些商家標(biāo)價與售價差別非常突出，整體價位不低。,富百家平面圖,一層,二層,三層,業(yè)態(tài)占比,一層：,二層：,,三層：,租金水平,7、食品街,項(xiàng)目概況,2

10、012年8月第開始，食品街啟動改造升級工程，范圍為北起府東街文化廣場，南至鐘樓街，長480.85米，總投資約1.1億元人民幣。實(shí)際改造后全長552米，寬由原來的5至7米拓寬為10米， 食品街的路面升級改造后，政府統(tǒng)一規(guī)劃道路兩側(cè)的建筑，恢復(fù)明清建筑風(fēng)格，統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)布局，統(tǒng)一招商管理，引入老字號的地方特色美食，恢復(fù)其昔日風(fēng)采，把食品街打造成集餐飲、觀光、休閑于一體的特色休閑街區(qū)。,,,,,,,,,,,,,,,,,,

11、,,光頭香辣蟹,天朋聚驢肉張,老北京鹵煮火燒,忠武紫菜飽飯,食客幫,天香樓,獨(dú)門沖烤全魚,晉縷鐵路銀行（舊址）,九州煙行,九州茶行,西樹果飲、泡芙,海鮮世界、三晉飯莊、臺灣小吃,胡同烤肉,晉何辣妹子,蒸善美,愚掌門,阿豹魚丸,吉祥餛飩、吉滿杯、快樂檸檬,,,,,,,,,,,,,,,泉娃子,伊清園,屈禮洪,雪山冷飲廳,山西小吃城,拿渡麻辣香鍋、李記魷魚、多美本鋪,漁夫海鮮撈面、找茬、綠呼吸咖啡廳,臺灣茶爺、晉韻樓,湘菜館、餃子館,

12、新辣道魚火鍋,綠蘿餐廳、黃記煌,披薩獵手,民生、中信、建設(shè)、農(nóng)業(yè)銀行,壹吃三羊湯,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目現(xiàn)狀及特點(diǎn),食品街經(jīng)過重新改造后，統(tǒng)一的古樓風(fēng)格成為太原市一特色景點(diǎn)；通過前期招商保留了一部分消費(fèi)者認(rèn)可的餐飲店，比如屈禮洪、雪山冷飲廳，同時引進(jìn)了更多品牌餐飲，比如胡同烤肉、披薩獵手、九格重慶火鍋等，因此成為消費(fèi)者消費(fèi)、游覽的一條主力特色餐飲街，食品街以它古色古香的文化特色吸引了更多的客流，這一特色也值得一些其他項(xiàng)目所借鑒。就目前商戶

13、經(jīng)營狀況，較改造前吸引了大量的客流來此消費(fèi)，同時通過后期招商引進(jìn)了更多的時尚餐飲品牌，為食品街匯聚了更高的人氣。餐飲品牌具有一定的特色，較改造之前大部分都是飯店而言，改造后增添了更多的時尚元素，增加了更多的特色餐飲、小吃，從而吸引了光大消費(fèi)者來此消費(fèi)。 臨近鼓樓街配有一個較大的停車場，工作日停車場內(nèi)車輛保有量不高，同時由于鼓樓街平日車流量本身并不高，大部分客流都是從鐘樓街進(jìn)入，也可能是造成停車場車輛數(shù)不多的一個原因 租金水平非常

14、高，小的商鋪日租金達(dá)到27元/天/平米,柳巷租金水平,租金單位：元/天/平米,服裝城租金水平,租金單位：元/天/平米,三、導(dǎo)視系統(tǒng),四,,,購物中心主標(biāo)志,,入口主標(biāo)志,,,（1）潮流匯外立面及l(fā)ogo設(shè)計,,1、.潮流匯,（2）潮流匯商場內(nèi)裝修設(shè)計,,,頂部設(shè)計,,扶梯周邊,,通道口裝飾,四,（3）潮流匯導(dǎo)視、公共設(shè)施設(shè)計,,,四,（3）潮流匯導(dǎo)視、公共設(shè)施設(shè)計 ②,,,區(qū)域?qū)б暸?,,,樓層導(dǎo)視牌,,公共座椅,,,2.貴都世紀(jì)廣場

15、,外立面,服務(wù)臺,樓層導(dǎo)視,樓層導(dǎo)視,頂部設(shè)計,,,3.萬通購物廣場,外立面,室內(nèi)廣告設(shè)計,消防設(shè)施,,,四,外立面,樓層導(dǎo)視,休息區(qū),客服中心,4.茂業(yè)百貨,,,外立面,扶梯之間,樓層導(dǎo)視牌,樓層導(dǎo)視,收銀臺,5.華宇購物中心,,,6. Fbc主題商場,Fbc主題商場是山西富樂集團(tuán)旗下全資子公司，其坐落于素有太原市“金街金角”美譽(yù)之稱的商業(yè)繁華地段——開化寺街口。商場整體營業(yè)面積7000平方米，以經(jīng)營現(xiàn)代、時尚、休閑為主的主題性購物中

16、心，主導(dǎo)消費(fèi)群為18——35歲，是新銳個性時尚消費(fèi)的首選。商場與優(yōu)衣庫 、ABLEJEANS、Peacebird等眾多國際、國內(nèi)一線品牌合作，精確把握時尚元素及其個性的品牌組合，提供其年輕、時尚的差異性服務(wù)及舒適、自由、隨性的購物環(huán)境，F(xiàn)bc主題商場正得到越來越多消費(fèi)者的認(rèn)同，是年輕消費(fèi)者購物必選地，這里勢必成為太原大都市經(jīng)營圈的又一風(fēng)尚標(biāo)志。,,（1）.Fbc外立面設(shè)計及廣告位規(guī)劃,,,購物中心主標(biāo)志,,各商鋪標(biāo)志,,,（2）. Fb

17、c主題商場內(nèi)裝 ①,,,頂部設(shè)計,柱面設(shè)計,,頂部設(shè)計,（2）. Fbc主題商場內(nèi)裝 ②,,,消防安全,陳列設(shè)計,,扶梯美化,,四,(3）. Fbc主題商場導(dǎo)視、公共設(shè)施 ①,,品牌導(dǎo)視,樓層導(dǎo)視牌,品牌導(dǎo)視,（3）. Fbc主題商場導(dǎo)視、公共設(shè)施 ②,,,衛(wèi)生間,,衛(wèi)生間標(biāo)識,品牌導(dǎo)視,總體來看，太原高端購物中心大多采用花崗巖、大理石、鋁塑板幕墻、玻璃幕墻材質(zhì)作為外立面的裝飾，造型簡單大方；商場多采用鋁合金、不銹鋼板、樹脂材料作為外立

18、面的裝飾高端商場LOGO大多采用不銹鋼板、亞克力烤漆、石材中端材質(zhì)；普通商場多采用樹脂發(fā)光字，設(shè)計色彩絢麗豐富；導(dǎo)視牌常采用鍍鋅板、拉絲不銹鋼板、鋁板、亞克力板、led/熒光燈光源、鋼化玻璃等,四、思考與借鑒,一、租金及其他費(fèi)用 根據(jù)對太原市同等、同類定位商場的調(diào)研，綜合考慮其經(jīng)營現(xiàn)狀與租金水平，認(rèn)為商業(yè)經(jīng)營需要一段培育期，租金水平必然要經(jīng)歷由低到高的過程，因此在起始階段租金不宜過高，前期經(jīng)營測算的租金水平綜合考慮了市場和房

19、屋售價因素，相對合理。 已售賣商鋪在后期經(jīng)營中的難度非常大，市場認(rèn)可的計租方式是按照實(shí)際量取的面積即使用面積計算，但由于我們的項(xiàng)目公攤比例較大，如按使用面積計租，租金呈現(xiàn)水平會很高，對租賃影響較大，因此在計租單位方面建議以建筑面積計租。 租金的支付建議小商戶年付、大商戶季付。 另外，同類商場還存在管理費(fèi)、入場費(fèi)、押金的收取，且管理費(fèi)的金額較高，建議公司酌情考慮確定標(biāo)準(zhǔn)。,壹加壹商城建議租金,二、合同期

20、不能過長 潮流匯合同一年一簽，費(fèi)用年付，富百家五年一簽，費(fèi)用一次性支付五年。 鑒于壹加壹是新項(xiàng)目，考慮到新項(xiàng)目的市場培育期，建議對于部分小商戶合同進(jìn)行一年一簽，以便商場做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。三、選擇成熟商戶做為招商對象 由于市場新手把握不了市場動向，掌握不了顧客所傾心的貨品，正常營業(yè)后貨品堆壓，占用大部分資金，對于商場而言是個不穩(wěn)定的因素，因此，招商時面對市場新手不能作為招商對象盲目招商。四、貨品新穎

21、、獨(dú)特 富百家、潮流匯能成功，很大程度上是由于貨品豐富、新穎、獨(dú)特、個性，符合年輕人消費(fèi)心理趨勢，顧客可挑選余地大。對于19#定位為達(dá)人館，要求招商選擇商戶時，要掌握商戶貨品的屬性，是否與商場定位相符合。五、最低開業(yè)率不能低于85﹪ 開業(yè)率是衡量商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營效率和成功程度,潮流匯開業(yè)率90﹪，富百家開業(yè)率85﹪，截止到目前二者運(yùn)營效果較好。對于壹加壹，如果開業(yè)率過低的話，后期運(yùn)營非常困難，因此要力求開業(yè)時

22、品牌入駐率率達(dá)到85﹪以上。,,六、商業(yè)規(guī)劃及招商運(yùn)營 調(diào)研項(xiàng)目中，富百家、潮流匯與預(yù)期定位相近，且經(jīng)營狀況良好，兩家餐飲、娛樂比例占比都比較大，這也是目前商業(yè)發(fā)展的趨勢，因此，對于壹加壹商城，在定位是需要適當(dāng)增加兩者占比。 從調(diào)研情況也可以看出，垂直動線不通暢對項(xiàng)目內(nèi)各樓層的互通有著非常大的制約作用，壹加壹時尚商城三個館均屬于只有直梯沒有扶梯的情況，縱向聯(lián)通、客流共享將成為后期經(jīng)營中必然面對的問題，因此在商

23、業(yè)規(guī)劃，既要考慮整體定位的相似形、互補(bǔ)性，也要有意識的規(guī)避不良影響。如：在較高的樓層可選擇目的性消費(fèi)較強(qiáng)的品類如餐飲、娛樂、培訓(xùn)健身等品類。而底層商業(yè)可以考慮按品類、按年齡層、按性別、按風(fēng)格等分類的方式在小范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)聯(lián)通、互補(bǔ)，在大范圍內(nèi)達(dá)到互補(bǔ)。 針對商鋪面積較小的問題，建議在品類豐富的樓層按小鋪?zhàn)赓U，提高租金水平；而單層面積較小的樓層如17號樓則建議通過整租的形式規(guī)避公攤。,7、VI設(shè)計 同類商場通常在V

24、I設(shè)計中注重色彩的跳躍、以此突出時尚二字。 壹加壹商城也將在VI設(shè)計中充分運(yùn)用色彩的組合和搭配凸顯個性特征，但在色彩的組合中要尋找適合的結(jié)合點(diǎn)，把提高檔次、凸顯個性作為主要目標(biāo)。 壹加壹的logo將和恒實(shí)商業(yè)一樣沿用樹形標(biāo)識，但是由于壹加壹三個館特性分明，且都定位于年輕、時尚、潮流，年齡層偏小的客群，因此整套VI系統(tǒng)，包括LOGO后綴部分的設(shè)計將通過多色彩的組合與變換突出年輕、潮流兩大特征。 淺粉、淺藍(lán)、淺綠

25、、淺黃、淺紫等色系將成為壹加壹VI設(shè)計的主基調(diào)。 由于三個館比較獨(dú)立，建議在各館增加燈箱式館名導(dǎo)視，選擇燈箱有幾個原因：1）簡單大方；2）夜間效果好；3）易于清洗。但是商城整體的宣傳導(dǎo)視是一個難點(diǎn)，因?yàn)槿齻€館都不鄰交通主干道，因此建議增加構(gòu)造物作為主入口標(biāo)志。 室內(nèi)導(dǎo)視系統(tǒng)也將按照公司安排，與設(shè)計中心進(jìn)行對接或自行設(shè)計，但基本原則是要充分結(jié)合各館的定位與特點(diǎn)，突出時尚、和年輕的特點(diǎn)。,2015年1月18日,完