房屋轉(zhuǎn)租中次承租人權(quán)益保護(hù)研究.pdf

1、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房屋租賃市場(chǎng)日益繁榮,與此同時(shí)因房屋轉(zhuǎn)租引起的糾紛也大量產(chǎn)生。次承租人是房屋的直接占有使用人,其對(duì)房屋的需求更迫切,依賴性也更強(qiáng)。次承租人得以合法占有使用租賃房屋源自于出租人的認(rèn)可,如果出租人對(duì)轉(zhuǎn)租未予認(rèn)可而承租人卻隱瞞真相,那么次承租人的合法權(quán)益將可能受到侵害。我國(guó)關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租法律法規(guī)主要以保護(hù)出租人權(quán)益為出發(fā)點(diǎn),對(duì)次承租人的權(quán)益保護(hù)缺乏足夠的重視。而次承租人在房屋轉(zhuǎn)租的三角關(guān)系中處于最弱勢(shì)的地位,因此探討房屋轉(zhuǎn)租

2、中次承租人的權(quán)益保護(hù)是十分有必要的。本文意在通過(guò)分析我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)次承租人權(quán)益保護(hù)的不足,提出完善房屋轉(zhuǎn)租制度的建議,為次承租人合法權(quán)益提供法律保障。
　　本文共分為三個(gè)部分。
　　第一部分是房屋轉(zhuǎn)租制度的理論基礎(chǔ)。本部分首先介紹了轉(zhuǎn)租的概念,主要通過(guò)對(duì)轉(zhuǎn)租和租賃讓與及租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)概念進(jìn)行比較,突出轉(zhuǎn)租的特點(diǎn)。其次,按照不同的標(biāo)準(zhǔn)將轉(zhuǎn)租分為合法轉(zhuǎn)租與違法轉(zhuǎn)租、期內(nèi)轉(zhuǎn)租與超期轉(zhuǎn)租、整體轉(zhuǎn)租與部分轉(zhuǎn)租、單重轉(zhuǎn)租與多重轉(zhuǎn)租等四

3、類,以對(duì)后文分析在不同情形下次承租人的權(quán)益保護(hù)作鋪墊。然后梳理了出租人、承租人與次承租人三者間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,引出“未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效”的問(wèn)題。最后,從民法的公平價(jià)值、秩序價(jià)值和交易安全三個(gè)方面討論了保護(hù)次承租人權(quán)益的價(jià)值依據(jù)。
　　第二部分是對(duì)我國(guó)現(xiàn)行法律有關(guān)次承租人權(quán)益保護(hù)規(guī)定的解讀。本部分以我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定為依據(jù),從合法轉(zhuǎn)租與承租人擅自轉(zhuǎn)租兩個(gè)方面進(jìn)行論述。在合法轉(zhuǎn)租的情形下,首先列舉了當(dāng)出租人與承租人解除

4、租賃合同時(shí)我國(guó)法律對(duì)轉(zhuǎn)租的相關(guān)規(guī)定,指出在出租人與承租人協(xié)議解除房屋租賃合同以及解除不定期房屋租賃合同情況下法律對(duì)次承租人權(quán)益保護(hù)的不足;其次,簡(jiǎn)要敘述了出租人出賣房屋時(shí)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度,指出我國(guó)法律對(duì)次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定的空白;再次,簡(jiǎn)敘了所有權(quán)變動(dòng)不破租賃制度,介紹了理論界對(duì)房屋轉(zhuǎn)租是否適用所有權(quán)不破租賃原則的爭(zhēng)論,并指出司法實(shí)務(wù)中對(duì)該類糾紛的處理缺乏法律依據(jù)。在承租人擅自轉(zhuǎn)租的情形下,首先就該情況下將出現(xiàn)的法律后果做出了分析

5、,然后提出了現(xiàn)行法律就該問(wèn)題規(guī)定的不足。對(duì)于承租人擅自轉(zhuǎn)租合同的效力問(wèn)題,我國(guó)法律未做出明確規(guī)定,理論界對(duì)此也一直有所爭(zhēng)議,實(shí)務(wù)中也存在著不同的處理方法,這不利于次承租人的權(quán)益保護(hù)。
　　第三部分是次承租人權(quán)益保護(hù)制度的完善,本部分是本文的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)。第一,應(yīng)通過(guò)提高司法實(shí)踐技術(shù)和立法技術(shù)租賃合同的解除行為予以限制,設(shè)立次承租人異議權(quán),并對(duì)該權(quán)利的理論基礎(chǔ)及行使方式進(jìn)行論述。第二,確立房屋轉(zhuǎn)租中次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。通過(guò)分析承

6、租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度,論證次承租人同樣適用該制度的理論基礎(chǔ)。并得出次承租人順序優(yōu)于承租人,且在不同的轉(zhuǎn)租情況下次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的順序也有所不同的結(jié)論。多重轉(zhuǎn)租中后承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于前承租人,部分轉(zhuǎn)租中次承租人與承租人、其他次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)順位相同。同時(shí)法律也應(yīng)明確規(guī)定當(dāng)出租人出賣房屋時(shí),對(duì)承租人和次承租人都有通知義務(wù)。第三,確立房屋轉(zhuǎn)租中所有權(quán)變動(dòng)不破轉(zhuǎn)租規(guī)則。當(dāng)房屋所有權(quán)受讓人為承租人和次承租人以外的第三人時(shí),轉(zhuǎn)租關(guān)系不消滅