淄博市城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場研究.pdf

1、土地是經(jīng)濟社會中三大生產(chǎn)要素之一，是人類賴以生存的生活資料。過去幾十年以來，由于歷史和法律的原因，我國土地從產(chǎn)權(quán)到市場，一直處于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)分割的狀態(tài)。這種分割的市場模式，在我國社會經(jīng)濟建設(shè)的初級階段起到了巨大的推動作用，但隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，現(xiàn)實生活迫切需要符合市場經(jīng)濟要求的，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，以發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用。最近幾年，我國建設(shè)用地市場相繼出現(xiàn)了各種各樣的問題。這些問題的出現(xiàn)與土地市場分割，市場

2、不完善，補償定價機制不合理等有密切的關(guān)系。因而研究如何建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用市場，成為當前和今后一段時期土地管理理論研究的熱點和重點。淄博市位于山東省中部，是一座重要的現(xiàn)代化工業(yè)城市。其經(jīng)濟發(fā)展狀況處于山東全省中、上游水平。轄區(qū)內(nèi)各區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展特點鮮明，農(nóng)、工、商、旅游等產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，典型性極強。從淄博市研究入手，可以為研究我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場建設(shè)提供一個典型的案例。
　　我國當前土地市場的特點是:二元分割，產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)能不完善，

3、市場交易費過高，收益分配不均衡，法律存在地權(quán)歧視。這些原因的存在，使我國的土地市場存在諸多問題。在淄博市集中表現(xiàn)為:集體建設(shè)用地交易自發(fā)、隱形、不規(guī)范;建設(shè)用地供需矛盾大、耕地保護力不從心;政府濫用征地權(quán)，農(nóng)民利益受損;財政收入越來越多地依賴于土地收益;土地市場信息失真、市場效率低下等。
　　淄博市城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地建設(shè)的原則應(yīng)該是:“土地公有制性質(zhì)不改變，耕地保護的紅線不突破，農(nóng)民的經(jīng)濟利益不受損。”淄博市城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場改革

4、的目標應(yīng)該是“統(tǒng)一、公平、高效、規(guī)范的建設(shè)用地市場”。具體而言，淄博市城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用市場應(yīng)該是具有以下的特點:“城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)能完善，費用低少、分配合理、法制健全”。
　　淄博市城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地的基本路徑，就是打破政府壟斷。賦予城鄉(xiāng)土地使用權(quán)相同的權(quán)能，打破市場分割，統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地一、二級市場，建立公正、公平、公開的城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地土地市場制度。打破政府壟斷建設(shè)用地市場就是要改變土地所有權(quán)在經(jīng)濟上體現(xiàn)的方式，取消土地一級

5、市場或國有建設(shè)用地出讓制度，讓建設(shè)用使用權(quán)，不分國家所有和集體所有，均可以直接進入市場，公平交易，同地、同權(quán)、同價。這就要切實調(diào)整好土地收益分配。政府作為國家管理機關(guān)，土地收入應(yīng)以土地稅收為主。而作為土地所有權(quán)人的土地收益，應(yīng)讓其代言人——國有土地經(jīng)營公司，通過市場交易來實現(xiàn)。這就要改革現(xiàn)有的征地制度，在強化土地用途管制制度，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的審批的情況下，嚴格限定征地范圍，切實保護農(nóng)民的利益。
　　實現(xiàn)的方法和步驟是:就